安丘房地产市场调研报告20150818PPT文件格式下载.pptx

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安丘位于两大经济发展轴线上，胶济轴（济南淄博潍坊青岛）、沿海轴（日照青岛威海烟台）交通区位；

连贯南北的G206穿插而过；

青银高速、潍莱高速联通内外；

胶济铁路穿城而过，与外部对接将更加便捷；

安丘共1760，94万人，其中市区26万人。

到2010年，城市规划区面积为305，城市建成区面积为75。

优越的地理位置、便捷的交通为安丘市房地产市场快速的发展提供了有力的机会，其中26万市区人口更是成为置业的潜在基础安丘历史悠久，文化底蕴丰厚。

2100多年来，安丘一直作为一个县级行政区域，延续着物华天宝、先贤辈出、人文荟萃的历史。

安丘民俗文化底蕴丰厚，木版年画、剪纸、泥塑、刺绣、书法、戏剧、舞蹈、曲艺等代代相传，历久不衰。

该市把民俗文化与生态优势深度融合，规划“一区三线”旅游布局，打造100平方公里生态旅游区，发展以城顶山、五龙山为代表的山区生态观光线，以庵上石坊、公冶长书院为代表的历史文化旅游线。

丰厚的历史文化结合现代生态，为城市人文环境增添了一笔浓墨色彩，这将成为安丘市打造人文宜居社区的基础。

城市文化安丘人口增长相对平稳，外来人口较少，农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障。

数据来源：

安丘市统计年鉴2011年至2014年整体上安丘市总人口缓慢增长，截止到2014年总人口达到94万，其中城区人口不足30万。

根据2014年潍坊市各县区人口统计情况来看：

安丘市人口总数占整个潍坊市的11%，在潍坊各县市（除潍坊市）中排名第三。

注：

潍坊市包括奎文区、潍城区、高新区、开发区、寒亭区和坊子区。

城市人口环境AxisTitle92.699393.7894人口（万元）20112012201320149292.59393.59494.5安丘市安丘市2011-2014年人口年人口变化情况（化情况（万人）万人）安丘总体规划中将汶河纳入到城市的中心区，使之成为联系新老城区的纽带和城市的核心，突显了汶河对未来安丘城市发展的重要性。

p城市结构：

大汶河将新老城区一分为二，城市缺乏必要的连接。

p水资源方面：

大汶河不仅安丘的城市河流，而且是城市水源地，美化滨水景观的同时，也是保护城市的水源。

城市规划城市规划安丘城市空间结构规划及发展将围绕“北展南优东西控制”来进行。

在安丘市城市总体规划（20012020）中，安丘市城区分为九个功能区，其中市北新区四个、老城区五个。

市北政务区老城区新城区现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，呈“集群式”发展，城市规划思路清晰呈现一轴两翼发展格局城市规划城市规划1.城市发展：

老城区作为安丘市城市发展的起点，开始向北、向东发展；

2.发展轨迹：

老城区新城区市北政务区一轴两翼，以大汶河为轴心。

3.区域现状：

目前老城区城市正在大力进行城市拆迁改造。

2012年至2014年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等水平。

2014年达到地区生产总值约270.15亿元。

安丘市全社会固定资产投资按照年均约20%的速度平稳发展，2014年已达到235亿元。

城市经济城市经济安丘是山东重要的交通枢纽和农业基地，是山东半岛经济圈和潍坊城市群经济圈中的中心城市之一，具有独有的经济优势。

AxisTitle221247.94270.15165190.7235GDP生产总值（亿元）固定资产投资（亿元）201220132014050100150200250300安丘市安丘市2012-2014年年GDP及固定及固定资产投投资情况情况三大产业稳定发展，二三产业比重逐年增加p2014年安丘市三次产业比重由上年的18.5：

