天启开启2010年12月上海杨浦区民京路918号地块市场研判报告PPT课件下载推荐.ppt
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1.51.5左右低容积率:
创意商办左右低容积率:
创意商办KEYKEYSUCCESSTO核心思考开发周期:
开发周期:
11年年回款周期:
回款周期:
0.80.8年年价格预期:
价格预期:
2.32.3万元万元KEYKEYSUCCESSTO核心思考方案一:
2.22.2以上高容积率以上高容积率11年年1.21.2年年33万元万元住宅住宅商办商办方案二:
左右低容积率:
创意商办创意商办0.80.8年年1.61.6年年4-54-5万元万元方案一经济测算土地价值最大化方案一经济测算土地价值最大化商办同等容积率情况下商办同等容积率情况下;
商办办可售建面产出最大商办办可售建面产出最大商办去化速度略慢于住宅商办去化速度略慢于住宅;
但差距不大但差距不大建议方案:
建议方案:
地块概况地块概况KEYKEYSUCCESSTO地块概况原公安部八二二厂(民京路原公安部八二二厂(民京路918号地块)号地块)项目四至:
南邻民京路、北至闸殷路、西邻宁城路、东到世界路、用地性质:
商办历史背景:
原址为国立音乐专科学院(被批准为上海市第四批历史文化保护建筑)占地面积:
暂不详,估测占地去除道路红线后为6500-7000方用地指标等:
暂不详、后期经济指标为假设值-指标KEYKEYSUCCESSTO地块概况-区位新江湾城板块边缘属性新江湾城板块边缘属性大杨浦北角、行政隶属中原板块、江湾城一墙之隔、大学城以北、部分中档物业及原百姓居住集群区内;
五角场五角场新江湾城新江湾城本案本案共青森共青森林公园林公园财经大学财经大学复旦大学复旦大学同济大学同济大学上海体育学院上海体育学院上海电视大学上海电视大学西海岸大学西海岸大学杨浦卫生学院杨浦卫生学院区域分析区域分析KEYKEYSUCCESSTO区域分析老上海心目中的下只角老上海心目中的下只角;
杨浦区面积为60.61平方公里,是中心城区面积最大的一个区,现有常住人口124万,由于工业企业云集、过去居住工人比例占80%以上,因此一般上海其他区域原住民不愿迁往。
全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域。
大杨浦印象大杨浦印象一一城市南北区隔性强城市南北区隔性强城市北大门城市北大门-大杨浦大杨浦赫赫有名的江湾赫赫有名的江湾-3.6-3.6平方公里五角场平方公里五角场上海最有知名度、规模最大的城市副中心商业体上海最有知名度、规模最大的城市副中心商业体规划范围北至规划殷高路,东至民京路、国京路、政立路、国和路一线,西至国定路、政立路、南北向规划道路,南至国定路、国和路,规划面积约3.6平方公里,其中包括82公顷的知识创新区中央社区。
江湾五角场城市副中心是以知识创新区公共活动为特色,融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。
KEYKEYSUCCESSTO区域分析大杨浦印象大杨浦印象一一自成一体的城市副中心自成一体的城市副中心城市北大门城市北大门-大杨浦大杨浦KEYKEYSUCCESSTO区域分析城市北大门城市北大门-大杨浦大杨浦大杨浦印象大杨浦印象一一奇迹正在诞生的地方奇迹正在诞生的地方“绿色生态港、国际智慧城绿色生态港、国际智慧城”“生态型、三区联动生态型、三区联动”花园城区花园城区新江湾城:
新江湾城:
江湾城规划面积9.45平方公里,规划居住人口68万人,将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。
江湾新城定位于“绿色生态港、国际智慧城”,是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。
占地面积9.45平方公里,容纳人口6万人,规划总居住建筑面积370万平方米,公建建筑面积约40万平方米(不包括大学校区内建筑面积)。
KEYKEYSUCCESSTO区域分析杨浦杨浦-区域内高校集中,有复旦大学、同济大学、第二军医大学、上海财经大学等15所全日制高等院校和100余家科研机构;
有近20万科研和工程技术人员,33位中国科学院和中国工程院院士,11万余在校大学生、研究生。
区域内基础教育事业蓬勃发展。
现有中学71所、职业中学1所、小学56所、幼儿园85所、特殊学校1所、其他学校2所。
杨浦是高校和科研院所集中的区域,高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。
以复旦大学为核心的杨浦知识创新区,是市委、市政府的一项重大决策。
城市北大门城市北大门-大杨浦大杨浦大杨浦印象大杨浦印象一一大上海的大脑核心皮层大上海的大脑核心皮层KEYKEYSUCCESSTO区域分析总体规划总体规划根据规划,未来杨浦将形成“一中心、一发展带、一中心、一发展带、两轴线、五功能区两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。
KEYKEYSUCCESSTO区域分析杨浦印象杨浦印象上海人心目中的下只角上海近代工业发源地城市副中心商业崛起、历史校园聚集体高新产业园、创意园区形成;
