来宾市房地产市场调研报告Word文档下载推荐.docx

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市域东西横距202.1公里，南北纵距134.3公里，总面积1.34万平方公里，人口246.8万人，人口密度为160人/平方公里。

北与柳州市、桂林市、河池市交界，东与梧州市、桂林市、贵港市相邻，西与河池市、南宁市相交，南与贵港市、南宁市毗邻。

来宾市地处大西南出海通道要冲，北距广西工业重地柳州市60公里，南距广西首府南宁市156公里，区位优势明显，居于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，是建设大西南出海通道不可缺的有机整体。

（二）城市规模和人口状况

2002年12月，经国务院批准，广西壮族自治区撤销柳州地区和来宾县，调整柳州市行政区划，成立来宾市，成为广西壮族自治区管辖的地级市。

来宾市人民政府驻兴宾区，全市辖四县一区一市，即：

忻城县、象州县、武宣县、金秀瑶族自治县、兴宾区及合山市，全市设45个乡，30个镇，768个村（居委会），总面积1.34万平方公里，总人口246.8万，少数民族人口占74.8％。

其中，市区规划建设用地面积24.3平方公里，人口19.6万人。

近期2010年城市规划建设用地内人口为30万人，人均用地按125平方米/人计算，用地控制在37.5平方公里左右；

中期2015年城市规划建设用地内人口为38万人，人均用地按120平方米/人计算，用地控制在45.6平方公里左右；

远期2020年城市规划建设用地内人口为43万人，人均用地按115平方米/人计算，城市建设用地控制在49.5平方公里左右。

（三）城市性质定位和社会发展目标

1、城市性质

来宾市是市域政治经济文化中心，桂中经济区的副中心城市；

以电力、制糖、造纸、有色金属和建材等产业为主的区域工业基地；

富有地方文化和民族特色的山水园林城市；

市域政治经济文化中心。

2、社会发展目标

来宾市区远景目标是建设成为我国华南经济圈具有高质量生态环境、良好生活环境、发达城市经济、多种民族文化交融的城市。

经济目标是到2005－2010年，GDP年均增长速度15%，期末GDP总量达到318亿元，三大产业结构调整为30：

40：

30。

2010－2015年，GDP年均增长速度11%，期末GDP达到535亿元，三大产业结构调整为28：

44：

28。

2015－2020年，GDP年均增长速度8%，期末GDP达到786亿元，三次产业结构调整为25：

45：

（四）经济发展概况

来宾是一个快速崛起的新兴工业城市，地级来宾市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。

1、综合经济实力明显增强。

建市以来，全市生产总值由2002年建市时的114.71亿元增加到2005年的177.17亿元，增加62.46亿元，三年间分别增长了10.7%、13.1%、13.5%，年均增长12.4%，始终保持高于全国、全区水平。

财政收入由2002年建市时的10.23亿元增加到2005年的17.51亿元，增加7.28亿元。

2005年人均生产总值达到7203元，比2002年建市时的4787元增加了2416元，在全区十四个地级市中排第8位。

人均财政收入达到712元，比2002年建市时的427元增加了285元，在全区十四个地级市中排第8位。

2、经济结构明显优化。

建市以来，第一、二、三产业增加值年均增长分别为7.7%、18.2%、11.7%，三次产业结构由2002年的40.2：

34.0：

25.8调整到2005年的35.5：

38.9：

25.6，第二产业增加值首次超过第一产业，实现历史性突破。

2005年第二产业拉动GDP增长约7.3个百分点，比去年高1.1个百分点，成为拉动经济增长的主导力量。

城镇化进程进一步加快，城镇化率达到26.6%，比2002年建市时的22.8%提高了3.8个百分点。

3、基础设施和重大项目建设明显加强。

建市以来，全社会固定资产投资累计完成137.43亿元，是2002年建市时的5.7倍，年均增长33.1%，对经济增长的贡献年均超过50%。

4、固定资产投资规模不断扩大。

2005年全社会固定资产投资完成56.89亿元，分别比上年和2002年增长24.7%和1.4倍。

建市以来累计投资137.43亿元，年均增长33.1%。

其中，基本建设完成投资27.38亿元，比上年增长15.4%；

更新改造完成投资10.88亿元，下降2.0%；

房地产开发完成投资5.58亿元，增长66.1%，商品房销售面积36.07万平方米，增长2.5倍，其中住宅销售面积34.57万平方米，增长3.5倍。

2005年全社会完成建筑业增加值6.72亿元，比上年增长16.9%。

建筑业全年房屋建筑施工面积57.14平方米，增长68.3%；

房屋建筑竣工面积38.99平方米，增长90.2%。

5、城乡居民生活水平明显提高。

2005年，城镇居民人均可支配收入达8166元，比上年增长1738元，增长27.0%；

城镇单位从业人员年平均劳动报酬15131元，比上年增长17.0%；

城镇单位在岗职工年平均工资15290元，比去年增加2186元，增长16.7%；

农村居民人均纯收入达2385元，比上年和2002年分别增长272元和616元，分别增长12.9%和34.8%。

市场消费呈现良好态势，社会消费品零售总额年均增长12.5%。

6、金融运行态势稳健，信贷投放实现双赢。

2005年末，金融机构各项存款余额为102.19亿元，比年初增加13.77亿元，增长15.6%，其中：

企业存款余额19.37亿元，增长16.7%；

城乡居民储蓄存款余额63.65亿元，增长13.7%。

金融机构各项贷款余额为58.28亿元，比去年处增加4.85亿元，增长9.1%。

信贷投向投量的重点是继续支持来宾市工业经济的发展、加大对“三农”的支持力度和满足城乡居民的消费需求。

（五）未来中心城区空间结构的规划情况

1、“十字轴线，一城三区”