45.6：

35.9调整为17.8：

44.6：

37.6，由上表可见，三产结构变化较为稳定，同时第二产业在安丘的支柱形象基本未变，第三产业比重逐年增加；

p安丘市2011年-2014年，三产比重的变化，反映出安丘市经济结构的调整优化和经济发展的强劲势头。

第三产业比重不断增加，为房地产业的发展提供了基础保障。

城市经济城市经济AxisTitle19.30%18.50%18.50%17.80%48.60%47.60%45.60%44.60%35.90%33.90%35.90%37.60%第一产业第二产业第三产业2011年2012年2013年2014年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%安丘市安丘市2011-2014年三年三产占比情况占比情况人均收入支出情况根据2011年至2014年统计数据分析：

安丘市2014年城镇居民人均可支配收入26100元，增长10.5%;

农民人均纯收入13575元，增长11.9%，基数和增速均高于同等城市水平。

人均可支配收入水平的拔升为房地产置业打下了基础。

城市经济城市经济AxisTitle1770019589235672610010310107731213113575城镇人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）2011年2012年2013年2014年0500010000150002000025000300002011-2014年安丘市城年安丘市城镇及及农村人均可支配收入村人均可支配收入AxisTitle57712862577354786500成交面积（平米）成交套数2013年2014年550000560000570000580000590000600000610000620000630000450050005500600065007000安丘市安丘市2013-2014年商品房成交情况年商品房成交情况商品房市场商品房市场根据2013年和2014年安丘市商品房成交情况分析来看，2014年较2013年成交出现一定幅度上涨，同时62万平米的成交量也较同等城市处于领先水平。

综合分析来看，安丘市房地产市场虽处于初级发展阶段，但市场较为活跃、市场参与度较高，市场前景预期向好。

开发单位官方提供（商品房成交包含地下室成交套数和面积）老城区板块新城区板块市北政务区板块优势地段优势无可比拟，成熟的配套，繁华的商业，便捷的交通，使其成为许多置业者的首选区域教育及医疗配套齐全配套相对成熟，交通便捷道路宽敞，环境较好土地成片出让，楼盘规模较老城区大城市发展战略向北扩进，规划成为未来的市中心土地供应充足，未来发展空间大工业聚集区，产业人口密度大，为房地产提供客户支撑紧靠汶河，自然资源优势明显劣势设施陈旧，环境拥挤建筑密度较高教育配套偏弱基本无综合商业配套配套不完善未来发展旧村改造沿街商业升级换代综合治理市政配套泰华城带动周边商业配套的完善以河为界，城市向东、向北发展趋势只要政府能够切实推进规划的实施，市北商务区板块将会兴起p老城区板块：

多为旧村改造项目；

老城区依托城市完善的生活配套，居住价值无与伦比。

p新城区板块：

基础市政建设跟不上开发节奏。

随着城市建设的步伐逐步加快，新城区的土地即将开发殆尽；

p市北政务区：

尚处于初级建设规划阶段，目前几条城市主干道正在向北推进，已经有一些开发商开始关注河北地块。

房地产市场房地产市场城市竞品市场项目梳理Part3项目周边竞品楼盘分布大华名都本案世贸尚水名邸青云新城项目名称位置体量规划开发节奏主力户型价格优惠措施月均去化项目分析青云新城安丘市昌安路与商场路交汇处建筑面积127万；

综合体项目现为首期发售，在售房源为3栋多层和12栋洋房产品88-143，其中洋房产品主力面积约为92-143平米高层3500元/平方米；

多层4300元/平方米目前可享受小团购优惠活动近半年月均去化约30-40套项目为综合体规划，其中豪丰江山一品安丘市四马路与金融街交汇处建筑面积850000平方米；

含多层、小高层、高层项目约分为三期销售，现为一期剩余房源销售期83-130，其中洋房区产品主力户型为125平米左右高层3200元/平方米多层4200元/平方米特价房总价优惠约5万；

