深中院审理商品房买卖问题指导意见Word下载.doc
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深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)
为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释,统一裁判的标准,审理好各类商品房买卖纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳市建设工程质量管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释,结合我市两级法院审判实践,提出如下意见:
一、开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下,与买受人签订楼宇认购、订购、预订等协议后,双方因上述协议产生纠纷并起诉的,人民法院应认定协议无效。
但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
二、商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分,或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分,但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋及配套设施所作之描述明确、具体,而开发商所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准时,买受人要求开发商承担违约赔偿责任的,法院应予支持。
三、在确定卖方违约赔偿责任时,一般情况下,由法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估,差价部分,按照买受人所购房屋的建筑面积占开发商被批准销售的建筑面积的比例,由开发商赔偿差价损失给买受人;
无法评估的,按房屋总价款的1%-2%酌情计付违约金。
构成根本违约致使买受人合同目的无法实现的,买受人要求解除商品房买卖合同的,应予支持。
四、认购方向售房方支付订金(或保证金、押金等)之后,又有反悔或其他单方违约行为,导致无法签订正式的商品房买卖合同,如认购书明确约定售房方有权没收买方所交订金的,认购方无权要求返还订金;
如认购书未约定售房方有权没收的,则认购方可以要求售房方返还订金。
如双方在认购书中将订金(或保证金、押金等)约定成定金性质的,则按照法律规定的定金罚则处理。
五、商品房预售合同明确约定了房地产交付条件,预售方在未达到合同约定的交付条件的情况下交付房地产的,买方有权拒绝接受交付,并有权要求预售方承担延期交房的违约责任。
六、预售方取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格证之后,在领取竣工验收备案收文回执之前即向买方交付房地产的,买方予以接收后,又以房地产未领取竣工验收备案收文回执为由,要求确认交付行为无效,并要求预售方支付延期交房违约金的,法院不予支持。
预售方在取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程的验收合格证之前交付房地产的行为无效,买方在收楼后要求预售方支付延期交房违约金或者解除房地产买卖合同的,法院应予支持;
但预售方在诉讼期间取得上述单项工程验收合格证明的,对买方的上述请求,法院不应支持。
七、商品房预售合同约定买方支付房款的义务在先,卖方的交房义务在后,买方在履行付款义务前要求卖方承担延期交房违约责任的,卖方有权行使先履行抗辩权,无需向买方承担延期交房的违约责任;
但如卖方出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备交付条件的,卖方的先履行抗辩权不成立。
买方可以要求卖方承担延期交房的违约责任,卖方亦可要求买方承担延期付款的违约责任。
八、商品房预售合同约定买方支付房款的义务在先,卖方办理《房地产证》的义务在后,买方在履行付款义务前要求买方承担延期办证违约责任的,卖方有权行使先履行抗辩权,无需向买方承担延期办证违约责任;
但如卖方出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备分割转移登记和办证条件的,卖方的先履行抗辩权不成立。
买方可要求卖方承担延期办证的违约责任,卖方亦可要求买方承担延期付款的违约责任。
九、商品房预售合同的买方和卖方就购房款的分期支付形成借贷合同关系的,买方未按借贷合同约定的时间偿还借款给卖方的,属另一法律关系,卖方不能在房屋买卖关系中行使先履行抗辩权,拒绝交付房屋或办证;
卖方构成延期交房或延期办证违约行为的,应承担相应违约责任,而不能以享有先履行抗辩权为由要求免责。
但双方另有约定的除外。
十、商品房预售合同中未约定延期办证违约金条款的,如买方起诉要求卖方支付延期办证违约金,应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理。
十一、延期办证违约金的诉讼时效期间应自商品房买卖合同约定的办证期限届满之日开始起算,不应自《房地产证》办出之日开始起算。
十二、在预售的商品房取得完整的工程竣工验收合格证明之前,买方请求法院判令卖方限期为其办理《房地产证》的,不予支持。
预售的商品房已取得完整的竣工验收合格证明,并办理了初始登记的,如卖方未在合同约定的期限内为买方办证,买方可以请求法院判令卖方在一定期限内为其办证。
十三、在商品房预售合同纠纷中,卖方(发展商)的行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的五种情形之一的,如买方诉请的惩罚性赔偿数额不超过已付购房款的一倍,法院均应支持。
买方明确要求卖方给予已付购房款一倍的惩罚性赔偿的,法院一般亦应予以支持,而不能随意调低。
十四、在以担保贷款为付款方式的商品房预售合同纠纷中,买方因卖方违约起诉要求解除商品房预售合同,同时又要求解除担保贷款合同的,法院应通知贷款银行作为第三人参加诉讼。
