常熟市实施《江苏省城市规划管理文档格式.docx
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2.2建筑面积指标应分列计容建筑面积、不计容建筑面积。
其中计容建筑面积中包括计容地上建筑面积及计容下沉建筑面积。
2.3住宅套型建筑面积计算规则按《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26—2017执行。
2.4核定建筑工程计容面积时,与《规程》不一致的内容,按本细则的规定执行。
3、容积率
3
3.1在核定容积率指标时,以下建筑面积可不计入容积率:
3.1.1结构顶板高出室外地坪低于2.20米的地下室和半地下室,及地下室和半地下室通道出入口顶盖、楼梯间等地下室、半地下室附属设施。
3.1.2地下室或半地下室设置局部下沉庭院,地下结构与下沉庭院完全隔离的地下部分(未设置开窗或开门),其建筑面积计入不计容地下面积。
3.1.3地下室或半地下室设置采光井,采光井净宽不大于800mm并长度不超地下室相应边长1/2的,对应地下室、半地下室面积计入不计容地下面积。
3.1.4除低层住宅外,同时满足以下条件的架空层可不计入:
1、位于建筑底层,或与城市公共天桥、连廊、道路连通的楼层;
2、至少有两个边长与城市或社区公共空间(不含围合的天井等空间)紧密连通、方便到达;
3、用于公共活动、绿化、停车,且对公众无条件开放;
4、除剪力墙(或结构柱、栏杆)外无其他围护。
但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入。
3.1.5同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率:
1、低层住宅;
2、位于门厅、餐厅或起居厅上空;
3、至少有一个边长与上层公共空间(走廊或起居厅等)连通;
4、共享空间高度小于或等于两个自然层;
5、每个单元内的共享空间不多于一个;
6、开洞水平投影面积不得超出本套住宅地上建筑面积的10%;
7、开洞部分没有网格梁等构件。
不符合上述规定的按水平投影面积全额计入容积率。
除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间,除符合“8.2条”规定外,均按自然层计算容积率。
共享空间内设置的楼梯、扶梯均按自然层计算容积率。
3.1.6为公共景观配套独立设置的开放式廊、亭等景观建筑。
3.1.7结合景观设置且对公众开放的非机动车停放、充电设施,不计入容积率。
3.1.8同时满足以下条件的坡屋面部分(闷顶)可不计入:
1、坡屋顶及外墙上没有门窗(可根据需要设置少量不可开启式装饰窗),不得设置屋面平台;
2、结构楼板封闭,且除设于公共部位的检修孔(面积不大于0.5平方米)外没有其他孔洞;
3、建筑起坡高度不超0.5米,坡屋面坡度不大于35°
(立面形式需要除外)。
超出以上规定的,视为可利用的空间,按《规程》计算计容面积。
(见图3.1.8)
图3.1.8闷顶(或隔热层、结构层)
3.2在核定容积率指标时,以下建筑面积应计入容积率:
3.2.1平台(阳台)
3.2.1.1非住宅建筑中,在两个自然层(含两层)或9米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台(包括阳台等)可不计入,否则按阳台规则计算容积率(见图3.2.1.1-1)。
住宅建筑中,平台(包括阳台等)至平台上盖(包括构架)的垂直空间范围内,按阳台规则逐层计算容积率。
(见图3.2.1.1-2)
图3.2.1.1-1非住宅建筑中平台(阳台)
图3.2.1.1-2住宅建筑中平台(阳台)
3.2.1.2符合下列条件之一的不封闭阳台,应按其结构外围水平投影面积计算全面积:
1、主体结构内(含一步阳台)的(见图3.2.1.2-1);
2、总进深不小于2.1米的(见图3.2.1.2-2);
3、住宅建筑中阳台(含一步阳台)累计建筑面积超本套住宅建筑面积7%的部分;
4、每套住宅阳台(含一步阳台)数量超过居住空间个数的部分。
图3.2.1.2-1主体结构内阳台
图3.2.1.2-2开敞阳台进深L≥2.1米,应按阳台投影面积计算全部建筑面积。
主体结构内的阳台无论进深多少,均按投影面积计算全部建筑面积。
3.2.1.1
3.2.1.2
13.1.1
13.1.2
3.2.1.3开敞阳台对应其主朝向的立面除栏杆、局部结构性墙体外(结构墙体宽度不超相应立面宽度的20%),应完全打开。
(见图3.2.1.3)
图3.2.1.3开敞阳台,其中(l1+l2)/L×
100%≤20%
3.2.1.4住宅建筑内的空中花园、入户花园,均按阳台考虑,并按相应规则计算相应建筑面积。
3.2.1.5阳台与外部场地连通,阳台按入户门廊或门斗考虑,并按门廊或门斗计算相应建筑面积。
(见图3.2.1.5)
图3.2.1.5阳台与场地相连,按门廊或门斗考虑
3.2.1.6住宅建筑中立面阳台面宽比例按不超相应住宅楼面宽的50%控制。
3.2.2设备平台
3.2.2.1每套住宅建筑面积不小于90㎡的,设置的设备平台水平投影面积按不大于4㎡控制,超出部分按全面积计算容积率;
每套住宅建筑面积在90㎡以下的,设备平台投影面积按不超3㎡控制,超出部分按全面积计算容积率。
3.2.2.2设备平台与建筑内部应通过结构性墙体分隔,否则应按阳台考虑并计算相应建筑面积。
设备平台外侧除设置防护性栏杆或栏板外,不得设置维护结构,防护性栏杆或栏板高度不超900mm。
(见图3.2.2.2)
图3.2.2.2设备平台与建筑内部空间通过结构墙体分隔
