华南实业东平新城项目定位报告2009PPT推荐.ppt
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多重中心汇集,市级公共服务功能定位:
多重中心汇集,市级公共服务大大佛山佛山的的信息中心、文化中心、行政中心、交通中心、商贸中心、体育中心信息中心、文化中心、行政中心、交通中心、商贸中心、体育中心、教育中心、教育中心体育公园体育公园新闻新闻中心中心文文化化综综合合体体坊坊城城东平小学东平小学世纪莲世纪莲佛山歌剧院佛山歌剧院东东平平大大桥桥交通枢纽交通枢纽中心中心文文华华路路南南延延线线行政中心行政中心本项目本项目东平新城东平新城佛山一环“三横五纵”的道路骨架广佛地铁站口区位交通:
立体路网、四通八达区位交通:
立体路网、四通八达公路建设:
公路建设:
325325国国道以东,同济路以道以东,同济路以南,北滘环镇西路南,北滘环镇西路以西,佛山一环南以西,佛山一环南线及东延线线及东延线以北。
以北。
1313条轨道贯通佛山,条轨道贯通佛山,加强东平新城与外加强东平新城与外围连接。
围连接。
轨轨道辐射:
轻轨、道辐射:
轻轨、地地铁五条铁五条轨道经过,轨道经过,一小时到达珠三角一小时到达珠三角任一城市。
任一城市。
乐从乐从北滘北滘陈村陈村禅城禅城南海南海景观定位:
城市生态景观核心景观定位:
城市生态景观核心一河两岸滨水景观生态核心区一河两岸滨水景观生态核心区河河涌涌三江汇合三江汇合无敌江景无敌江景绿地绿地公园公园根据佛山市东平水道景观规划指引,作为佛山城市中轴线的东平河段是指东平水道紫洞口至佛陈大桥段约20千米的河段。
根据规划,东平水道是东平新城城市中轴线,东平帆影是佛山的一大亮点。
东平河景,内河景观,绿地公园等优势自然条件汇合,东平河景,内河景观,绿地公园等优势自然条件汇合,造就生态滨水环境造就生态滨水环境根据规划,东平新城是佛山未来政治、商业、文化中心。
得益于佛山“2+5”组团发展规划,东平新城段东平河道将成为一河两岸的中轴线水道,将打造成佛山一河两岸滨水景观生态区。
区域市场发展状况区域市场发展状况河河涌涌从住宅角度看,依托区从住宅角度看,依托区域规划利好及突出的江域规划利好及突出的江景资源及生态环境,区景资源及生态环境,区域相邻的两个项目销售域相邻的两个项目销售价格均过一万,且销售价格均过一万,且销售情况良好,与千灯湖区情况良好,与千灯湖区域一道成为佛山住宅市域一道成为佛山住宅市场的标杆。
场的标杆。
住宅未熟先热,商业尚无气氛住宅未熟先热,商业尚无气氛从商业角度来看,项目从商业角度来看,项目周边还处于起步阶段,周边还处于起步阶段,区域商业市场尚未形成。
区域商业市场尚未形成。
滨海御庭滨海御庭依云水岸依云水岸1122334411北面:
三江汇聚北面:
三江汇聚22东面:
内河景观东面:
内河景观天虹路现状天虹路现状33南面:
水厂景观南面:
水厂景观44西面:
可观世纪莲西面:
可观世纪莲u北面:
北面:
为天虹路,为天虹路,正观东平河正观东平河u东面:
东面:
为百顺道,为百顺道,有一内河连通东平有一内河连通东平水道水道u南面:
南面:
裕和路,为裕和路,为佛山水业厂址佛山水业厂址u西面:
西面:
临近文华南临近文华南路路项目周边情况项目周边情况项目地块指标:
项目地块指标:
2435167地块用地性质容积率商业建面住宅建面配套要求1商业金融用地,不兼容任何形式住宅5265480按五星级饭店标准配备有关设施标志性商业建筑应180m3商业金融用地,兼容居住;
且住宅计容积率面积占该地块计容积率面积不超过30%514550262358大型综合商场建筑面积80000平米5居住用地,兼容商业金融;
