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第二章物业管理服务的整体设想及目标
一、力人物业管理有限公司简介
公司成立于2003年8月25日,是具有国家二级资质的独立法人资格的专业物业管理公司,其前身为1998年成立的长沙高新技术产业开发区物业管理有限公司,是长沙高新技术开发区的服务支撑体系之一,是长沙高新技术开发区树立外部形象、招商引资的一个窗口,专业从事物业管理业务。
公司下设办公室、财务部、工程维修部、综合管理部四个管理处等部门。
目前公司员工48人,其中管理人员11人,大专以上学历达到100%。
公司采取科学、高效的办公方式,为业主实现快捷、周到的服务,管理人员80%以上配置了计算机,实现公司对业主信息、设备资源信息、绿化资源信息、财务信息、员工考核、文本档案的智能化管理。
目前公司物业管理项目覆盖于高新区,主要包括魏家坡小区、C4小区、高级公寓小区、MO办公区和高科技园,共计楼宇面积10多万平方米,绿化面积5万平方米,配电间7个,水电管网方圆1平方公司,服务的企业多达315家,服务的住户500多户。
公司严格遵循“诚信自律、服务业主”的价值观,以“为业主创造清洁、优美、舒适、安全、方便的生活及工作环境,致力于成为中国最优秀的职业化物业管理公司”,作为工作使命。
2002年,公司先后被评为“省优秀物业管理企业”“市优秀物业管理企业”,魏家坡小区被评为“市物业管理优秀小区”“市容卫生检查优胜单位”。
并通过双认证,省市有关领导曾高度评价:
高新开发区能逐步实现“建基地、兴产业、招大商、活机制、优环境”的目标离不开物业公司所提供的优质服务。
力人物业基本情况表
企业注册名称
长沙高新开发区力人物业管理有限公司
建立日期
2003年8月
企业法人代表
余光宇
职称
高级
企业性质
自然人出资
企业资质等级
二级
经营方式
物业管理
上级主管部门
批准成立机构
长沙高技术产业开发区工商行政管理局
经营范围
二级物业管理;
招牌制作,建材装饰材料,五金交电,家用电器,化工产品(不含危险品),园林绿化设计,施工,水电安装,水电设计.(需资质证,许可证的取得资质证,许可证的方可经营)
企业简历
本公司是具有国家二级资质的独立法人资格的专业物业管理公司,其前身为1998年成立的长沙高新技术产业开发区物业管理有限公司.
2002年底,公司先后被评为“省优秀物业管理企业”和“市优秀物业企业”。
2003年4月,公司先后通过ISO9000质量管理体系认证和OHSAS职业安全健康管理体系认证
2003年8月,公司改制结束
二、湘雅三医院职工宿舍区物业管理的总体思路
(一)实施住宅区人性化管理
我们把人性化物业管理理念确定为:
尊重每一位业主、住户,尊重每一位管理员工,在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊重,又有明确的行为规则的这样一种和谐、有序的环境和氛围,从而使人们的潜力得到充分发挥,人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。
我们坚持做到:
每一套物业方案的实施要得到业主、住户的充分认可,公司的经营管理理念要得到管理员工的普遍认同,在物业管理的各处细节,体现对人的珍爱与关怀。
(二)充分依靠单位组织,发挥业主的自治、自律功能
成熟的住宅区物业管理决不是管理公司的单向推动,而应该得广大业主的真诚回应,变单向推动为双向共管。
只有启发广大业主共同参与物业管理,增强业主自治、自律功能,使业主自治、自律与专业化物业管理相结合,同时充分依靠湘雅三医院的行政领导,才能使湘雅三医院职工宿舍区的物业管理真正得到升华。
为此,我们将紧紧依靠三医院(尤其是后勤部门)的行政领导,发挥湘雅三医院职工宿舍区广大业主的作用。
(三)确保湘雅三医院职工宿舍区优美的生活环境
物业管理的目标应实现经济效益、社会效益和环境效益的全面发展,对湘雅三医院职工宿舍区来讲,我们将通过总体规划设计,进一步完善管理体系的软、硬件设施,同时根据实际情况及物业管理的要求,提出改善环境、改造设备设施等方面的合理化建议,确保湘雅三医院职工宿舍区优美的生活环境。
(四)建立家政服务中心
家政服务中心为业主提供保姆、家教、钟点工、特别护理、代订牛奶等多方面的服务,让业主享受高质量的生活。
1、保姆服务:
为有需要24小时照顾的老人、儿童或病员的业主提供全天候居家保姆服务,保姆在业主家居住,和业主共同生活,每周向管理处家政部提交一份由业主签名的《保姆服务工作评估表》,作为对保姆服务质量的考核依据。
为注重私密生活的业主提供透明人居家保姆服务,保姆由管理处集中安排食宿,尽量选择业主上班或其他不在家的时间为业主提供保姆服务,尽量减少保姆对业主生活的影响。
2、家教服务:
代业主聘请家庭教师,建立家庭教师教学辅导质量档案,向有需要的业主推荐优秀的家庭教师。
三、管理服务内容
1、房屋建筑本体、公共部分的维护、管理:
Ø
服务目的:
保持小区的安全性和耐久性,有效的保障小区物业的保值增值;
