小湖项目前期策划报告5.25PPT推荐.ppt
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项目开发涉及到用地性质的转变。
总占地600亩n独立建设用地:
可做房地产开发n一般农田:
规划确定为农业使用的耕地后备资源、坡度大于25度但未列入生态退耕范围的耕地、泄洪区内的耕地和其他劣质耕地。
不可做房地产开发,需转变用地性质。
关键步骤:
l地块的区位特征l地块的交通状况l地块的用地性质l未来交通配套l未来项目竞争l未来土地变性成果:
l具有客源导入的自然景观条件l未来区域板块升级,外部客源开始涌入现实性未来性项目属性演变项目属性演变一季度一季度GDPGDP增幅为增幅为11.9%11.9%,33月份月份CPICPI加速上扬至加速上扬至2.2%2.2%,33月月房价增幅房价增幅11.7%11.7%,一季度一季度27%27%贷款流向房地产行业。
贷款流向房地产行业。
宏观政策分析宏观政策分析时间政策要点2009.12调整期关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人住房转让营业税征免时由2年恢复到5年,开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%2010.1政策观望期关于促进房地产市场平稳健康发展的通知央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点2010.2-3政策蓄势期个人贷款管理暂行办法出台流动资金贷款管理暂行办法,个人贷款管理暂行办法,关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知2010.3.28-4.2新华社一连六天发表“新华时评”矛盾直指当前的房价攀升俄根源;
两部门收窄首次购买普通住房契税优惠范围2010.4.13住建部加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议,要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点,同时遏制部分城市房价过快上涨2010.4.15国务院常务会:
贷款买二套房首付不得低于50%,首套房超90首付须三成14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30。
2010.4.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知为进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题,2010年4月17日,国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构下发国发201010号通知。
短期通过税收工具、货币工具抑制需求,中期增加有效供短期通过税收工具、货币工具抑制需求,中期增加有效供应,长期而言,三七开的市场体系是本轮调控的真正目的。
应,长期而言,三七开的市场体系是本轮调控的真正目的。
宏观政策分析宏观政策分析时间政策要点2009.12调整期关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人住房转让营业税征免时由2年恢复到5年,开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%2010.4.18国务院:
房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.4.19住建部:
购房严格实行实名制认购后不得擅自更改,未获预售许可开发商不得收取定金住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。
今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
2010.4.20住建部四举措再调楼市监管完善商品房预售制度住建部日前下发关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,提出一系列具体措施。
通知明确开发商对商品房质量承担首要责任,要求各地加大对违法违规行为的查处力度,尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目,要重点核查。
2010.4.21银行落实房贷新政:
有房贷记录再贷就算二套房银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时,解读了最新出台的房贷新政。
他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。
这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
2010.4.22住建部通知:
加强经济适用住房管理住建部发布了关于加强经济适用住房管理有关问题的通知,通知要求相关部门:
严格建设管理,规范准入审核,强化使用监督,加强交易管理,完善监督机制。
2010.5.10银行上调存款准备金率大型金融机构上调至16%,中小型金融机构上调至13.5%政策力度和出台速度前所未见,大大高于政策力度和出台速度前所未见,大大高于20082008年调控年调控强度。
