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∙3.正确处理材料质量与成本的关系。
质量与成本之间互为因果关系,但有时高成本却是因为质量不好造成的。
一是废品损失要加大成本。
二是伴随质量低劣出现的维修服务费用的增加。
∙4.做到材料及时采购、及时使用。
∙5.利用互联网资源,实行网上招标采购。
运用成本企划思想,实现源流管理设计方案的优化选择,是设计阶段的首要任务,对工程成本起着举足轻重的作用。
∙现阶段,开发企业、施工单位都把建设项目的投资效益作为关注的焦点,这就要求设计单位的图纸设计不但要考虑技术上的可行性,而且要考虑经济上的合理性,要结合现场的地理环境因素,合理地选择安全系数。
设计方案出来以后,及时组织会审图纸,从多角度对其进行可行性分析。
如设计成本超出目标成本的限值,应做及时修改,从源流阶段实行合理控制,以保证实现预期收益。
加强“质量成本”的管理和控制
“质量成本”是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用,以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。
质量并非越高越好,超过合理水平时,属于质量过剩。
无论是质量不足或是质量过剩,都会造成质量成本的增加,都要通过质量成本管理加以调整。
质量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。
实行动态控制项目成本的发生涉及到项目的整个周期,项目成本形成的全过程。
因此,成本管理要伴随项目施工的每一阶段,包括事前管理、事中控制、事后分析,同时在项目的全过程中,坚持实行动态控制。
成本控制是在不断变化的环境下进行的管理,所以必须坚持动态控制的原则。
动态控制就是将人工、材料、机械投入到施工过程中,收集成本发生的实际值,将其与目标值相比较,检查有无偏离,若无偏差,则继续进行,否则要找出具体原因,及时采取相应措施,将成本控制在目标限值以内。
∙(对房地产开发企业来说房屋建设工程一般是外包的比较多,所以控制环节应该是招投标环节,选择一家有实力又低报价的承包商就很关键了)
∙控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。
房地产项目的开发成本由多项构成,本文仅从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制。
一、降低资金成本
加强财务杠杆的应用,合理筹集资金。
要降低资金成本,首先要降低企业负债率,关键是拓宽融资渠道。
企业筹集资金的渠道有很多,可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等,要合理利用各种融资渠道,募集更多的资金。
(银行借款最多啦,很少有企业能发行债券、股票啦)
加快应收款项的回收。
应收帐款是企业的重要债权,实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款,是对企业资金的占用,必须及时回收。
房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金。
在房地产开发项目开发过程中,需要拨付大量的工程款项。
开发商对此事先已有细致的计划和安排,必须严格按照已经审批过的拨款计划,在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项,并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证;
对于任何不按计划拨款的要求,要予以坚决抵制。
压缩现金库存与现金的使用量。
企业日常经营需要准备一定数额的现金,应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。
除了零星支付和只能用现金办理的事项外,应一律通过转帐和使用支票进行结算。
这样一可以保障资金安全性,二有利于资金的增值。
由于现金不具备增值性,通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成,实行理性的短期投资组合,方可以实现资金的保值增值。
可加快在途资金的入帐。
在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在,需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。
对这一类资金,自取得票据时起,所有权已归属开发企业,因此应该及时到银行办理手续,将这些资金及时入帐,方能产生效益。
二、控制工程成本
、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段
设计是工程建设的关键,它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。
按国际上一些数据,设计费一般只占建设项目总投资的以下,但设计工作对工程造价的影响程度达以上,由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。
将竞争机制运用到设计阶段。
要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案,并吸收未中标单位好的设计要点,取各家之长,达到优化设计方案的目。
这样才有利于工程成本的控制,使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
推行限额设计。
在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。
设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程,分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。
实行设计监理。
设计监理通过对设计的审查,提出改进意见,设计院应采纳其合理的建议,无偿进行改正。
防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。
设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收,防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。
建立奖惩制度。
无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议,只要能有效降低成本都应适当奖励,以激励各方人员设法降低工程成本。
、在施工过程中成本控制至关重要
加强和完善现场签证管理。
现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
