商业购物中心运营管理优质PPT.ppt
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长沙万达广场长沙万达广场济南泉城路万达广场济南泉城路万达广场长春重庆路万达广场长春重庆路万达广场南昌万达广场南昌万达广场南京新街口万达广场南京新街口万达广场青岛台东路万达广场青岛台东路万达广场1.5万达商业地产的发展1.5.21.5.2第二代组合店第二代组合店1.5.2第二代商业地产也称为组合店,是万达集团20032005年间开发的产品,由多个单体店组成,总面积1015万平方米,内含百货、超市、影城等六到十种业态。
代表作有天津万达广场、南宁万达广场、武汉万达广场等。
武汉万达广场武汉万达广场南宁万达广场南宁万达广场沈阳太原街万达广场沈阳太原街万达广场哈尔滨中央大街万达广场哈尔滨中央大街万达广场大连万达广场大连万达广场天津万达广场天津万达广场1.5万达商业地产的发展1.5.31.5.3第三代城市综合体1.5.3第三代综合体HOPSCA也称为城市综合体,是万达集团2004年以后开发的产品,总面积在30万平方米以上,其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。
代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。
HOPSCA的含义HH(HotelHotel)酒店)酒店五星、超五星级酒店五星、超五星级酒店OO(OfficeOffice)写字楼)写字楼甲级写字楼及标准写字楼甲级写字楼及标准写字楼PP(PublicplacePublicplace)公共空间)公共空间一个或者几个城市公共活动广场一个或者几个城市公共活动广场SS(ShoppingmallShoppingmall)购物中心)购物中心由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成CC(Culture&
recreationCulture&
recreation)文化娱乐休闲设施)文化娱乐休闲设施由电影院、量贩由电影院、量贩KTVKTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、健身中心、洗浴等组成健身中心、洗浴等组成AA(ApartmentApartment)公寓)公寓北京CBD万达广场项目位于北京中央商务区核心地段,紧邻东三环和国贸中项目位于北京中央商务区核心地段,紧邻东三环和国贸中心,坐北朝南,总建筑面积约心,坐北朝南,总建筑面积约50万平方米,其中商业和五万平方米,其中商业和五星级酒店面积星级酒店面积22万平方米。
万平方米。
北京石景山万达广场项目位于北京石景山区,面临长安街,总建筑面积项目位于北京石景山区,面临长安街,总建筑面积30万平方万平方米,其中商业和五星级酒店面积米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
上海五角场万达广场项目位于上海新的市级商业副中心项目位于上海新的市级商业副中心五角场,总建筑五角场,总建筑面积面积34万平方米,其中商业面积万平方米,其中商业面积26万平方米,是上海体量万平方米,是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。
最大、业态最全、商业设施最完备的项目。
哈尔滨香坊万达广场项目位于哈尔滨市香坊区,总建筑面积项目位于哈尔滨市香坊区,总建筑面积30万平方米,其中万平方米,其中商业和五星级酒店面积商业和五星级酒店面积20万平方米。
成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路,总建筑面积项目位于成都市锦江区锦华路,总建筑面积40万平方米,其万平方米,其中商业面积中商业面积26万平方米,是成都市建筑面积最大、商业业态最全、万平方米,是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。
商气最旺的购物中心。
第二章第二章购物中心购物中心2.1购物中心的产生和特征2.1.12.1.1购物中心的产生购物中心的产生2.1.1购物中心的产生购物中心最早发源于美国。
上世纪90年代中期,香港一批房地产巨头在北京、上海等地的黄金地段兴建高档写字楼。
到90年代末,中国内地已经初步形成了建shoppingmall的热潮。
2.1.1购物中心的定义作为一个独立的物业规划、开发、拥有和管理的一组零售和其他商业用途的设施,并提供停车场所国际购物中心协会。
购物中心的规模和定位主要由其服务商圈的市场特征决定(举例)。