强度。
宏观政策分析宏观政策分析信贷政策、税收政策对本案影响最大。
信贷政策、税收政策对本案影响最大。
要点要点主要内容主要内容实行更为严格的差别化住房信贷政策90以上的家庭贷款首付比例不低于30%;
二套房贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放第三套及以上住房贷款;
发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
加强对房地产开发企业购地和融资的监管对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
建立考核问责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。
增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。
要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。
调整住房供应结构保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。
房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
加快保障性安居工程建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务宏观政策分析宏观政策分析房价快速上涨的四大因素:
房价快速上涨的四大因素:
房价快速上涨宽松信贷政府调控市场供给不足通胀预期刺激需求长期研判:
长期研判:
在中国的具体政治现实下,宽松信贷及供在中国的具体政治现实下,宽松信贷及供求关系是理解房价机制和市场周期性的核心。
求关系是理解房价机制和市场周期性的核心。
宏观政策分析宏观政策分析房价逻辑:
市场供求关系以价格为信号,通过信贷条件加房价逻辑:
市场供求关系以价格为信号,通过信贷条件加以强化,频繁调控,扭曲市场主体行为和供求周期。
以强化,频繁调控,扭曲市场主体行为和供求周期。
宏观政策分析宏观政策分析周期逻辑:
频繁调控,抑制需求,削弱开发预期,人为周期逻辑:
频繁调控,抑制需求,削弱开发预期,人为加大了房地产供需周期的波动性。
加大了房地产供需周期的波动性。
中央政策的考量仍然是先堵需求,而后续供应能否实现地方政府才具有真正的影响力;
地方政府的GDP信仰和财政压力,使其短期内很难摆脱土地财政的困局,地方政府很难将房价调控转变为现实执行;
最终中央调控变成“空调”,反倒是在经济持续上涨,宽松信贷依旧的格局下,使供求周期波动更为剧烈。
今天的政策将是下一轮房价暴涨的起点。
宏观政策分析宏观政策分析最大担忧:
对最大担忧:
对三次置业和二次置业三次置业和二次置业继续进行全面打击,同继续进行全面打击,同时紧缩开发贷款,加大土地供应。
时紧缩开发贷款,加大土地供应。
1、税收政策:
针对第三套房的房产保有税、物业税全国范围内逐渐实施。
2、地方政府细则:
如北京市政府规定一个家庭限购一套商品房。
3、紧缩开发贷:
目前民间借贷成本悄然上升,央行尚未明确表态。
宏观政策分析宏观政策分析启示1:
市场下行格局已无法避免,而且预计周期长于1年,应做好市场预案以应对可能最惨烈的市场竞争。
启示2:
灵活的价格策略,尽最大可能利用价格杠杆,加速成交,有效回笼资金,现金为王。
启示3:
全方位的客户覆盖策略。
当前优质高端客源深受政策打击,如何精准锁定营销通路,提升项目品质,是高端定位项目攫取大量的有效客源实现成交的重中之重。
政策启示:
房价一日不降,政策一日不停,中国房地产已政策启示:
房价一日不降,政策一日不停,中国房地产已经进入下行周期,经进入下行周期,加速成交,现金为王加速成交,现金为王。
宏观政策分析宏观政策分析对本案开发的影响:
此轮调控对度假型产品是致命的,严重影响市场的正常运转。
此时,开发企业更需要引进专业顾问公司,提前介入到前期土地、报建规划中去。
区域市场分析区域市场分析汉阳中心区汉阳中心区8000-120008000-12000元元/沌口区域沌口区域4500-60004500-6000元元/汉阳的房地产市场主要分为三个区域:
其中汉阳中心区地段优势明显,配套完善;
龙阳区域路网发达,交通优势明显,配套成熟;
沌口区域发展潜力巨大,市政配套有待完善,生活配套不足。
汉阳市场竞争格局:
三大区域差异化竞争,房价区间呈现明显的环线格局,房价压力将使汉阳中心区向外扩散。
龙阳区域龙阳区域5700-80005700-8000元元/区域市场分析区域市场分析汉阳成交价格:
成交均价连续5个月上涨以来首次出现高位下滑,短期内价格调整在所难免,成交量出现小幅增加,但供应仍呈现明显的偏紧局面。
成交均价成交均价:
7386.1元/,环比下降7.36%,同比上涨35.14%,这是自2009年10月以来连续5个月上涨首次出现价格高位下滑;
销售套数销售套数:
358套,环比上涨5.92%,同比下降43.89%。
区域市场分析区域市场分析成交均价成交均价:
4504.11元/,环比下降10.75%,同比上涨7.41%,价格回调幅度较大,已降至09
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