服务内容:
包括房屋外观完好、整洁;
小区有明显标志及引路方向平面图;
房屋完好率达98%以上;
无违反城市规划的违章建筑;
房屋零修及时率达98%以上;
2、公共配套设施、设备的维护、运行管理:
保障小区内各内设备设施的正常运行
所有公共设备的图纸、资料,档案齐全;
设备良好、运行正常,保养检修制度完备。
公用设施包括供水、供电、通讯、照设备齐全,工作正常。
3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀,装修及生活垃圾的收集清运:
服务目标:
1)五定:
定人、定地点、定时间、定任务、定质量
2)六无:
无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物
3)七净:
路面净、路沿净、人行道净、雨水井口净、树根净、电线杆根净、墙根净。
1)楼宇内公共部位。
指楼宇内从底楼(含地下)到顶楼天台的所有公共部位。
包括楼宇外墙、楼梯、天台、公共活动场所、共用卫生间和步行街等。
2)物业区域内的公共场地。
指管理区域内的道路、绿化地带、公共广场、公共停车场。
3)物业区域内的生活废弃物。
包括各处生活垃圾。
4、公共绿化、山水园林小品的养护管理:
美化绿化小区,创建园林式、花园式单位
服务标准:
1)树木:
生长茂盛无枯枝
2)树形:
美观完整无倾斜
3)绿篱:
修剪整齐无缺枝
4)花坛:
土壤疏松无垃圾
5)草坪:
平整清洁无杂草
1)浇水:
根据气候条件决定浇水量,阴雨天少浇,夏季炎热多浇
2)施肥:
施氮肥促进枝叶繁茂,叶色浓绿;
施磷肥、钾肥促进花草成形,
3)整形、修剪:
休眠期修剪、生长期修剪。
花木的形态、观赏效果、生长、开花。
4)防治病虫害:
从栽培技术、药物防治、物理防治、检疫、涂白等。
5)除草松土:
平整土地、深翻土壤、轧剪、除杂划、防人为破坏、防病虫害。
5、24小时保安护卫及公共秩序管理:
有效保障小区安全,实现无重大刑事案件,无火灾、无重大交通事故发生;
服务形式:
门卫、巡逻、守护、电视监控;
服务特点:
建立一支高效的多功能保安队伍(保障安全的护卫队、扑灭火灾的消防队、便民服务的义工队、防洪抗灾的抢险队、体现形象的礼仪队);
6、公建配套设施的运营管理;
7、楼宇自动化设备系统的运行管理(视湘雅三医院职工宿舍区的发展情况而定):
通过建筑自动化、通讯自动化、保安自动化及消防自动化等系统,建立功能更全面、更现代化、更高效的现代物业。
1)结构化综合布线系统
2)音视频与CATV系统
3)消防系统
4)保安系统
5)通信与电话系统
8、小区内交通、车辆行使和停泊管理
车辆管理的重点是防止车辆乱停乱放和车辆丢失,避免发生交通事故;
制定车辆管理制度,加强宣传教育,引导车辆停放;
9、物业及物业档案资料收集、管理:
建立物业资料档案,作为原始记录予以保存,以备查考;
1)设计规划阶段信息
2)施工及竣工阶段信息
3)委托管理阶段信息
4)改建扩建阶段信息
5)用户入户信息
6)日常管理信息
10、社区文化建设和社区文化活动的开展:
提高小区人员的整体素质和精神面貌,促进物业管理人员与小区人员之间的沟通与理解;
1)一般性活动项目:
如体育项目、文艺活动、棋类、牌类活动
2)主题性活动项目:
以节日、纪念日为主题设计活动项目
3)公共信息发布:
台风、暴雨、冰雹警报,炎热、寒冷警报、天气异常变动预告,突发事件通知等。
11、物业管理合同及补充合同中规定的其他事项
四、物业管理服务目标
(一)总体服务目标:
1、按照ISO9001:
2000质量体系标准管理,接管半年内符合ISO9001:
2000质量体系的要求。
2、在硬件设施等方面的条件符合要求的前提下,接管一年左右达到长沙市物业管理优秀小区(住宅区)标准;
二年内达到湖南省物业管理优秀小区(住宅区)标准。
3、社会效益达到省市规定标准:
①无重大安全责任事故、无重大刑事治安案件、无火灾。
②社会治安综合治理成为区、市、省先进单位。
③成为区、市、省安全文明标兵单位;
④成为区、市、省园林绿化先进单位;
⑤成为区、市、省文明卫生先进单位;
4、分项管理目标:
1、房屋及配套设施完好率:
国家标准98%承诺指标98%
实施措施:
按公司ISO9001程序文件执行,指定维修技术人员,专职负责区域巡查,建档记录,确保外观整洁,无破损立面、无改变使用功能、无乱搭建公用设施及通道无随意占用现象出现。
具体要求:
楼房及配套设施部分,不得出现外墙及天花破损和污锈迹现象,无任何乱搭建、乱悬挂、乱张贴现象。
无擅自改变房屋用途,引路标识无缺损,修缮制度或报修措施得到落实。
2、房屋零修、急修及时率:
国家标准99%承诺指标100%
按照公司ISO9001程序文件执行,在接到维修通知时保证在五分钟内到内维修现场,零修现场及时完成,急修不过夜。
管理处本着先处理后协商的办事原则,并按
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