新项目接管验收手册Word文件下载.doc

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工图内容、变更洽商签证及合同约定的内容全部完成。

2.1.3项目使用功能符合设计标准，满足使用功能。

2.2接管

2.2.1接管工作应在开业前完成。

商管公司视项目完成情况，

开业前完成正式验收前的预接管。

2.2.2项目公司各专业首先把设施、设备清点完毕，商管公司

接到清单后，由项目公司专业工程师、商管公司各专业

工程师当场核对清点，无误后，双方在项目接管记录表

（见附表二-项目接管记录表）上签字。

2.2.3商管公司在接管过程中对发现的未完工作、质量问题用

遗留问题清单（见附表三-工程遗留问题清单）记录清

楚，双方签字。

2.2.4项目公司应及时完成未完工作内容，如设备、系统调

试，联动运行等，对存在的质量问题组织限期整改。

2.2.5项目公司在完成所有工作内容（含竣工图等档案资

料），对存在的质量问题进行彻底整改后，进行自查，

合格后方可办理接管及移交。

2.3验收和移交办理。

2.3.1万达广场开业后，新项目商管公司须及时与当地项目公

司办理正式验收和接管手续。

2.3.2商管公司在接到验收和移交通知后，制定项目移交计划

（见附表四-项目移交计划）。

2.3.3项目公司需保证项目移交前所有竣工项目资料达到国

家要求的标准，商管公司检查竣工资料是否齐全、真实、

有效。

（见附表五-项目资料交验记录表）

2.3.4项目工程完成竣工验收，工程质量经过规划、消防、人

防、电梯、环保、供电、市政、燃气、水质、质监站等

部门正式验收且质量等级在合格以上。

2.3.5商管公司配合项目公司根据项目移交计划完成验收、移

交工作。

包括：

设备的清点与交接（见附表六-项目设

备移交清单），图纸资料（见附表七-项目移交资料清

单），备品备件的交接（见附表八-项目备品备件交验记

录表）（见附表九-项目备品备件交验清单），设备单位、

设备厂商一览表，能源计量的交接确认（水、电、气等），

遗留问题的整改与完善（工程遗留问题分施工质量问

题，规划设计问题，物业需求问题，专项问题四类进行

汇总）。

3、开业前项目需具备的条件

3.1取得开业前政府规定的必须具备的各项试验报告。

3.2物业管理用房设备及机电系统条件商管公司予以确认。

3.3屋面淋水、蓄水试验：

在雨后后进行持续淋水2h，有可能做

蓄水的屋面，其蓄水时间不小于24h，屋面无渗漏，积水和排

水系统畅通。

3.4开业使用的有防水要求的地面应做蓄水试验，蓄水深度宜为

20-30mm，24h无渗漏。

3.5各种给排水、采暖管道系统的强度和严密性实验：

各项试验

（验收）记录中填写的试验压力值应与实际试压的数值一致，

经外观检查，应无渗漏。

3.6各种制冷、空调水管道强度、严密性试验：

经外观检查，应

无渗漏。

3.7清（吹）洗、灌水、通水试验：

自动喷水灭火系统的管道冲

洗达到出口处水的颜色、透明度与入口处的颜色基本一致；

生

活水管道系统要求在管道出口处的水质（颜色、透明度）与入

口处的颜色一致，在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部

门取样检验，符合国家《生活应用水标准》方可使用；

排水管

的灌水试验在设计无要求的情况下，其灌水高度不应低于卫生

器具的上边缘或底层地面的高度，在满水15分钟水面下降后，

灌满后在观察5分钟，以水面不下降为合格；

室内排水系统通

水试验，按给水系统的1/3配水点同时开放，检查各排水点畅

通，接口处无渗漏；

排水主立管及水平干管进行通球试验。

3.8风管系统的漏风量、漏光检验：

必须通过工艺性检验或验证，

其强度和严密性必须满足设计或规范要求。

3.9要求具备使用功能的空调系统、设备调试满足以下参数。

3.9.1冷（热）源的正常联合试运转不少于8小时。

3.9.2通风、除尘系统的连续试运转不应少于2小时。

3.9.3通风机、空调机组中的风机在额定转速下连续运行2小

时；