3.548606.6113415.4商业金融计容积率面积占该地块计容积率面积不少于30%2居住用地兼容商业金融3.5786034居住用地兼容商业金融3.560826.56居住用地兼容商业金融3.574280.57居住用地兼容商业金融3.5188436.546万55万比较因素比较因素综合开发项目综合开发项目单单功能物业功能物业功能功能复合性、适应性复合性、适应性单一性单一性区位区位一般在城市核心区域一般在城市核心区域根据功能确定根据功能确定建筑形式建筑形式多样化多样化单一单一投资风险投资风险较小较小较大较大总投资总投资一般较大一般较大相对较小相对较小经济风险经济风险较大较大较小较小客户来源客户来源具有自我寄生功能,部分来自具有自我寄生功能,部分来自于内部于内部全部来自于外部全部来自于外部客户活动客户活动体验式的体验式的目的性的目的性的客户综合使用客户综合使用成本成本较小较小较大较大项目属性小结:
从项目指标及地块条件来看,本项目属性小结:
从项目指标及地块条件来看,本项目属于大型城市综合开发项目项目属于大型城市综合开发项目属性界定属性界定描描述述区位属性区位属性u所在东平新城是多级政府合力打造的城市发展核心所在东平新城是多级政府合力打造的城市发展核心u目前目前生活和市政生活和市政配套处于起步阶段配套处于起步阶段项目属性项目属性u除享除享CBDCBD配套外配套外,自身拥有,自身拥有5050万商业配套万商业配套u集中五星级酒店、公寓、写字楼、住宅、商业功能的城市综合体集中五星级酒店、公寓、写字楼、住宅、商业功能的城市综合体u佛山地标性建筑之一佛山地标性建筑之一u核心地段,核心地段,四通八达的交通网络,与外界连通性强四通八达的交通网络,与外界连通性强u强大景观支持,强大景观支持,外江内河,享受天然双水景,绿地公园、湿地资源外江内河,享受天然双水景,绿地公园、湿地资源丰富丰富区域内最具发展潜力的示范性城市综合体区域内最具发展潜力的示范性城市综合体同时占据政府主导配套和自然环境双重资源,同时占据政府主导配套和自然环境双重资源,从现状来看,区域发展较为不成熟从现状来看,区域发展较为不成熟关键词提炼:
综合体、新城中心、大体量关键词提炼:
综合体、新城中心、大体量项目研判小结项目研判小结总体体量大,商业比例高总体体量大,商业比例高n从基本信息来看,项目的住宅开发得益于良好的先天自然从基本信息来看,项目的住宅开发得益于良好的先天自然条件,市场相对明确,风险较少。
条件,市场相对明确,风险较少。
n而商业体量大,限制条件较多,将成为项目开发的难点,而商业体量大,限制条件较多,将成为项目开发的难点,将是项目定位思考的要点。
将是项目定位思考的要点。
第二部分第二部分项目定位项目定位Fortheworldhaschanged,andwemustchangewithit.Obama20092009年是变革的一年:
年是变革的一年:
这一年,美国诞生了建国这一年,美国诞生了建国233233年以来第一位黑人总统;
年以来第一位黑人总统;
这一年,日本民主党终结了自民党长达这一年,日本民主党终结了自民党长达5050余年的垄断执余年的垄断执政;
政;
这一年,佛山在珠三角发展纲要、广佛同城、顺德改制、这一年,佛山在珠三角发展纲要、广佛同城、顺德改制、镇区扩权、等一系列变革的推动下,产业升镇区扩权、等一系列变革的推动下,产业升级、旧城改造加速进行级、旧城改造加速进行保利保利东平新城作为一个足以改变佛山城市格局的项目东平新城作为一个足以改变佛山城市格局的项目,我我们也在思索,我们因何而变,我们为谁而变,我们何以改们也在思索,我们因何而变,我们为谁而变,我们何以改变变世界必须改变,我们都必须改变。
世界必须改变,我们都必须改变。
奥巴马,就职演讲,奥巴马,就职演讲,2009.1.20解决项目定位问题解决项目定位问题如何找准定位?
如何找准定位?
