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1.5片区竞争格局
汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区,开发量都很大。
各片区主要楼盘列举:
后湖片区:
东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目(未动工)
金银湖片区:
万科四季花城、碧海花园、书香水榭
杨叉湖片区:
新华家园、阳光花园、田园小区
常青片区:
常青花园十二期、十四期
大批国家机关
竞争片区位置示意图:
竞争片区比较表
比较项目
后湖
金银湖
杨叉湖
常青
目前片区集中均价
多层1800,小高层2200
多层1600-2300
多层2000,小高层2500
多层1800
市政配套
较差
较好
稍好
商业配套
梢好
距市中心距离
较近
很远
较远
交通
交通线路少,轻轨、地铁未通过
通轻轨,目前交通线路少
交通线路较多
通地铁、轻轨?
?
/,
景观
无景观资源
无
新兴片区,城乡结合带向中高档住宅区过渡
新兴片区中高档住宅区
相比属于旧城改造
最早的目前较成熟的中低档住宅区
发展前景
临科技园,大型综合居住组团
环湖中高档居住组团
开发潜力较小
已成型,建设用地减少
综合评价
后湖在目前的片区比较中不占优势;
片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可;
项目的脱颖而出主要要依靠项目本身。
1.6竞争项目比较
区域内:
后湖生态花园、城开项目、世纪家园
区域外:
万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园
注:
万科四季花城与城开项目价格属于预估,城开项目含300-400元/平方米左右的装修
评价:
本项目在后湖片区除价格不占优势外,与大多项目相比优势明显,有超出一个层面的可能。
与区域内楼盘价格差距较大,仍需在产品与营销方面做一定的提升;
与区域外楼盘相比,不占明显优势,主要优势为地段、小区环境;
地段的优势是不可替代的,本项目距市中心直线距离短,属于繁华边缘的净土,距市政府机关聚集区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近,这同时也是后湖出现局长楼的重要原因。
同层面主要竞争对手锁定:
万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园
综合
品质
低品质高价格
高品质高价格
高品质低价格
低品质低价格
万科四季花城
新华家园
城开项目(不含装修价格)
项目二期
阳光花园
常青花园
恒星园一期
后湖生态花园
世纪家园
16001700180019002000210022002300价格
重点项目比较分析
在我们圈定的主要竞争对手中,万科四季花城无疑是其中立意最高的,它的客户层面与我们是相近的,区域也有一定的覆盖性。
以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上来看问题,以确保我们的项目的成功。
项目
万科四季花城
东方恒星园二期
比较分析(以万科项目为基准)
地段
金银湖、距中心区域远
后湖、距中心区域近、花桥北
本项目占优,“离繁华很近”
公共交通
无,轻轨前景
车辆少
综合比较略差
层数
4、5层
7层
略差
风格
欧洲小镇(德式),标志性明显
现代风格(荷兰风格派)
差异点沿袭与原创的区别
景观与周边环境
金银湖、高尔夫、小区水系
小区内园林
目前无,建成后分散布置
目前无,规划中商业街
略优
户型
略分散、三房、二房、复式
三房、复式
户型集中、更成熟
物业管理
万科品牌管理
开发商自管+中海模式
目前知名度不如万科
开发条件
首期开发
一期已入伙
一期可展示、客户可利用
包装与宣传
已经开始,万科的包装较为成熟
未开始,各成熟专业公司合作
相似,但不占先机
社区文化
万客会的长期积累、“客户”传播
大规模开始建设
在认知时间与忠诚度上略差
企业品牌与实力
全国连锁、文化成熟、有实力
规模相对小,品牌影响力小
销售组织
成熟模式、新人操作
专业公司介入
相似
价格
2300
2100
占优
小结:
注意发挥优势:
地段:
“花桥北”与城市的可融合性为我们相比之下最大的价值点。
户型:
成熟、集中性的户型
产品:
现代、原创
价格:
相对不高
开发条件:
一期展示、客户可利用
短期内无法改变的劣势:
品牌、周边景观(高尔夫)、层数、轻轨前景
需要规避改善的劣势:
交通:
改善目前交通条件
社区文化:
开始建设、落到实处
第二章项目分析
2.1项目概况项目位置与放射区域图
西北湖广场
注:
绿线所围区域为主要目标客户来源区域
区域内项目位置示意图;
竹叶山转盘
城开项目
地块示意图
电厂宿舍
目前烂尾
恒星园一期、售楼处
地块现状
A、B组团
四至现状:
北:
空地
南:
竹叶苑(多层、四层复式住宅)、佳海华苑(别墅、复式住宅)
西:
七一寄读中学
东:
主要技术经济指标(总)
A、B地块主要经济技术指标
编号
单位
数量
1
规划用地
公顷
101300
2
总建筑面积
平方米
145534
其中
住宅建筑面积
120339
多层住宅建筑
89689
小高层住宅
30650
公共建筑面积
25195
幼托
1433
会所
1230
超市
2760
商业及其它
19772.8
3
住宅总套数
套
918
4
户均人口
人/户
3.3
5
规划总人数
人
3030
6
综合容积率
万平方米/公顷
1.35
上表数据未经最后确认
A地块户型分配表
面积范围
套数
套数比
平层
80-90
16
3.40%
90-100
0.00%
100-110
91
19.36%
70.85%
110-120
138
29.36%
120-130
104
22.13%
130-140
15
3.20%
4.90%
140-150
150以上
8
1.70%
复式
0.85%
15.10%
11
2.34%
150-160
26
5.53%
160-170
170-180
14
2.98%
180-190
21
4.47%
5.75%
190-200
1.28%
合计
470
100%
B地块正在设计中
房型
面积比
二房
2%
三房
326
69.36%
63%
四房
30
6.38%
7%
98
20.85%
27%
2.2一期产品与营销分析
一期产品简单说明:
位置:
临街
开盘日期:
2000.5.28
总体销售率:
(套数)60%左右
规模:
共7栋,335套,高层、小高层、多层
入伙日期:
已入伙
入住率:
5%。
办理入住手续的为20%
物业管理:
自管
分析:
环境、户型(三房)、外立面设计较好片区印象、区域配套缺乏,周边环境差(临钢材市场)
一层会所兼咖啡厅过大,无人气。
售楼大厅大而空
主人流方向昭示性不够合作品牌宣传增加了品牌的混淆性
多种户型定位弱化了产品的档次
分产品销售走势分析:
多层住宅销售速度快,销售率高;
三房二厅120平方米左右,销售速度快、销售率高;
方正实用户型销售速度快;
复式住宅稳定销售,销售率高;
滞销产品主要为:
小高层、不实用的户型,高层小户型。
影响购买和入住的问题:
缺少相关商业、交通、医疗配套;
电话、煤气等基础配套设施不到位;
片区形象差
无小学
整改措施:
Action1:
提高住户专车的运行次数或尽早引入公交线路;
Action2:
设净菜超市;
Action3:
尽快修路,然后马上引入电话线路、煤气管道。
Action4:
与光华路小学联姻
Action5:
与政府及其他开发商合作,引入路灯,改善桥下积水;
Action6:
与知名大医院合作,引入医疗点;
Action7:
设置洗衣房,咖啡厅加紧营业快餐。
Action8:
在开盘前重新改造售楼处
Action9:
在主干道车行入口处设置朝南方向的大广告牌,提高昭示性。
2.3环境分析
通过对新地花都地块之环境考察,可以看出,该地块具有以下特色:
A:
地块位于汉口江岸区旁,区位属于汉口城市规划建设中的三大住宅新区之一,目前正高速发展建设之中;
B:
新地花都位于未来黄浦高新技术开发区内,周边人文气息浓郁,高新产业发展迅速,产值和效益俱佳且前景广阔;
C:
地块周边3Km半径内市政配套齐全,距离中南商圈仅10分钟直线车程。
但近距离之日常生活所需设施较不方便,如便利店、净菜市场、超市等缺乏;
D:
地块临汽车客运站和钢铁市场,繁忙的车流将造成一定的噪音污染。
在规划设计中应考虑在临路边地块设停车场和商务办公建筑等措施弱化噪音污染,最大化地提升商住和住宅的价值;
E:
因部分汉口老居民知道此地曾是后湖乡农田,在规划和营销推广中应准备有
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