滑动轴承外壳最高温度不得超过70°

C；

滚动轴

承不得超过80°

C。

3.9.4水泵旋转方向正确，无异常振动和声响，连续运行不得

少于２小时，滑动轴承外壳最高温度不得超过70°

滚动轴承不得超过80°

　3.9.5冷却塔本体应稳固，运行无异常振动，冷却塔和循环水

系统应连续运行不少于２小时。

3.9.6制冷机组、单元式空调机组的试运行不应少于８小时。

　3.10接地、绝缘电阻测试符合设计和规范要求。

3.11门窗（幕墙）工程必须满足设计要求的水密性、气密性、抗

风压性能、平面内变形性能及其它性能，性能检测应由国家

认可的检测机构实施；

幕墙面板安装必须符合设计要求，安

装必须牢固；

玻璃幕墙的防火封堵构造系统，在正常使用条

件下，不发生开裂或脱落，保持相对稳定性；

在遇火状态下，

应在规定的耐火时限内，不发生开裂或脱落，保持相对稳定

性；

幕墙的金属框架应与主体结构的防雷系可靠连接，连接

部位应清除非导电保护层，并经防雷测试合格。

3.12照明系统经过２４小时试运行，达到合格。

　４、接管流程及要求

４.1区域划分原则：

按管理区域划分，如主力店、万千百货、

步行街、ＫＴＶ、影城等，或按商业业态明细分布（不限于），

如商场、超市、步行街、影院、ＫＴＶ、电玩等。

根据专业

类别分工对分部工程建筑电气工程、给排水及采暖工程、通

风空调、电梯工程、智能建筑等对所有设备仔细清点，并按

照图纸资料核实，确保没有漏项后列出清单。

接管流程

1、开业前30天，正式电全面完善开通；

2、开业前20天，煤气开通；

3、开业前15天，生活用水、排水设施、设备全面开通；

4、开业前10天，取得《消防验收合格报告》；

5、开业前3天，完成消防系统联动测试，消防报警、水系统正常；

6、项目竣工资料齐全、有效；

7、项目工程竣工验收，工程质量政府部门验收合格。

8、设备房完全封闭、无漏水、无建筑垃圾，各系统设备正常运转

商管公司组织成立接管小组，制定出项目接管计划,提出接管要求

项目公司组织成立委托接管小组,明确责任与分工，确认项目委托接管计划及各时间节点，并组织接管培训

项目工程满足广场开业条件和接管条件（包括主力店）

项目公司移交设备相关图纸、资料，并和商管公司对所有设施、设备进行清点、确认（包括主力店设施、设备）

商管公司提备品、备件、相关工具要求

项目公司移交备品、备件、相关工具

项目公司组织设备厂家对商管工程人员进行培训，并提供所有关联单位的通讯录

商管公司接管小组制定计划对广场工程遗留问题进行全面检查

商管公司接管小组与项目公司委托接管小组共同确定急需解决的涉及到广场安全运营，工程质量的主要问题

商管公司接管小组使用通用表格查找所有工程问题，项目公司委托接管小组在通用表格上签字确认

项目公司组织限期整改，主要问题须整改完毕，其余工程遗留问题，制定整改计划，双方签字确认。

达到接管条件，商管公司接管

４.2各区域的系统应包括内容但不限于：

４.2.1消防系统：

泵房设施设备、报警机房设施设备、消防

箱、报警的烟感温感、消防烟机、消防器材；

4.2.2　电力系统：

配电室设施设备，配电箱盘、开关面板；

4.2.3供暖系统：

锅炉房，热交换站设施设备，散热器，温

度控制器；

4.2.4　通风空调系统：

室外制冷机组，制冷机房设施设备，

空调风机盘管，温控器；

４.2.5智能系统：

智能控制机房设施设备，室外监控，巡更

等；

4.2.6燃气系统：

井、表、阀；

4.2.7有线电视：

箱、盘、芯、解码器等；

4.2.8上水系统：

4.2.9雨水系统：

排水篦子、井；

4.2.10污水系统：

井；

4.2.11景观：

建筑小品、装饰装修、配电盘箱、水景设施设

备、背景音乐、植被；

4.2.12泛光照明：

配电箱盘、灯具

4.2.13电梯

4.2.14钥匙：

各系统门、配电箱盘、电梯等钥匙。

4.3接管的各区域机电等设施设备的内容包括但不限于的名

称、型号、数量、状态等。

4.4接管清点及交接原则上由项目公司、施工单位、商管公司

三方同时进行。

对主力店的清点及交接由项目公司、施