宏海澳头项目整体定位报告PPT推荐.ppt
- 文档编号:15329164
- 上传时间:2022-10-29
- 格式:PPT
- 页数:58
- 大小:2.72MB
宏海澳头项目整体定位报告PPT推荐.ppt
《宏海澳头项目整体定位报告PPT推荐.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《宏海澳头项目整体定位报告PPT推荐.ppt(58页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
占地面积:
62000平米n容容积积率:
率:
4.30n总总建建面:
面:
341248平米其中其中计容建面:
计容建面:
266600平米(商业、酒店、办公及公寓建面等不小于85000平米);
车库建面:
74648平米(按100平米0.8个计算,35平米/个)n建筑密度:
建筑密度:
25%n绿绿化化率:
40%石化大道石化大道本项目本项目区位区位/指标指标项目位于大亚湾中心区中区(即澳头镇南部临海项目位于大亚湾中心区中区(即澳头镇南部临海,安惠大道南端安惠大道南端西面),属于城市中心区;
占地西面),属于城市中心区;
占地6.26.2万平米、容积率不超过万平米、容积率不超过4.34.3,为中等规模小型为中等规模小型综合体项目。
综合体项目。
仅从指标而言,本项目是一个典型的居家型物业类型仅从指标而言,本项目是一个典型的居家型物业类型沿海高速沿海高速大亚湾大道大亚湾大道沿海高速出入口沿海高速出入口中兴中路中兴中路安惠大道安惠大道中心区北区中心区北区中心区中区中心区中区中心区南区中心区南区地块地块/四至四至地块内部相对较为地块内部相对较为规整规整,但整体与北面的城市道路有较大的落差但整体与北面的城市道路有较大的落差;
整体景观资源较好整体景观资源较好,其中南面为一线海景资源其中南面为一线海景资源,东面及北面为城市景观资源,西东面及北面为城市景观资源,西面远处为山景资源。
面远处为山景资源。
景观面:
东南景观面:
东南西南西南东东南面一线海景资源南面一线海景资源东面及东北面城市景观东面及东北面城市景观北面及西北面城市景观北面及西北面城市景观西面城市西面城市/山景资源山景资源道路平面道路平面地块平面地块平面交通认知交通认知交通较为便利交通较为便利,其中紧临城市主干道其中紧临城市主干道“安惠大道安惠大道”;
目前通过城市主目前通过城市主干道干道“疏港大道疏港大道、中兴中路中兴中路、大亚湾大道大亚湾大道”等等,使项目所在区域与惠城区、惠阳使项目所在区域与惠城区、惠阳区及沿海高速出入口等连接便利,区及沿海高速出入口等连接便利,城市及城际交通都极为便利城市及城际交通都极为便利安惠大道安惠大道中兴中路中兴中路大亚湾大道大亚湾大道石化大道石化大道惠澳大道惠澳大道疏港大道疏港大道本项目本项目区域配套资源区域配套资源在在1010分钟辐射区内分钟辐射区内,毗邻大亚湾中心区的毗邻大亚湾中心区的77大市政形象工程大市政形象工程,未来未来可享受的市政配套资源较为丰富,可享受的市政配套资源较为丰富,教育、医疗、商务、公园教育、医疗、商务、公园等生活配套都相对完等生活配套都相对完善善11个码头个码头44个公园个公园11所医院所医院22所学校所学校66条道路条道路22个产业园个产业园11条绿道条绿道红树林公园红树林公园虎头山公园虎头山公园中央公园中央公园滨海公园滨海公园渔人码头二期渔人码头二期人民医院新院人民医院新院20102010年大亚湾政府重点打造年大亚湾政府重点打造1717项城建项目中项城建项目中,有有77个项目位于中心区个项目位于中心区,中心区是集中心区是集中凸显大亚湾城市价值的区域,是大亚湾的行政、金融、商务和居住中心。
中凸显大亚湾城市价值的区域,是大亚湾的行政、金融、商务和居住中心。
