00青岛开发区石油大学周边5公里商业项目调研报告文档格式.docx
- 文档编号:15286854
- 上传时间:2022-10-29
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:1.09MB
00青岛开发区石油大学周边5公里商业项目调研报告文档格式.docx
《00青岛开发区石油大学周边5公里商业项目调研报告文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《00青岛开发区石油大学周边5公里商业项目调研报告文档格式.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
1地理概况
青岛开发区位于山东半岛胶洲湾南口西海岸。
地处东经120°
02´
至120°
18´
、北纬35°
52´
。
东与青岛市市南区隔海相望,海上最近距离2.26海里。
南濒黄海,北、西皆与胶南接壤。
总面积274平方公里。
青岛经济技术开发区(简称青岛开发区)是1984年10月经国务院批准成立,1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区,是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。
它位于胶州湾西海岸,与青岛老城隔海相望,海上最近距离2.26海里(约4.2公里)。
1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一,现有面积274.1平方公里,人口40万。
自建区以来,累计投入基础设施建设资金180多亿元,现已初步形成了以现代化港口、家电电子、机械制造、石油化工、生物制药、国际贸易、旅游度假为主要特色,集开发区、新技术产业开发试验区和旅游度假区于一体的现代化新城区框架,是中国开放区域最集中的地区之一。
黄岛区现辖长江路及黄岛、辛安、薛家岛、柳花泊、红石崖6个街道办事处,203个社区居委会。
2010年底,全区总户籍人口为312864人,
黄岛街道办事处50377人;
辛安街道办事处58409人;
薛家岛街道办事处40084人;
柳花泊街道办事处13379人;
长江路街道办事处116150人;
红石崖街道办事处34465人。
在总人口中,男性160004人,女性152860人,性别比为104.67(女性为100),性别比有所下降,比2009下降1.09%。
另,开发区加上外来常住人口,总人口数为58万左右。
4.1开发区的“移民”特征
开发区的建立基础是位于沿海岸的几个村镇,以渔业为生;
1994年保税区成立以后外来人口占据了半壁江山,2003年人口增长率6.5%,自然增长率仅为千分之5.45,可见开发区的人口主要以外来人口的增加量为主;
4.2人口低龄化
作为新兴的开发区,每年数以万计的大中专毕业生以及外来人口涌入,平均年龄低龄化是开发区的另一大特点。
青岛经济技术开发区公截至2011年7月份,已拥有公交线路34条、公交车653辆,线路总长度515.5公里,日均行驶10万公里、运送乘客32万人次,员工总数1800余人,公共交通网络已全面覆盖全区六个街道办事处、173个社区居委会。
随着桥隧时代的来临,开发区公交实现了与青岛和胶南的对接,大大增加了区内居民的出行。
2011年,预计完成地区生产总值1150亿元,比2007年翻了近一番,年均增长17.8%;
工业总产值3500亿元,是2007年的2.5倍,年均增长25.7%。
实现辖内地方财政一般预算收入65.8亿元,是2007年的2.1倍,年均增长20.6%。
开发区创造了全市1/4的工业总产值、1/5的生产总值和实际到账外资。
投资环境综合评价总指数连续8年居国家级开发区第五位。
第二部分城市商业状况
一、商圈概述
1、长江路片区
开发区的商业重点在长江路片区,石油大学即属于此区域因此我们对该区域做重点分析。
长江路区域规划定位为黄岛的行政商务中心,区政府、广场、银行等社会公共服务机构集中在本区域内。
开发区的发展主要集中在本区域,以长江路为中心的新兴商业区和以香江路为中心的金融、商业区均在该区域内,是开发区的主要的商业区域。
•囊括了长江路商圈和香江路商圈