3.2.2.3设备平台应明确具体设备内容,及作为交付标准并经规划核实,除此之外均不能认定为设备平台,并按水平投影面积计入容积率。
3.2.2.4住宅建筑中设置的室外花坛等室外空间按设备平台考虑。
3.2.3建筑外墙粉刷层(按2cm计)应计入计容建筑面积。
3.2.4结构顶板建筑完成面高出室外地坪不低于2.20米的地下室和半地下室。
3.2.5地下室或半地下室设置局部下沉庭院,并与地下室、半地下室相连通(含开窗)的,且地下室或半地下室顶板建筑完成面露出下沉庭院地坪高度不小于2.20米的,其地下室、半地下室面积计入容积率(按计容下沉面积明确)。
3.2.6地下室或半地下室设置采光井(或采光庭院),并采光井(或采光庭院)净宽大于800mm或长度超过地下室相应边长1/2的,且地下室或半地下室顶板露出采光井(或采光庭院)地坪高度不小于2.20米的,其地下室、半地下室面积计入容积率(按计容下沉面积明确)。
3.2.7建筑内设置的室外花坛等立面附属物按设备平台考虑。
3.2.8地下、半地下集中停放车库公共部位设置采光井、采光天窗其尺寸不受前述条件限制,可结合景观设置。
3.2.9超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积及其他技术层(夹层)的建筑面积。
3.2.10成品门卫、岗亭按永久性建筑设计并计算容积率等相应技术指标。
4、建筑密度
4.1在核定建筑密度指标时,以下情形应计入:
住宅建筑中,两层(含两层)范围内建筑(包括架空、门廊、飘窗等)水平投影面积(取最大范围计入建筑密度),屋顶出挑的屋檐除外(含一、二层建筑局部出挑的屋檐)。
4.2底层架空的,以围护结构外围水平投影面积计算建筑密度。
4.3在核定建筑密度时,以下情形可不计入建筑密度:
4.3.1结构顶板建筑完成面高出室外地坪低于2.20米的地下室或半地下室。
4.3.2地下室和半地下室地下通道出入口顶盖、楼梯间及通风排烟通道。
4.3.3为公共景观配套独立设置的廊、亭等景观建筑。
4.3.4附属于建筑物的无柱门头、雨篷、挑檐、散水、消防通道、踏步等。
4.3.5结合景观设置且对公众开放的非机动车停车设施。
5、绿地率
4
5.1绿地率计算按照《江苏省城市居住区和单位绿化标准》DGJ32/TJ169-2014执行。
5.2集中绿地中的硬质场地、人行步道(不含宅间通道)面积可计入绿地率,但硬质地面不得大于相应集中绿地面积的30%。
6、建筑高度
5
6
6.1当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域,其高度计算按有关要求进行控制。
城市规划对建筑高度有特别要求的,应按城市规划要求控制建筑高度。
6.2建筑高度起算点为室外设计地面,室外设计地面高程应参照周边城市道路地面高程,并不超周边城市道路地面高程1.0米。
6.3平屋面建筑:
建筑高度为室外地面至房屋顶板建筑面层高度。
建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者,构架部分不计入高度。
6.4特殊造型的建筑高度按下列规定计算:
4.3.1薄壳结构与波浪形结构屋顶,建筑高度自室外地坪至薄壳顶或波顶。
4.3.2屋面为球形拱顶,建筑高度自室外地坪至拱顶最高处。
6.5非第6.1条规定条件下,水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。
6.6地下室或半地下室设置下沉庭院、或设置采光井(或采光庭院),并采光井(或采光庭院)宽度大于800mm或长度超过地下室相应边长1/2的,并下沉庭院、采光井(或采光庭院)未作顶盖封闭处理的,建筑高度由下沉庭院或采光井地坪起算。
6.7立面及平面上透空率均大于80%的装饰构架(栏杆)可不计入日照计算高度。
屋顶百叶、格栅及玻璃装饰部分,视为有遮挡,应纳入日照计算高度。
7、建筑层数计算
7
7.1架空层、底层车库等层高不低于2.2米的,应计入建筑层数。
7.2地下室、半地下室的结构顶板建筑完成面层高出室外地坪大于1.5米的,应计入地面建筑首层。
7.3地下室或半地下室设置下沉庭院、或设置采光井(或采光庭院),并采光井(或采光庭院)宽度大于800mm或长度超过地下室相应边长1/2的,并下沉庭院、采光井(或采光庭院)未作顶盖封闭处理的,建筑层数由下沉庭院或采光井地坪对应楼层起算。
8、建筑层高控制(工业项目除外)
8
8.1普通住宅的标准层高为2.8~3.0米,使用集中空调、新风或地暖系统的不应超过3.3米。
8.2商业、办公等建筑层高不得超4.50米,局部可设置挑空的门厅、中庭等共享空间。
若该类建筑层高大于4.5米、不大于6.0米的,按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率;
以此为基准,建筑层高每增加1.5米,增加1.0系数计容。
1.0倍:
层高≤4.5米
2.0倍:
4.5米<层高≤6.0米
3.0倍:
6.0米<层高≤7.5米
……
8.3建筑附属公共门厅、楼梯间的层高可不限,但设计应合理。
8.4特殊建筑(如体育场馆、影院、大型超市等)对建筑层高有要求的,其建筑层高按相应规范或标准执行,可不折算容积率。
8.5架空层层高不超5米。
9、建筑退让:
9
9.1建筑离界退让距离以建筑物地面层最突出的围护性外墙(含柱)边线计算,不包括保温层及装饰面层。
地块用地范围以国土部门实测范围为准。
9.2建筑物后退城市规划道路红线最小距离(单位米)按下表控制:
后退距离建筑高度道路宽度
≤24米
>24米
≥40米
10
15
≥30米,<40米
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