项目环境项目环境项目市场定位项目市场定位目标客户目标客户通过分析变化中的项目环境及目标客户,发现市场机通过分析变化中的项目环境及目标客户,发现市场机会,从而得出项目的定位会,从而得出项目的定位项目环境分析项目环境分析从了解东平新城的发展方向开始:
从了解东平新城的发展方向开始:
立足珠三角立足珠三角立足大佛山立足大佛山珠三角城市发展:
珠三角城市发展:
第一阶段:
单核心扩张第二阶段:
多核化发展第三阶段:
都市群形成主城核心核心核心核心1、珠三角发展重大转型、珠三角发展重大转型发展纲要发展纲要出台出台2、随着珠三角经济圈朝着都市群方向演变、随着珠三角经济圈朝着都市群方向演变,二线城市发展机会大增二线城市发展机会大增3、都市群的形成,必然要求每个城市寻求差异化发展的模式,需要产、都市群的形成,必然要求每个城市寻求差异化发展的模式,需要产生一个具有代表性和独特性的城市核心,引领城市发展,避免成为其它生一个具有代表性和独特性的城市核心,引领城市发展,避免成为其它城市的附属城市的附属大佛山城市发展:
大佛山城市发展:
镇区经济实力雄厚镇区经济实力雄厚镇区管理自主权力大镇区管理自主权力大镇区定位差异化大镇区定位差异化大镇区发展各自为政镇区发展各自为政佛山缺少整合各区域、代表佛山佛山缺少整合各区域、代表佛山整体形象的中心整体形象的中心珠三角:
呼唤在珠三角城市群中珠三角:
呼唤在珠三角城市群中能平等参与竞争并形成竞争差异的中心能平等参与竞争并形成竞争差异的中心大佛山:
呼唤能整合佛山、代表佛大佛山:
呼唤能整合佛山、代表佛山的中心山的中心机会?
机会?
东平新城能否整合佛山,成为代表佛山东平新城能否整合佛山,成为代表佛山参与珠三角城市群竞争的标杆参与珠三角城市群竞争的标杆佛山多中心发展特点佛山多中心发展特点佛山缺少这样的中心佛山缺少这样的中心影响客户对东平新城发展的信心影响客户对东平新城发展的信心从从03年东平新城开始规划至今,年东平新城开始规划至今,投入使用的只有世纪莲和新闻中投入使用的只有世纪莲和新闻中心,其他规划项目因为各种原因心,其他规划项目因为各种原因迟迟未动工。
迟迟未动工。
顺德与佛山经济分顺德与佛山经济分家,加剧了东平新家,加剧了东平新城发展的不确定性城发展的不确定性面对珠三角一体化后的更加激烈的区域竞争,政府急需整合面对珠三角一体化后的更加激烈的区域竞争,政府急需整合佛山资源,加快东平新城的发展,为自己正名。
而本项目是佛山资源,加快东平新城的发展,为自己正名。
而本项目是达成此目标最好的契机达成此目标最好的契机目标客户分析目标客户分析目标客群目标客群泛本地富裕阶层外地移民外地移民周边区域高端客户周边区域高端客户新新城人+刚需投资买家区域民营企业区域外延企业区域外延企业新进入佛山高端新进入佛山高端企业企业投资买家居住居住商业商业/商务商务乐从钢铁市场乐从钢铁市场乐从家具市场乐从家具市场乐从布匹市场乐从布匹市场乐从塑料市场乐从塑料市场乐从家具精品市场乐从家具精品市场土著乐从人:
十人九商,财富积累丰厚土著乐从人:
十人九商,财富积累丰厚乐从拥有领先全国的乐从拥有领先全国的三大支柱产业:
钢铁、三大支柱产业:
钢铁、塑料、家具塑料、家具至少产生至少产生1.5万人佛万人佛山顶端富豪山顶端富豪雄厚的产业后盾支撑雄厚的产业后盾支撑起顺德区最丰厚的居起顺德区最丰厚的居民资金积累民资金积累乐从人均储蓄余额是乐从人均储蓄余额是广东人均储蓄余额广东人均储蓄余额(3万元)的万元)的4.8倍倍按乐从户均人
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- 华南 实业 东平 新城 项目 定位 报告 2009