2.1购物中心的产生和特征2.1.22.1.2购物中心的主要特征购物中心的主要特征2.1.2购物中心的主要特征前提条件与必要保证2.1.2.12.1.2.1产权单一产权单一明显特征2.1.2.22.1.2.2聚集效应聚集效应多种业态、多个品牌同场经营,提供多元化服务2.1.2购物中心的主要特征关键特征2.1.2.32.1.2.3分散经营分散经营2.1.2.42.1.2.4集中管理集中管理以租赁方式,通过获取店铺租金而获得经济利益的商业运作模式2.1.2购物中心的主要特征重要特征2.1.2.52.1.2.5统一规划统一规划2.1.2.62.1.2.6整体开发整体开发合理的商业组合,决定了购物中心的建筑结构,也影响购物中心的经营2.2购物中心的分类2.2.12.2.1按服务商圈分类按服务商圈分类邻里购物中心社区购物中心区域购物中心超区域购物中心2.2购物中心的分类2.2.22.2.2按照商业业态组合特征分类按照商业业态组合特征分类综合购物中心服装、餐饮、娱乐、生活配套等主题购物中心只有一个或两个经营主题的购物中心焦点购物中心以某一大型商店为主导,再辅助组合部分小型零售店2.3购物中心的定位2.3.12.3.1按照品牌档次定位按照品牌档次定位高档购物中心中档购物中心低挡购物中心2.3购物中心的定位2.3.22.3.2按照服务商圈定位(略)按照服务商圈定位(略)2.3.32.3.3按照市场导向定位按照市场导向定位符合现实市场(举例)培育期短,经营比较稳定,容易快速发展追求目标市场(举例)培育期较长,对经营要求较高2.4购物中心的业态规划2.4.12.4.1业态规划业态规划2.4.1.12.4.1.1按照经营规模规划按照经营规模规划主力店次主力店专卖店2.4.1.22.4.1.2按照经营业态规划按照经营业态规划零售业态餐饮业态娱乐业态服务业态2.4购物中心的业态规划2.4.22.4.2业态布局业态布局业态布局主要考虑品牌对客流的拉动作用,能否最大限度的实现客流的均衡分布,同时要考虑业态和品牌之间的搭配业态布局对租金收益十分关键平面布局和立体布局2.4.3(例)步行街的业态规划2.4.3.12.4.3.1商商业业态业业态分分类类及面及面积积占比占比步行街的商业业态可以分为服装服饰、餐饮、生活配套服务等三类。
三个业态的面积占比大致为:
餐饮面积占比40%-60%;
服装服饰面积占比20%30%;
生活配套服务面积占比20%-25%2.4.3.2步行街业态规划的基本原则1、统一性原则:
根据消费者不同的购买能力和消费习惯,在同一个楼层,品牌档次或面对的消费群应保持统一的定位。
2、递减原则:
从低楼层到高楼层,商品档次和定位从高向低逐级递减。
2.4.3.2步行街业态规划的基本原则3、租金原则:
从低楼层到高楼层,业态上从承担租金能力较高的零售业态向承担租金能力较低的生活配套服务和餐饮业态转变。
4、关联性原则:
要考虑业态与业态之间的相互关联性,使客流形成互动,达到共享的目的。
2.4.3.3步行街业态规划要点1、考虑到商家的持续经营能力问题,珠宝、男正装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时,应有多个品牌集合,形成消费环境。
否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。
2.4.3.3步行街业态规划要点2、建筑规模在2万平方米以下的步行街,咖啡、中式快餐等不宜数量太多,以最多1-2家为原则。
规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。
第三章第三章商业管理商业管理3.1商业管理的概念3.1.13.1.1商业管理的三层内涵商业管理的三层内涵宏观商业管理(略)商品经营管理(略)商业物业的经营管理通常将购物中心的招商、经营以及基础管理等统称为商业管理3.1商业管理的定义商业管理是以商业物业为载体,通过租赁经营商业物业,引进商家,为商家提供经营服务,共同构建营销平台,为消费者提供多元化的消费服务,实现商业物业投资者的投资目标,并以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。
商业管理的存续,取决于投资者的需求和与投资者建立的关系。
3.2商业管理的基本模式3.2.13.2.1自管模式自管模式指商业物业的持有者,在物业开发完毕后,自建商业管理公司对购物广场进行管理。
其收入不是管理佣金,而是物业管理费以及一定比例的多种经营收入。
一般适合于数量众多,布局分散的跨地区的连锁管理。
3.2商业管理的基本模式3.2.23.2.2委托模式委托模式指开发公司或者物业持有者在商业物业建成后,委托专门的商业管理公司和物业管理公司,对其进行经营管理。
商业管理公司达到协议目标后获取管理佣金,物业管理公司获取物业管理费。
缺陷:
业主的选择成本较自营模式可能较高,选择与存续过程有较大风险。
3.2商业管理的基本模式3.2.33.2.3混合模式混合模式是指业主与开发商共同委托商业管理公司和物业管理公司进行统一管理。
混合模式是一种较少使用的特殊模式3.2商业管理的基本模式无论哪一种模式,商业管理公司对购物中心的整体运营和统一管理的核心地位都不能变,协调业主、租户、物管之间的关系的职能都不能变,物业保值增值的目标不能变。
3.3商业管理的客户对象消费者商家业主行政管理等公共职能部门3.4商业管理的业务模块3.4.13.4.1按照业务性质分类按照业务性质分类3.4.1.13.4.1.1信息系统信息系统核心元素核心元素建立一套完善的信息管理及信息控制系统,及时、准确、全面掌握有效信息,是商业管理的一项重要工作3.4.1按照业务性质分类3.4.1.23.4.1.2环境系统环境系统重要内容重要内容环境系统的管理是一项规范化、标准化和制度化的管理流程,其间的指挥、协调、监督和跟踪反馈,反映了一个管理团队的职业化和专业化程度。
3.4.1按照业务性质分类3.4.1.33.4.1.3支持系统支持系统基础系
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