贷款银行参加诉讼并提出独立的诉讼请求的,将贷款银行列为独立请求权的第三人,卖方违约程度达到解除条件的,法院应在判决解除商品房预售合同的同时,判决解除担保贷款合同,由卖方退还买方已付的全部购房款(包括买方已付给卖方的首期款及已向贷款银行偿还的贷款本金和利息),并由卖方直接向贷款银行偿还买方尚欠的贷款本金和利息。
贷款银行参加诉讼但未提出独立诉讼请求的,列为无独立请求权第三人。
卖方违约程度达到解除条件的,法院应判令解除商品房预售合同,由卖方返还买方已付全部购房款,并向买方支付违约金及(或)赔偿买方所受全部损失;
但对担保贷款合同不做处理,留由担保贷款合同的当事人另循法律途径解决。
十五、商品房所有权人,在房地产抵押期间,与他人签订房地产买卖合同,将抵押的房地产出售,如受让人在签订房地产买卖合同时知道该房屋有抵押的,双方之间的房地产买卖合同有效。
如转让方未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的,双方之间的房地产买卖合同为可撤销合同,受让方有权主张撤销。
十六、预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前,可以将房屋转让给他人。
十七、本意见自公布之日起施行。
本意见如与相关法律法规相冲突的,以该法律法规为准。
关于对《深圳市中级人民法院关于审理
商品房买卖纠纷案件若干问题的
指导意见(试行)》的说明
各类房屋买卖纠纷案件,是我市两级法院受理的房地产案件的主要类型之一。
其中,绝大多数房屋买卖纠纷又是因商品房预售、预购行为所引起。
在纷繁复杂的房地产买卖纠纷案件面前,现有的房地产买卖的法律法规和司法解释显得不够完善、不够具体,有的甚至互相矛盾,致使法官在解决纠纷时无所适从。
为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释,统一裁判的标准,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳市建设工程质量管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释,结合审判实践,专门针对法院审理房屋买卖纠纷案件中出现的若干重点问题,提出相应的指导性意见,并作如下说明:
第一条是关于楼宇认购书的性质和效力问题。
在商品房预售过程中,发展商和买受人签订的认购书、订购书等,一般可分为两类:
第一类为预约合同,是双方就今后签订正式商品房买卖合同进行的预约;
第二类名为预约合同,实则为本约。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
对于可以认定为商品房买卖合同的认购书、订购书等,如果出卖人在起诉前尚未领取商品房预售许可证明,根据《解释》第二条规定,当然无效。
大家看法比较统一。
有争议的是第一类预约合同,如果出卖人在起诉前尚未取得商品房预售许可证明,其效力如何?
实践中,出卖人和买受人签订的认购、订购协议等,大多约定了特定的房屋以及房屋价款、面积、付款方式,并约定了定金或订金等条款,有的甚至还约定了买受人需支付预付款等。
也就是说,出卖人通过签订认购、订购协议等,向买受人收取了部分款项。
若承认出卖人在未取得商品房预售许可手续的情况下与买受人所签之认购协议的效力,实质上就相当于允许发展商在未取得预售许可手续之前可以变相销售和融资。
《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》及国务院《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《房地产管理条例》)规定的发展商预售商品房的前提条件就形同虚设,法律、行政法规的立法目的就会落空。
因此,我们认为,出卖人在未取得预售许可证明的情况下与买受人签订的认购、订购协议等,如起诉前仍未取得的,协议应认定为无效。
第二、三条是售楼广告的性质和约束力问题,以及发展商违反广告承诺的违约赔偿责任问题。
关于售楼广告、售楼宣传资料等的法律约束力问题。
如果商品房买卖合同明确约定售楼广告、售楼宣传资料等作为合同组成部分的,广告和宣传资料对当事人双方当然具有法律约束力,出卖人如有违反应承担违约责任。
对于未被约定为合同组成部分的售楼广告、售楼宣传资料等,应根据《解释》第三条来判断其是否具有约束力。
需特别指出的是,“对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”属主观标准,不同的人有不同的理解,难以把握。
实践中,应着重把握“在商品房开发规划范围内”和“说明和允诺具体确定”两个客观标准。
发展商所作之广告、宣传资料具备了两个客观标准,买受人在充分注意到该广告允诺后才购买房屋,出卖人交付的房地产未达到允诺之标准的确会对买受人所购之房地产带来不利影响的,即可以认定该广告的说明和允诺是合同组成部分,对出卖人有法律约束力,出卖人如有违反应承担违约责任。
关于违约责任的承担问题。
因商品房买卖合同一般没有约定出卖人违反售楼广告、宣传资料等应如何承担违约责任的具体条款。
人民法院在处理此类纠纷时,通过赔偿实际损失的方式来实现出卖人的违约责任。
当出卖人交付的房地产实际达不到售楼广告所作之说明和允诺的标准时,对二者之间的差价予以评估,然后按照买受人所购房屋建筑面积占总建筑面积的比例,确定出卖人应负的赔偿数额。
在无法评估的情况下,我们在多年的实践中一直按照房屋总价款的1%-2%判决赔偿金,已为本地的发展商、业主广泛认同和接受,收到了比较好的社会效果。
在没有新的法律或者司法解释的情况下,继续沿用这一做法不失为一个良策。
第四条是关于商品房预售中订金、押金和定金的区别和联系问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定,双方民事法律行为或依法成立的合同,一经成立,即对当事人具有法律约束力。
只要不存在无效或可撤销的情形(或虽存在可撤销情形但撤销权人未依法行使撤销权的),法院就应依照当事人的约定处分他们之间的权利和
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