•商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区。
2、区域人口分布
开发区现在的人口虽少,但是37%集中在长江路街道办事处,有近15万人口,人口密度约3409人/km2,具有良好的商业基础。
3、长江路的商圈现状
•长江路硬件设施完善,标准较高
•人流集中,消费能力较强,已初步形成了一定的商业格局;
•整体商业布局以大型商场、超市为中心,辐射黄岛、胶南等周边区域;
•业态分布相对单调,体态不够均衡,文化餐饮服务类发展严重不足;
•停车位严重不足;
•整个商圈正在向更大规模及更高档次发展;
•长江路西部“佳世客、佳家源、利群、麦凯乐”中高档消费市场,非常繁荣。
4、长江路片区商业街及商场总揽
4.1、香江路:
以老商业为主的商业金融一条街,中低档次。
老:
指开业时间较早,但商业业态、商场布局、商业吸引力、商业辐射能力还是很强的。
主要有:
利群(2001年),吉韩商厦(2004年),地一城(2009年),利群长江购物广场(2007年)。
4.2、长江路:
新兴商业政治一条街
新兴商业:
大型超市、综合购物、专业市场。
中高档次。
石油大学便位于长江路的西头。
家佳源(2002年)、瑞泰利群(2004年末)、佳世客(2006年)、麦凯乐(2010年)、多元商场(2002年)等。
5开发区商业项目调查
5.1商业汇总对比表
项目名称
项目定位
营业面积
使用率
业态
经营方式
产品规划
综合分析
瑞泰利群
精品百货
4万平
100%
超市+服装
联营
镂空设计,围廊式商业布局,层间联系不甚紧密。
利群定位低价精品,对商场规划一直处于次要位置。
该项目是利群的样板之作,比起香江利群,商场规划更符合利群的商场特征,也是利群的扭正香江利群中低档定位的一步走法。
香江利群
大众百货
1万多
服装+超市+家电
该项目是利群进入开发区的敲门之作,一直走中低路线,是产品改造后使用的。
开业最早的市场,开发区商业大戏的第一出,加上位置、公司品牌知名度较好,经营状态良好。
长江利群
地一城
专业市场
麦凯乐
高档精品流行百货
百货\超市\餐饮
世纪商城
2.8万
75%(1、2F)
小商品+服装
租、售
内外商街的规划形式,布局规划较乱,类别分布不明确
自主经营引起商业规划的混乱,消费者逛起来较累,难以一步到位挑选自己的商品。
佳世客
休闲式购物
时尚精品百货
3.6万
品牌店、超市、服装、电子、饮食、家居
出租
回旋式布局,业态布局明确但不缺乏关联性,出入口、层与层的连接比较科学,街区分布明朗。
佳世客一直走休闲购物的路线,产品丰富、时尚产品更新快,活动频繁,自主经营和统一管理配合紧密。
百利来
1万
服装
项目定位于低档次服装市场,规划上尽量扩大使用面积,基本属于找准目标直接购买型。
自主经营、统一规划,经营状态良好。
吉韩商厦
项目定位于中低端服装服饰用品市场,符合地方消费人群的购买能力和消费需求
经营状况良好。
家佳源
日用百货
2万
品牌服装、化装品、饰品、超市
进入开发区较早的日用百货市场,专业性较强业态分布布局科学,整体风格也有大市场的风度。
无论经营种类、产品档次均有相当高的水平,是开发区西部商业的大鄂,但产品的丰富程度不够。
5.2开发区商业综合分析
开发区商业的现状有以下特点:
A商业繁荣,商业经营状态良好
从现在正在营业的商业项目来看,几大商场经营状态都不错,在太行山路、武夷山路、长江路和香江路所包围的区域已形成了集专业市场、小商品、沿街商铺等性质的商业物业,几大商场实现的相对的“垄断”,达到了先入为主的目的,为后进者筑起了较高的门槛。
B利群凭借四大大商场以及小的连锁超市,占据开发区零售业的老大位置。
四大商场占据香江路和长江路核心位置,以及遍及繁华路段的小连锁超市;
利群,稳居开发区零售业老大的位置。
C商业布局基本完成。
佳世客和麦凯乐的到来完善了开发区的商业格局,丰富了开发区的商业模式,进一步拉高了开发区的消费层次。
D消费观念在转变。
开发区的消费层次不断升高,从佳世客刚开业时的冷淡,到现在的爆满,充分说明了开发区的消费模式在悄悄变化,对于佳世客这种休闲购物方式逐渐被认可。
四青岛经济技术开发区主要住宅项目调研分析
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 00 青岛 开发区 石油大学 周边 公里 商业 项目 调研 报告