在施工过程中,发生现场签证时应做到先算帐后实施,在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析,变工程成本事后被动控制为事前主动控制。
现场管理人员应随时深入施工现场,掌握签证资料的真实性和必要性,对其中不实之处和不合理性加以严格审查。
针对现场签证可能出现的失实,签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪,再审查虚实,判定是否该给或该给多少工程量,根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。
在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告,每个公司都可以来参加投标竞价,再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
做好工程竣工结算的审查。
工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。
施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给投控部之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。
另外就是对结算书的审核,由于公司项目较多,结算人员有限,为了保证结算的质量和公正性,最好采用三级审查方式,即首先由造价咨询公司(或监理公司)初审,剔除结算书中不合理之处,再由开发公司投控部作好复审工作,最后送到集团公司经营部终审。
这样即可以互相监督,也可以保证结算的准确性。
三、合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广等的所有费用(未含销售酬金)。
使用好销售推广费用非常重要,因为这不但关系到花钱的多少,项目成本的高低,还影响楼盘的销售。
弄得不好,钱花了,预期效果没达到,还得花钱做广告,使成本上升,资金回笼又不理想,形成恶性循环;
而销售推广费用使用得好时,则会起到一两拨千斤的作用。
所以要充分研究市场,讲究销售推广策略,让所花的推广费用产生最佳效果。
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始,直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制,是一项系统性的工作,需要公司各个部门参与,并相互配合。
要求开发公司努力提高房地产营销水平,进一步规范内部管理,做到规范化、程序化、制度化。
四、作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后,应作好项目的后评价工作,主要包括项目整体财务成本分析,收益分析,建安成本分析,前期费用成本分析,策划销售成本分析等。
这样一方面可以总结项目的成败得失,吸取经验教训;
一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标,为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
个人觉得加快项目开发,缩短开发周期是降低资金成本,提高公司经营效益的很好的途径。
开发周期短,资金回收就快,使用效率大提高。
快速,多次滚动的开发,资金会提高很大。
这是一个简单的算术题这里就不多说了。
另:
税收策划,也是降低企业成本一个很好的途径。
房地产企业降低工程成本的方法
随着全国建筑承包市场竞争愈演愈激烈,全行业进入了微利时代。
因此,要想立足于建筑行业,关键在于如何把成本降低到最满意的地步。
降低工程成本关键在于搞好事前计划,事中控制,事后分析。
一、事前计划准备
在项目开工前,项目经理部应做好前期准备工作,选定先进的施工方案,选好合理的材料商和供应商,制定每期的项目成本计划,做到心中有数。
、制定先进可行的施工方案,拟定技术员组织措施
施工方案主要包括四个内容:
施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。
施工方案的不同,工期就会不同,所需机具也不同。
因此,施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。
制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据,联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。
可以同时制订几个施工方案,互相比较,从中优选最合理、最经济的一个。
同时拟定经济可行的技术组织措施计划,列入施工组织设计之中。
为保证技术组织措施计划的落实并取得预期效果,工程技术人员、材料员、现场管理人员应明确分工,形成落实技术组织措施的一条龙。
、组织签订合理的分包合同与材料合同
分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式,由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道,同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论,经过双方反复磋商,最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同。
招标投标工作应本着公平公正的原则进行,招标书要求密封,评标工作由招标领导小组全体成员参加,不搞一人说了算,并且必须有层层审批手续。
同时,还应建立分包商和材料商的档案,以选择最合理的分包商与材料商,从而达到控制支出的目的。
、做好项目成本计划成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备,是项目管理系统运行的基础和先决条件,是根据内部承包合同确定的目标成本。
公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况,按施工进度计划,确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划,计算出保本点和目标利润,作为控制施工过程生产成本的依据,使项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度,都能事前清楚知道自己的目标成本,以便采取相应手段控制成本。
二、事中实施控制
在项目施工过程中,按照所选的技术方案,严格按照成本计划进行实施和控制,包括对生产资料费的控制,人工消耗的控制和现场管理费用等内容。
、降低材料成本
()推行三级收料及限额领料
在工程建设中,材料成本占整个工程成本的比重最大,一般可达左右,而且有较大的节约潜力,往往在其他成本出现亏损时,要靠材料成本的节约来弥补。
因此,材料成本的节约,也是降低工程成本的关键。
组成工程成
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