学校物业管理整体思路与策划方案标书专用参考借鉴范本Word格式文档下载.docx
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从而赢得师生的认同。
学校物业与常规的住宅物业在管理上有以下几个方面不同:
1、对象不同
住宅物业中我们服务对象是社会各行各业,不同职业的人,面对的业主少则几百,多则成千上万,学校物业服务对象是老师和学生,单纯知识型,远没有住宅小区那样人员层次复杂,单一的业主,有利于服务的针对性。
2、管理的模式不尽相同
小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式,使用这些模式显然不完全适用于学校的管理,学校管理面对的单一业主,管理上必须服从学校管理需要——从属性,更强调根据需求提供服务,根据学校的自身特点,“量身定制”的管理模式——有深厚学校特点的“共管式”模式。
3、管理侧重点不同
住宅小区的管理重点是设施设备的维护与保养及楼宇安全,管理的侧重点是物(设备、设施、区域),对住户是提供服务,而学校则注重满足教学需要和学生的安全。
管理的侧重点包括物以外,还要加强对学生安全的管理(特别是十八岁以下的学生)。
在对学生的服务中增加了管理职责。
在对学生管理与服务相矛盾时,与学校的要求保持一致,偏重管理。
4、管理服务的目标不同
住宅物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境,实现物业的保值和增值。
学校物业管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境,协助学校提升整体实力。
5、管理服务资金的来源和使用存在明显的差异
住宅物业管理的资金来源于多个方面,它包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金、多种经营收入等,服务费收费标准是依政府主管部门制定的管理服务费指导价格标准,由小区的业主委员会与物业公司协商制定,由于地方标准的局限性和市场的规范程度,还达不到按质论价,市场化程度有限,资金的使用接受业委会、业主的监督,特别是专用基金的使用必须获准后方可使用,合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系,物业公司需投入精力协调。
而学校物业中管理服务费来源较为单一,即学校的经营管理者。
物业公司可以采用菜单式来制定服务项目,分项测算费用,经双方协商确定服务内容,以合同契约形式确定资金数额和支付方式,资金使用按合同执行,完全的市场化。
为物业公司发挥管理服务优势提供了充足的空间。
二、学校物业管理模式特点
通过分析掌握学校物业的不同之处,针对本学校物业项目的管理特点,我们经过长时间的学校管理经验,形成了成熟的物业管理服务模式,极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。
1、顾客的需求为导向,提供个性化的服务。
这在学校物业中尤其突出。
按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管理要求,量身定制服务。
2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干,降低运作成本。
学校物业管理从属于学校整体管理,学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理,在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的,学校物业的从属性决定他无需面对众多业主,在多种经营上发挥的余地不大,也就不需要如小区同样的管理人员配置。
3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路。
特别是处理好与学校主管部门的关系,应加强对该类信息的收集,及时调整方式,及时跟进,确保管理的一致性,体现学校特点的共管模式。
4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作,提高直观感受满意度。
学校物业比住宅物业更注重直观感受,这也是学校发展壮大的需要。
比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识,为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。
5、学校物业在接管项目前,必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。
在此期间应协调处理好各项关系,并尽量在此期间将重大问题予以明确,包括岗位设置、清洁的范围和频度,管理区域和项目、设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等,规避管理风险。
6、注重服务的专业化。
可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务,提供行政后勤等方面业务的保障。
7、提供技术含量,注重设备管理及相关人员的配备。
学校物业人力资源配置的特点,确定了设备管理人员必须是素质高,技术上一专多能复合型人才。
8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见,还需建立定期沟通机制。
重要沟通资料、满意度调查资料整理成为文件,双方认可,促进管理服务的水平的提高。
三总体管理思路
在教育教学和管理实践中,学校始终坚持“以人为本”的办学理念,深化教育教学和内部管理体制改革,坚持以法治校,以德治校,促进学生的全面发展,全面提高教育质量和办学效益。
本学校物业项目桃李遍天下,校友满中华,在悠久的办学历史中,积淀了丰厚的底蕴和管理经验。
本物业公司将紧密结合政府主管部门、校领导对本学校物业项目的总体管理方针,本着安全、高效、舒适的原则,每一细节都能想师生所想、随师生所愿,争创学校管理的品牌,争创公司管理的品牌。
第一节总体设想