现状柳南高速（即规划的未来城市内部快速路）和红水河形成十字形轴线构成城市空间发展的主轴线。

在十字轴线的框架下，城区以红水河和山体等自然生态廊道分隔，可分为三大片区，即红水河北城市综合片区、红水河南能源高载能工业片区和东部工业片区，并通过外围的城市快速干道将三大大片区有机地联系在一起。

2、“青山环抱，绿水依依”

为了最大限度地保护城市周边自然环境，规划中将城市外围的自然山体、森林、农田等自然资源加以整合，形成多层次的生态系统。

首先，通过红水河及其沿岸绿化、组团间分隔绿化带等将绿色引入城市，现状柳南高速和红水河不仅成为城市空间发展主轴，更成为连接各个片区的绿色主轴。

其次，在外环快速路围合范围内建设4大郊野公园，即南部的龙洞山郊野公园、鸡冠岭森林公园，西部的高岭郊野公园、西北部的清水河旅游服务区。

第三，在外环快速路以外的城市近郊，建设西郊的麒麟山森林公园，东郊的蓬莱洲郊野公园、凤凰岭森林公园，西北郊良塘乡以南的盘古文化公园、古瓦森林公园，扩充城市自然、人文景观的内涵。

二、来宾市房地产市场的总体概况

（一）我市房地产业的发展历程

来宾作为一个新兴城市，房地产业起步较晚，大约从上世纪90年代初，来宾住宅建设才逐步摆脱过去各单位分散建设、条块分割、自成体系的局面，开始了商品房建设，相继建成了城北小区、鑫都花苑、维林新城小区等一批商品房住宅小区。

但这一时期的住宅建设主要是以宅基地开发为主，缺乏统一部署和综合开发，建设规模较为松散和凌乱，直至建市以后，较为系统的住宅小区综合开发才初步形成，房地产业开始步入健康规范的轨道发展。

纵观我市房地产业的发展，概括起来主要经历了起步、激活、提升三个阶段：

1、起步阶段：

1990—1998年。

随着城北小区的开工建设，标志着原来宾县城真正意义上的房地产开发开始起步。

由于缺少规范的指导，随后的几年里，来宾的住宅建设主要呈现宅基地开发与单位集资建房相互混杂的发展模式。

2、激活阶段：

1999—2002年。

随着住房制度改革的不断深入，1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化；

1999年来宾开始推行国有土地使用权出让、转让制度；

1998年国家为刺激住房消费，开始为有购房需求的城镇居民提供银行按揭贷款和住房公积金贷款业务。

受这几项宏观政策的影响，我市的房地产业被进一步激活，商品房综合开发开始起步，相继出现了迎宾商厦、时代广场等为代表的住宅小区，来宾房地产业逐渐步入健康发展的轨道。

3、提升阶段。

2003年至今。

自2002年12月成立地级来宾市以来，来宾房地产业开始进入蓬勃发展时期。

随着滨江园小区、裕达华庭、富临●滨江、丽景苑、世纪星城、东盟国际商业广场、嘉美商业广场、大地景苑、金龙城、水岸风景等小区的建设或交付使用，标志着来宾市的房地产开发已从以前的组团式开发向小区综合开发的转变，无论从规模上，还是小区的规划设计及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我市的房地产开发品位。

（二）房地产业在我市社会经济发展中的地位和作用

1、房地产业已经成为我市国民经济的重要支柱产业。

2005年全市房地产开发投资5.58亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比重为9.81%。

同时房地产开发直接为建筑业提供市场，2005年实现房地产及建筑业增加值12.3亿元，占GDP的6.94%,并直接带动建材、化工、轻工、电器等多个行业的发展。

2005年度我市房地产及建筑业创造税收收入4166万元，占全市财政总收入的9.03%。

今年上半年，完成房地产投资3.49亿元，占固定资产投资13.95%，为地方财政实现税收2312万元，占全市财政总收入的11.63%。

2、房地产业的发展推进了城市化进程。

建市以来，我市通过房地产开发、政府有偿出让土地使用权等手段，大量筹措城市建设资金，以利于更好地经营和管理城市。

自2003年至2005年共计出让用于房地产开发用地2595亩，获得了6.52亿元的土地出让金，为加快推进城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程。

此外，还先后进行了兴宾北路及北江路主体工程、来宾二桥、来宾中心公园等一批城市基础设施工程的建成或开工建设，并完成了122万平方米的城市道路，拉大了城市框架，为中等城市建设打下了坚实的基础。

3、房地产业的发展提高了居民生活水平。

近几年来，我市的房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。

如时代广场、滨江园小区、裕达华庭等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了贡献。

与此同时，房地产业的发展也进一步提高了居民的生活质量，我市城镇居民人均住房面积已经由2003年的17.82平方米上升到2005年底的23.75平方米。

（三）房地产投资开发情况

建市以来，来宾国民经济继续保持较快增长速度，2005年实现国内生产总值177.17亿元，同比增长13.5%，其中第三产业完成增加值45.38亿元，比上年增长13.6％。

全市完成固定资产投资56.89亿元，同比增长24.7%。

城镇人均可支配收人8166元，城乡居民储蓄存款余额63.65亿元，比上年增长13.7％。

国民经济的稳定增长，较好地带动了房地产业的发展。