国家税务总局房地产专业税收答疑五Word文件下载.doc
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您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定:
“第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
”
开发产品用于职工福利,视同销售,为所有权转移为标志,开发产品用于集体福利,所有权没有发生转移,不视同销售处理。
98、
房地产企业所得税季度预缴申报表可否弥补账面亏损?
我司是一家兼有酒店经营与房地产开发的企业(两项业务汇总申报企业所得税),因酒店先行建成并先开始营业,这样酒店设备及设施折旧额较大,致使汇总会计报表是亏损的。
季度企业所得税申报时,我司根据国税函(2008)635号文,在申报表第4行填入“会计报表利润总额+年初未弥补亏损+房地产预售预计利润”计算所得的数据。
请问,我司以上所得税季度申报是否正确?
是否可在季度弥补亏损?
根据《关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函〔2008〕635号)对于企业所得税月(季)度预缴纳税申报表主要有如下调整:
1.“利润总额”修改为“实际利润额”:
《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。
2.对于修改后的“实际利润额”做了补充填报说明:
“第4行‘实际利润额’:
填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。
事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。
房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
所以,季度申报可以弥补亏损。
99、
原有房产土地自行转让,是否免征土地增值税?
我企业所在地为工业集中地,最近本地政府下文进行三旧改造,我企业所在地的工业企业全部搬迁,原有房产土地可由我企业改变用途自行进行开发,也可转让给他人。
根据《土地增值税暂行条列实施细则》第十一条,因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。
请问,1、本地政府实施三旧改造,若我企业将原有房产土地自行转让的,是否免征土地增值税?
2、本地政府实施三旧改造,若我企业将原有房产土地投资成立一家房地产开发企业的,是否免征土地增值税?
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款:
因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款:
条例第八条
(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定:
对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第四条规定:
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。
根据上述规定,自行转让房地产,可以申请免征土地增值税,以土地投资成立房地产开发企业,不能免征土地增值税。
100、农用地转用审批文件中未标明建设用地人的,耕地占用税纳税义务发生时间如何确定?
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条的规定:
经申请批准占用耕地的,纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人;
农用地转用审批文件中未标明建设用地人的,纳税人为用地申请人。
问:
农用地转用审批文件中未标明建设用地人的,耕地占用税纳税义务发生时间如何确定?
根据《财政部、国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》(财税[2007]176号)规定:
“二、经批准占用耕地的,耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。
未经批准占用耕地的,耕地占用税纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。
101、
转让房地产如何缴纳土地增值税?
我企业受让房地产时取得的总价格为1000万元(房价、地价未区分,但转让时我方进行市场评估,其中房价200万元,地价800万元),后转让总价格为1500万元,同样房地价未区分,转让时我企业未做评估,但受让方按市场价格进行了评估(房价300万元,地价1200万元)。
问题:
1、我方在土地增值税清算时是否可以按照受让方评估的房产市价扣除?
2、计算扣除项目时,是否可以按800万元的地价评估款作为地价款扣除项目?
回复意见:
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)文规定:
转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
其中,旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋和建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件的规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税暂行条例》第六条、第
(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。
对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不得作为加计5%的基数。
因此,你企业土地增值税清算不能以受让方评估价扣除,应以政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算。
按照评估价计算土地增值税,地价只能以取得土地使用权所支付的地价款作为计算依据。
102、
合同价款一年分两次支付的,营业税该如何缴纳?
请问:
公司与客户签订了3年期的广告发布合同,合同是9月份签的,合同价款按年支付,一年分两次支付,一次支付半年的费用,在确认收入时,我可以分期确认吗?
营业税应该按分期缴纳还是一次性缴纳?
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定,“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
国务院财政、税务主管部门另有规定的,从其规定。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定,“条例第十二条所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;
未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。
因此,营业税应当按照合同约定日期缴纳营业税,提前收取价款的,按应税行为发生时缴纳营业税。
房地产公司异地设分公司收集客户签约资料及收款需在当地纳税吗?
我公司是A城一家房地产公司,因有较多B城客户,公司设想在B城设立营销服务点(以分公司形式设立),方便客户。
该营销服务点具有一定营销展示内容,并以房产公司在营销点收取客户签约资料,收取客户款项(房产公司在B城某银行开立有售房监管账户),最终在A城以房产公司盖章确认完成签约手续。
请问,这样的营销点(分公司)需要在当地需要缴纳房产交易相关税金吗?
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条规定,“营业税纳税地点:
……
(三)纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
不动产所在地为A城,不动产销售收入即应在A地纳税。
103、
清算期间的损失如何处理?
企业清算期间按照《关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]60号)要求进行相关所得税处理时,请问以下事项是否可以自行计算扣除,还是要按照《企业资产损失税前扣除管理办法》履行报批手续。
1、坏账核销;
2、改变持续经营核算原则,对待摊性质的费用进行处理?
根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》(国税发〔2009〕88号)文件第五条规定:
“下列资产损失,属于由企业自行计算扣除的资产损失:
(一)企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失;
(二)企业各项存货发生的正常损耗;
(三)企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失;
(四)企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失;
(五)企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失;
(六)其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。
上述
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