低首付1万起；

和组团砍价及相亲活动近半年月均去化约10套左右项目虽然规划较好，但在入市时机和营销策略选择稍显滞后，后期压力较大汶水绿洲永安路西侧建筑面积304656平方米，涵盖多层和高层产品项目约分三期销售，现为项目二期高层部分销售面积覆盖86-127平米3700元/平米项目现可享受首付分期活动近半年月均去化不足10套项目定位中高端但在实际销售过程中逐步拉低自身形象，项目溢价率较低竞品项目信息梳理项目名称位置体量规划开发节奏主力户型价格优惠措施月均去化项目分析青云国际城安丘市汶河与206国道交汇处南150米路西建筑面积：

500000平方米项目在售房源为一期高层和洋房剩余房源以及二期多层产品80-260，其中主力产品面积约为102-142小高层3600元/，多层4400元/电梯多层5100元多层购房送中央空调，价格在3万左右项目近期月均去化约为10-20套左右本案为该片区明星项目，凭借景建品牌项目售价较周边竞品稍高，但受产品制约，近期去化情况并不乐观青云润景官庄镇泰华城以北50米（王五里社区）510000包含多层、小高层和高层产品项目预计分四期开发，现为项目首期认筹期88-160平米，以舒适性三房为主预计开盘均价约4700元/平米交5万抵6.5万自2015年1月份至今月均认筹约20-30组项目规台地式规划较为高端，以多层洋房产品入市的营销切入点较为稳妥世茂尚水名邸206国道与世贸大道交汇处东100米500000，涵盖综合商业、商务写字楼、多层、小高层和高层产品项目预计分四期开发，首期启动区为8层电梯洋房首期推售产品已126平米三室房源为主预计开盘均价约4700元/平米目前无营销优惠尚未正式入市项目占据优质自然景观，产品规划较为丰富，营销中心装饰较为高端竞品项目信息梳理项目名称位置体量规划开发节奏主力户型价格优惠措施月均去化项目分析汶水花园淮安路汶河广场西600米路南项目规划约30000平米，仅分别为一栋小高层和高层规划项目已经进入尾盘阶段84-142平米，其中115-126平米占比较大销售均价约为3200元/平米目前可享受团购减免180元/平米优惠月均去化不足5套因项目体量较小，推广力度较小，造成项目销售周期较长且无溢价部分出现龙耀锦都潍徐路与沿河路交汇处总建筑面积276200，涵盖高层、小高层、洋房和别墅产品项目现为二期销售阶段，但目前在售房源涵盖部分一期剩余房源88-220平米，其中高层产品主力面积区间约为88-102平米多层3800元/平方米；

高层3200元/平方米目前可享受交一万抵两万再送一万元装修基金的活动近期月均去化约10套左右项目因前期定位和后期资金问题，市场口碑稍差，目前正在尽力改善，但效果见效较慢水岸阳光安丘市潍徐北路1号（桥北头汶河北侧）建筑面积：

240000平方米;

含住宅、电梯洋房、别墅现为项目一期销售阶段，但二期洋房接受预约90-128小高层3200元/，多层3800元/一期首付3万；

二期1万抵2万近期月均去化不足5套项目品质尚可，但所处区域认可度与项目定位形成一定反差，推广引导不足竞品项目信息梳理项目名称位置体量规划开发节奏主力户型价格优惠措施月均去化项目分析天源新都丘市商场路与206国道交叉处建筑面积：

120000平方米项目现为一期销售100的两室；

130平米的三室现时均价3700元/购房无优惠措施月均去化不足10套项目处于城市发展的核心地段，配套资源优厚，但其“小本经营”的理念制约了项目销售大华名都建设路与学府街交汇处建筑面积：

240000平方米目前项目为二期销售，涵盖多层、小高层和高层，但高层产品剩余量较大90-160小高层3200元/，多层3800元/买高层送地砖和太阳能，老带新送三年物业费月均去化不足10套项目处于新城区，周边行政配套尚可但