西区一中西区一中科技创业产业园科技创业产业园精细化工区精细化工区澳头高中部澳头高中部周边配套资源周边配套资源目前项目所在区域城市建设较为落后目前项目所在区域城市建设较为落后,虽有规划的滨海度假公园,虽有规划的滨海度假公园,从度假角度而言,周边配套对本项目的支撑极为有限从度假角度而言,周边配套对本项目的支撑极为有限有少量的高端度假资源,但周边形象较差商业配套整体档次偏低,且街区形象不统一,业态杂乱交通虽便利,但整体的资源形象展示较差,与龙岗等地的镇区形象类似商务配套也面临同样问题,档次相对偏差本项目本项目滨海公园建筑面积:
27017广场面积:
20000绿化面积:
21813预计2011.4.5竣工景观资源景观资源/未来规划未来规划项目有一线海景资源,但项目有一线海景资源,但亲海空间不足亲海空间不足(有公园但无沙(有公园但无沙滩);
从未来规划来看,本片区将成为大亚湾中心区滩);
从未来规划来看,本片区将成为大亚湾中心区未来最纯粹的滨海居住区未来最纯粹的滨海居住区,但现状环境支撑不够但现状环境支撑不够一线海景本体认知及理解本体认知及理解世联对地块的属性判定:
世联对地块的属性判定:
城市中心城市中心.中等规模中等规模.高容积率高容积率.小综合体一线海景小综合体一线海景世联对地块的核心价值:
世联对地块的核心价值:
城市中心城市中心.一线海景一线海景.小综合体小综合体项目本体的价值点及现状因素分析项目本体的价值点及现状因素分析有利因素有利因素一线海景资源交通便利/区域规划配套齐全未来纯粹的滨海度假生活区;
不利因素不利因素现状周边环境较差,展示因素偏弱;
区域缺乏亲海空间,滨海而不亲海;
p项目属性:
项目属性:
享有大亚湾猴仔湾一线海景资源,紧邻滨海公园一线滨海资源一线滨海资源容积率4.30,属高容积率项目,是典型的居家型项目指标高容积率高容积率区域内缺乏公建配套,开发项目虽多,但合力供应的配套成形仍需要时间缺乏外部配套体系缺乏外部配套体系p区域属性:
区域属性:
本项目为沿海高速大亚湾第一门户,沿海高速10年3月已通车,区域交通瓶颈完全打开/高铁因素交通优势明显交通优势明显根据猴仔湾片区规划,片区将建成可容纳约10万人的“山水相映、海城相依”的滨海休闲生活区规划的滨海居住区规划的滨海居住区惠阳大亚湾区域的市场直接受到深圳房地产市场的影响,来自深圳的客户占据了一半以上比例受深圳辐射受深圳辐射竞争环境判断竞争环境判断项目解读项目解读整体战略和定位整体战略和定位项目定位项目定位写在竞争之前写在竞争之前一个启示:
深圳东滨海项目一个启示:
深圳东滨海项目万科东海岸(世联代理)万科东海岸(世联代理)第二居所启动,第一居所逐步实现占地面积占地面积:
57578.20:
57578.20平方米平方米总建筑面积总建筑面积:
40300:
40300平方米平方米容积率容积率0.80.8总户数总户数19481948户户风情商业街风情商业街58005800平米平米目前已售罄。
目前已售罄。
万科东海岸当前别墅入住率约万科东海岸当前别墅入住率约30%30%,由于盐坝高速公路,由于盐坝高速公路,与深圳市区距离的缩短,社区生活配套逐渐完善,与深圳市区距离的缩短,社区生活配套逐渐完善,加上周边度假资源及配套的拉动,加上周边度假资源及配套的拉动,东海岸逐渐向第东海岸逐渐向第一居所转化一居所转化。
一期一期二期二期三期三期四期四期产品类型面积套数比例独栋318-415平米120.65%联排、双拼158-270平米46925.30%小高层78-178平米(613套)76141.05%190-280平米(148套)多层83-154平米1126.04%公寓40-88平米50026.97%合计1854100%p产品以居家舒适型产品居家舒适型产品为主,面积偏大;
p户型设计上,别墅12平米的私家入户花园,客厅及阳台面积约43平米,特设景观阳台,海景、园景尽收眼底,餐厅挑空约6.3米,多处挑空,户型更实用,可塑性更强,户型更实用,可塑性更强,同时更加舒适同时更加舒适。
入户花园入户花园客厅上空客厅上空客厅客厅卧室卧室餐厅餐厅上空上空餐厅餐厅山海叠墅山海叠墅AA户型户型整体定位:
第一居所化明显整体定位:
第一居所化明显以中大面积、舒适居家型产品主力构成产品策略:
高低配,保证走量与形象产品策略:
高低配,保证走量与形象公寓与别墅双向启动,迅速走量,同时保证高端形象东海岸优先启动昭示性较好的区东海岸优先启动昭示性较好的区域,构筑良好的展示面:
域,构筑良好的展示面:
产品启动策略产品启动策略:
迎合区域旅游大开发的趋势,在陌生区域通过复合产品线分散市场风险,同时规划较大比例的投资类产品(酒店式公寓)吸引人气;
启动产品:
以202-270平米的联排别墅和40-58平米的公寓为主;
配套启动策略:
基本生活设施配套率先投入,滨海度假期纷纷依靠园林景观来营造;
启动配套:
会所、展示100米风情商业街;
会所功能:
营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球场、棋牌室、泳池、会议室。
启动区启动区商业街商业街会所会所大盘走向:
产品面积不断扩大,价格持续走高大盘走向:
产品面积不断扩大,价格持续走高二三期呈现明显的面积放大趋势,价格从0.7万/平米升至3万/平米一期(2003年)二期(2004年)三期(2006年)四期(2008年)独栋318-386平51套联排双拼202-270平174套小高层81-152平140套高层83-154平112套公寓40-58平328套联排190-270平135套高层191-245平64套小高层82-178平237套联排166-170平19套218-235平38套高层70-80平113套146-158平10套163-165平113套250复式14套联排225-228平80套250-280平45套独栋390-410平7套公寓90-90平172套商业160-308平23套0.70.8万万/平米平米0.91万万/平米平米1.51.6万万/平米平米2.83万万/平米平米万科东海岸一期以公寓起势,二三期逐渐过度到第一居所,面积放大为居家的三房四房产品。
同时随着“居所概念”形成,价格持续走高,且保持较高的二手市场换手率价值要点回顾价值要点回顾u高容积率意味着未来将以高层开发为主;
u城市中心各项配套相对完善,城市建设相对成熟;
u小综合体意味着未来自身会形成较为完善的配套;
u一线海景紧临海岸线,具有较好观海及亲海效果。
本项目发展方向预判本项目发展方向预判第二居所启动,第一居所逐步实现第二居所启动,第一居所逐步实现本项目本项目项目无论采取何种开发战略,都是为充分发挥自身核心价值,打压竞争对手,突出项目,实现项目高价值!
本项目竞争来自两大方面:
n“城市性”决定了本项目存在区域竞争区域竞争n“一线海景”决定了本项目存在资源竞争资源竞争石化一线滨海区石化一线滨海区区域范围:
疏港大道以东的一线沿海区域港口一线滨海区港口一线滨海区区域范围:
小鹰嘴以北,疏港大道以西的一线沿海区域,包括港口物流区小桂湾一线滨海区小桂湾一线滨海区区域范围:
小鹰嘴以南的一线沿海区域(11)区域内一线滨海范围)区域内一线滨海范围可以划分成三大区域1.度假型市场竞争视角度假型市场竞争视角a.a.石化一线滨海区:
石化一线滨海区:
以发展公共绿地为主以发展公共绿地为主,以作为石化基地环境保以作为石化基地环境保护的主要组成部分护的主要组成部分,无住宅无住宅、商业等性质发展用地商业等性质发展用地;
因此未来该区域因此未来该区域不能与本项目产生竞争不能与本项目产生竞争b.b.港口一线滨海区:
港口一线滨海区:
住宅住宅、商业性质用地主要集中在港口物流区西商业性质用地主要集中在港口物流区西面及衙前村面及衙前村;
其中根据目前的发展情况其中根据目前的发展情况,衙前村将被发展成别墅为主衙前村将被发展成别墅为主的高档社区,未来可能仅有港口物流西面地块可能与项目竞争的高档社区,未来可能仅有港口物流西面地块可能与项目竞争合生滨海城合生滨海城合生滨海城以别墅及高层组合的物业形态,形成大型以自住兼度假为目的的高档社区,其中高层主要分布在地块西北面,离
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 宏海澳头 项目 整体 定位 报告