成为高端知识类人群聚集地新江湾城板块启动、发展、国际、生态、智慧的概念形成杨浦阶段性发展历程杨浦阶段性发展历程板块分析板块分析KEYKEYSUCCESSTO项目板块定义项目板块定义板块分析新江湾城边缘属性新江湾城边缘属性大杨浦北角行政隶属中原板块原居民居住区内小体量项目小体量项目借势为核心借势为核心借城(江湾城)借场(五角场CBD)借理念(校区科技创业办公理念)重点研究板块重点研究板块新江湾城板块新江湾城板块科技创业办公园组团科技创业办公园组团江湾城墙边的商办项目定位江湾城墙边的商办项目定位项目区位特性项目区位特性项目自身特性项目自身特性KEYKEYSUCCESSTO项目板块定义项目板块定义板块分析新江湾城边缘属性新江湾城边缘属性大杨浦北角行政隶属中原板块原居民居住区内小体量项目小体量项目借势为核心借势为核心借城(江湾城)借场(五角场CBD)借理念(校区科技创业办公理念)重点研究板块重点研究板块新江湾城板块新江湾城板块科技创业办公园组团科技创业办公园组团江湾城墙边的商办项目定位江湾城墙边的商办项目定位项目区位特性项目区位特性项目自身特性项目自身特性KEYKEYSUCCESSTO板块定位板块定位板块分析区域区域规划面积规划面积区域性质区域性质发展前景发展前景新江湾城板块新江湾城板块规划约9KM2,人口810万城市人口的导入区北区生态聚居区,未来的“新古北”中原板块中原板块规划约9KM2以老公房为主,可用于建设的土地不多生活居住综合功能区五角场板块五角场板块面积为2.29平方公里(中心)商业为主新城市副中心鞍山板块鞍山板块未来供应量预计40万平方米中高档居民小区新型创意居住区黄兴板块黄兴板块面积约为4.18平方公里示范居住区规划建成有规模效应的“四高”(现代化示范居住区。
东外滩板块东外滩板块前期:
1KM2公共活动中心江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”;
复兴岛将建设生态、低密度产品。
时尚居住、生态旅游亮点。
KEYKEYSUCCESSTO新江湾城板块新江湾城板块板块分析杨浦区房价前5名,新江湾城占3个、大江湾板块占2个杨浦房价上涨幅度前5名,大新江湾板块占4个,新江湾城占2个新江湾城、大新江湾板块领头大杨浦新江湾城、大新江湾板块领头大杨浦KEYKEYSUCCESSTO板块分析新江湾城新江湾城新江湾城规划面积9.45平方公里,规划居住人口68万人,将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。
一、强调完整城区的概念,集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体,而不仅仅是居住区的开发;
二、强调生态观念,构建和谐空间;
三、强调人文观念,创造宜居环境,建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系,创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。
概况概况定位定位规模规模特色特色“绿色生态港、国际智慧城绿色生态港、国际智慧城”“生态型、三区联动生态型、三区联动”花园城区花园城区KEYKEYSUCCESSTO新江湾城板块功能布局新江湾城板块功能布局北部:
以新江湾城市级副中心用地为核心的知识商务北部:
以新江湾城市级副中心用地为核心的知识商务功能区。
功能区。
江湾天地-以滨水休闲为主题,居住与公共活动综合社区。
中部:
以杨浦中部:
以杨浦“知识创新区知识创新区”中央社区为核心的休闲,中央社区为核心的休闲,知识创新功能区。
知识创新功能区。
复旦大学江湾校区-国内第一流知名重点学府。
江湾城公园-以湿地公园为主题居住为主的生态社区。
自然花园-以生态为主题的高尚居住社区。
都市村庄-以绿色健康为主题的开放型居住社区。
南部:
以五角场为核心的商业功能区。
知识商务中心-以知识企业办公为主导的商务区,与五角场CBD形成联动。
整体功能布局围绕整体功能布局围绕知识创新、知识商务、绿色知识创新、知识商务、绿色生态为生态为核心定位关键词;
成为核心定位关键词;
成为918918地块有力的借地块有力的借势点。
势点。
板块分析新江湾城新江湾城KEYKEYSUCCESSTO板块分析新江湾城板块土地市场新江湾城板块土地市场居住(含综合)用地办公、商业以及金融用地复旦大学江湾校区公园、绿化水系、河道储备地块新江湾城新江湾城KEYKEYSUCCESSTO新江湾城板块住宅用地出让新江湾城板块住宅用地出让C1C1C2C2C5C5D1D1D3D3地块地块出让出让时间时间面积面积容积容积率率楼板价楼板价竞得人竞得人C105/011768001.605617珠江C206/111442001.606677华润C506/072520001.865212美国汉斯D107/06593001.7012509绿城D307/11542001.2020000仁恒C410/051080921.0210005上海城投C609/121145171.0032484中建地价不断刷新高、楼板价地价不断刷新高、楼板价33万元以上的新万元以上的新地王的出现、成为拉动板块整体价格的巨地王的出现、成为拉动板块整体价格的巨大引擎之一大引擎之一板块分析C4C4C6C6新江湾城新江湾城KEYKEYSUCCESSTO板块分析新江湾城板块价值兑现新江湾城板块价值兑现C1C1C2C2C5C5D1D1D3D3豪宅板块的定位得以实现,板块价值也得到了兑现豪宅板块的定位得以实现,板块价值也得到了兑现地块地块楼板价楼板价C15617C26677C55212D112509D320000项目项目现价格现价格业绩业绩新城御景3100006年开盘至今去化率95%,单价上涨近一倍橡树湾5000008年开盘至今去化率75%,单价上
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