针对本学校物业项目物业管理的各种必备元素,我们在充分了解该校区的软硬件设施,深入调研其他类似学校的物业管理市场的基础上,凭借我公司的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势,一旦中标,我们将积极贯彻校方创建国内一流、国际先进学校的目标,创建高质量、有特色、名副其实的国家示范学校的奋斗宗旨,我们有信心,有能力为本学校物业项目的全体师生送上一道美味的物业管理大餐,创造健康丰盛的人生。
一、管理总目标
1、通过努力,使本学校物业项目的物业管理高于本市、乃至全省同类校区一个档次,进一步为学校带来长远的品牌效益、社会效益和环境效益;
另一方面为该物业日后在学校的物业管理市场竞争中筑起优势地位,与本物业公司现今管理的楼盘、学校一样,与本学校物业项目的办学宗旨一样,成为安徽乃至中国物业管理市场的领跑群体。
2、通过专业化、程序化的管理,规范化、人性化的服务,致力在本学校物业项目创造一个优美的生活空间,本物业公司人和全校师生共同创造一种全新的生活方式,我们将以“缔造舒适生活”的服务宗旨,营造中学精神校园,提升人文品质。
3、节源开流,在稳步提升管理服务质量的同时,随着各项配套设施的逐步到位,争取为学校在物业管理方面的投资带来更大的利润效应。
二、管理内容与标准
项目
内容与标准
(一)
基
本
要
求
1、建立ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系。
2、建立完善的物业管理方案。
并按规范签定物业管理委托合同。
3、在校区管理中建立本企业的形象识别系统:
服务理念、行为规范(专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务)、现场标识等。
4、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。
5、广泛运用计算机管理。
6、校区设置“服务中心”,实行全周服务接待,公示服务联系电话。
7、适应师生需求,开展有偿特约服务及代办服务。
公示服务项目及收费价目。
8、采取多种形式如走访师生、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与80%以上教师作有效沟通,每年有效物业管理投诉处理率100%。
每年进行一次满意度测评,有效样本覆盖率>20%,并对薄弱环节持续改进。
9、建立完善的档案管理制度。
10、适应师生需求,组织、配合校区主管部门开展校区文化活动。
(二)
公
共
厕
所
1、地面、便槽(池)及瓷砖面清理2次/天;
2、污水、污物清理1次/天;
3、门、窗清理1次/周
4、水龙头、水箱、路灯巡视1次/天
5、墙面、天棚清扫1次/周
(三)
学
生
寓
楼
、
宿
舍
1、按照学校作息时间开锁房间、楼道(宿舍)大门;
2、不定时巡视楼层,遇有情况及时报告;
3、每天对宿舍楼层地面、走廊、楼道、扶手、护栏、卫生间、墙裙瓷砖进行清扫和擦洗;
4、宿舍楼层四周场地的清扫和保洁,垃圾做到日产日清(清理到垃圾房);
5、每天对学校宿舍内务卫生、寝室纪律进行检查,并将检查结果报学校教务处;
6、宿舍内学生的住宿情况要登记清楚,建立学生住宿档案。
学生凭证住宿,禁止男女学生互串宿舍,严禁闲杂人员进入宿舍;
7、对宿舍公寓楼的财产进行管理,对损坏的公物要追究到人,并将损坏情况报总务处;
8、不定期对宿舍楼层设施进行检查,发现问题及时报修;
9、开源节流,节约用水、用电,禁止水电的浪费现象发生。
(四)
校
园
环
境
卫
1、负责校内道路、景点、绿地、活动场所、教职工宿舍区公共通道的卫生清扫和保洁。
上午9时前完成主干道和景点的第一次清扫,其余时间巡回保洁;
2、垃圾、废弃物做到日产日清(1次/天将垃圾、废弃物运送到垃圾房),并做到垃圾房周围无零散垃圾堆放;
3、道路两侧排水沟的清理做到2次/月,保证污水排放畅通;
4、垃圾桶、垃圾箱、垃圾房的清洗做到1次/周,维护校园公共卫生设施,防止人为破坏。
(五)
教
实
验
行
政
办
图
书
馆
1、根据学校作息时间安排常规值班,不定期对楼层进行巡视,遇有情况及时报告;
2、学生放学或放假做好门窗的关闭和电源的关闭;
3、楼层的地面、走廊、楼道、卫生间教师休息室的清扫和擦洗做到2次/天;
扶手、护栏、墙裙瓷砖、多媒体教室、报告厅、会议室桌椅的清扫和擦洗做到1次/天;
墙面、天花板的清理做到1次/月;
门窗玻璃的清洁做到1次/周;
4、各楼四周场地的清扫和保洁做到2次/天,垃圾日产日清(1次/天将垃圾、废弃物运送到垃圾房);
5、负责教学楼、教师休息室、实验楼、行政办公楼个办公室及考试期间个考场的开水供应;
6、负责楼层公物的管理,对损坏的公物要追究到人,并将损坏情况报总务处;
7、不定时对楼层进行巡视,对设施设备进行检查,发现问题及时报修;
8、节源开流,严格控制用水、用电,严禁长明灯、长流水现象。
三、管理特色
1、结合校区的特色、优势,增强服务意识,创造性运用本物业公司管理模式
在充分分析本学校物业项目物业条件的基础上,我们以热情的服务态度、完好的服务设备、娴熟的服务技能、齐全的服务方式、规范的服务程序、合理的服务收费、健全的服务制度、快速的服务效率赢得广大师生的认可。
2、向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度
本物业公司的核心价值观之一就是营造“阳光照亮的体制”。
我们提倡对内平等,对外开放,专业化、规范化、透明度造就文化的模式。
我们将在本学校物业项目校区,以多种形式公布物业管理政策法规、服务内容、操作流程、收费标准、管理制度等内容,在保证师生消费知情权、方便师生日常生活的基础上,充分发挥师生的监督权,促使校区的物业管理运作透明化、规范化,从而,进一步树立校区的管理品牌、学校的教育品牌。
3、有效培训,不断创新,监督考核
决定企业命运的主要内部因素包括效益(有效规模、低成本)、品牌(服务、质量)、领导(60%的决定因素)、经营(没有策略的突破就没有出路)、队伍(综合素质)、机制(规则)、管理(制胜因素)、技术(业务专长),决定企业命运的内部因素,每一个都需要我们自己创新、突破。
营造鼓励学习、创新的气氛。
允许失败,不允许无创新。
当前的竞争仅靠几个领导的一厢情愿和身体力行不能解决问题,优秀的
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