整编XX玻璃厂生产企业建设经营项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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整体市场对本案影响因素

4. 

目标客户、产品及价格定位

第五章规划设计要点

初步规划设计思路

规划设计的可行性分析

第六章项目开发计划

开发机遇

开发周期安排

销售周期安排

第七章投资收益分析

成本预测

税务分析

经济效益分析

项目资金预测

第八章可行性结论

项目优势

项目劣势

结论及建议

第一章项目决策背景

一.内部因素

1.天津万科公司项目布局

万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。

世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。

反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；

城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。

由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。

万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。

万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。

所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。

结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。

目前我司在谈的几个重点项目有：

北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。

2.天津万科公司经营现状：

目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。

新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。

根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。

在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。

玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。

同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。

天津公司现状项目及在谈项目分布:

梅江南项目

西横堤项目

在开发项目:

已完成项目:

在谈项目:

友谊路规划市级行政中心

南楼市级商业中心

项目所在地

梅江居住区

二.外部因素

该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部,行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:

①根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。

②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新

鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。

商品房销售均价明显高

　　于除和平区以外的其他各区。

④规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政

中心南迁，南部土地升值潜力大。

⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大

型超市等全国闻名的商业设施。

⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是天津市中心市区规划路

网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南

半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。

⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192

公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环

境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。

所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。

第二章项目概述

一.宗地区位及用地

1.项目区位

该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。

花园新城新区

世贸广场

城市花园

都市花园

万科中心

宗地位置

.

内环线

中环线

规划东南半环

项目区位图

2.项目用地

该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。

该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。

按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：

名称

面积（万平米）

折算成亩数

毛地面积

35.02

525

其中市政代征地

（含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地）

6.27

94

可建设用地面积

28.75

431

其中区内配套用地

（含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地）

2.70

41

净住宅用地面积

26.05

391

可建设用地用地率

82%

净住宅用地率

74%

配套公建用地

3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:

序号

用地性质

用地面积

（万平米）

容积率

建筑密度

（%）

建筑限高

（M）

绿地率

1

住宅地块1

9.89

1.4

30

50

40

2

住宅地块2

3.17

2.0

80

3

住宅地块3

7.4

1.6

4

住宅地块4

4.54

1.0

5

24班小学及15班幼儿园用地

1.79

0.8

25

6

储蓄所、物业管理等公共服务设施用地

0.91

1.8

20

二.宗地现状

1.四至范围:

东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。

2.地势状况

项目用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。

3.地上物现状

地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍（约36户42间房）。

厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留）。

4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？

）

（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。

（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。

（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。

（4）项目用地西侧有一个40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项

目建设无影响。

（5）项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井（在地热办有登记），出水温度50℃左

右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。

5.地质情况

场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件。

厂内植被玻璃厂正门

厂区正门

厂区植被

厂区车间

厂区铁路

卫津河和南部水面照片？

三.项目周边的社区配套

1.周边3000米范围内的社区配套

配套设施分类

教育设施

电子仪表技术学校

水浒武术学校

医疗卫生设施

无

商业设施

劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店

金融设施

市场

珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城

天津汽配城

交通设施

门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站

文化设施

体育设施

总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。

2.宗地周边3000米外可辐射到的主要公共设施如下（主要指南楼商业片区和友谊路沿线）:

公用设施种类

公用设施名称

大学：

天津财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院

高中校：

北师大天津附中（市重点）、第四中学（市重点）、

南楼中学（区重点）

医疗设施

天津医院，河西医院，天津医大第二医院（三级甲等）

大型商业设施

津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店

天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂

河西体育场

大型公园

天津乐园

大型宾馆

天津宾馆（三星）、迎宾馆、乐园宾馆（三星）、津利华大酒店（四星）、水晶宫饭店（四星）、天津钢管宾馆（二星）、长青温泉宾馆、

大型商住楼

钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、

深圳发展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报大厦

综合分析，从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

四.项目周边环境

现状项目所在区域环境

由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，90年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业；

建成了如今的顺驰名都、名都新园、摩托罗拉