建筑物价格鉴证考试试题及答案解析Word格式.docx

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3/10+1820×

5/10=1825（元）。

第2题

可比实例A、B、C经比较修正后的价格鉴证基准日价格分别为3200元/m2、2056元/m2、和1788元/m2，这三个价格具有同等重要性，则运用简单算术平均法求得其综合结果为（）元/m2。

A2348

B2350

C2352

D2356

[解析]直接计算平均值得：

第3题

下列关于交易情况修正的说法，正确的是（）。

A受债权债务关系影响的交易，交易价格一般偏低

B一般来说，拍卖、招标等方式成交的价格会高于市场正常价格

C相邻房屋建筑合并交易的成交价格往往低于该房地产单独存在时的正常价格

D测定交易偏差时，只能利用已掌握的同类型交易资料分析计算，确定修正比例

[解析]B项，以拍卖、招标等方式成交的价格可能导致非正常价格，一般拍卖价格多高于市场正常价格；

招标则注意其整体方案效用，故招标的成交价格可能偏高，也可能偏低；

C项，相邻房屋建筑合并交易中，买方若在购买相邻房地产后，与其原有房地产合并，将增加原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格；

D项，交易偏差的测定可以利用已掌握的同类型交易资料分析计算，确定修正比例或系数，也可以由价格鉴证人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。

第4题

综合计算确定房屋价格的方法中，（）指将多个可比实例经修正后的比准价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可比实例比准价格作为综合结果的方法。

A差额法

B中位数法

C众数法

D简单算术平均法

B

第5题

某一钢筋混凝土结构的厂房，其经济耐用年限为50年，现已使用3年，但在一次地震中，该厂房受到影响，价格鉴证人员对其进行现场勘察后，估算出其尚可使用年限为15年，那么，该厂房的成新率为（）。

A63%

B75%

C83%

D85%

C

[解析]根据成新率的计算公式，可得：

建筑物成新率=

第6题

下列有关建筑物成新率的说法，错误的是（）。

A在价格鉴证操作实务中，房屋建筑成新率的评定主要采用使用指数法

B建筑物的成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准日价值与其全新状态重置价值的比率

C建筑物的成新率的大小直接影响价格鉴证值的大小

D建筑物成新率的计算公式是：

建筑物尚可使用年限占建筑物已使用年限和建筑物尚可使用年限之和的百分率

[解析]A项，在价格鉴证操作实务中，房屋建筑成新率的评定主要采用使用年限法。

第7题

以当期工程量作为计算依据，用现行单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置全价的方法是（）。

A预决算调整法

B重编预决算法

C价格指数调整法

D类比法

[解析]预决算调整法是以当期工程量为计算依据，用现行单价和费用项目、费用标准确定建筑物重置全价的方法。

B项，重编预决算法是按工程预决算的编制方法，对待估建筑物成本构成项目重新估算其重置成本的方法。

C项，价格指数调整法是根据房屋建筑的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。

D项，类比法则是在能够掌握临近地区或类似地区中，与价格鉴证对象相类似的房地产的各种费用额及明细资料时，通过对其分析将不标准的加以适当修正，以求取重新建造完全价值，再与价格鉴证对象比较，求得鉴证对象重新建造完全价值的方法。

第8题

下列关于建筑物重置成本估算方法的说法，错误的是（）。

A重编预决算法是以当期工程量作为计算依据，用现行单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置全价的方法

B通常以单项工程为对象，分别按照工程造价的各项构成编制出详细的成本核算资料，作为项目决算的依据

C价格指数调整法是指根据房屋建筑的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法

D重编预决算适用于构造较简单的建筑物

[解析]A项，预决算调整法是以当期工程量作为计算依据，用现行单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置全价的方法。

第9题

用重置成本法进行价格鉴证时，建筑物在（）的情况下需要考虑经济性贬值。

A设计及结构上存在缺陷

B使用面积与建筑面积之比低于同类建筑物的相应比例

C装修、设备与总体功能不协调

D当地经济发展出现负增长导致效用不能正常发挥

D

[解析]一般情况下用重置成本法鉴证建筑物价值时可不考虑建筑物自身功能性贬值或经济性贬值；

但当外界条件发生变化导致价格鉴证对象效用不能正常发挥，造成建筑物贬值时，应考虑其经济性贬值因素。

D项，当地经济下滑导致建筑物效用不能正常发挥，属于外界因素导致的贬值，此时应考虑经济性贬值。

ABC三项均会导致建筑物不能正常发挥应有的功能，从而在功能上贬值，此时应计算其功能性贬值。

第10题

采用预决算调整法确定建筑物重置成本，以（）为假设前提。

A合同约定的预算准确

B建材市场材料价格合理

C建筑市场人工费价格合理

D建筑物原工程量合理

[解析]由于预决算调整法是以价格鉴证对象预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定价格估算值的，因此，此法以建筑物原工程量是合理的为假设前提。

用预决算调整法进行价格鉴证，必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。

第11题

某建筑物占地面积为1500平方米，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为0，重置价格为2000元/平方米，则该建筑物的现值为（）万元。

A300

B257

C900

D943

[解析]由容积率=总建筑面积/土地总面积，则总建筑面积=容积率×

土地总面积=4×

1.500:

6000（平方米），则建筑物重置总价=2000×

6000=12000000（元），建筑物折旧=12000000×

（1-残值率）×

已使用年限÷

经济耐用年限=12000000×

（1-0）×

15÷

60=3000000（元），建筑物现值=建筑物重置总价-建筑物折旧=12000000-3000000=9000000（元）=900（万元）。

第12题

建筑物的重置成本有多个别名，下列选项中错误的是（）。

A重置价格

B重置基价

C重建成本

D重建价格

[解析]B项，重置基价加附加税费得出重置成本。

第13题

建筑物价格鉴证的（）是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑的。

A成本法

B市场法

C收益法

D对比法

[解析]建筑物价格鉴证的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再加减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的价格估算值。

第14题

某单位办公楼为砖混结构二等，总建筑面积2000平方米，2003年6月开始建设，2005年6月竣工投入使用。

根据鉴证基准日（2005年6月30日）工程预算价格和有关规定，确定该办公楼建安造价（含土建、装饰、水暖电气等）为1800元/平方米，有关税费为20万元。

假设资金均匀投入，按2年期银行贷款年利率5%计算，该办公楼的重置成本为（）万元。

A380

B398

C399

D419

[解析]由题意，办公楼的建安造价为1800×

2000=360（万元），有关税费20万元，资金成本为（360+20）×

5%×

2=38（万元），则其重置成本为360+20+38=418（万元）。

最接近者为419万元。

第15题

随着时代的发展，娱乐设施不断创新完善，某娱乐城内部基础设施已不能满足客户的要求，导致其不能正常经营，从而造成该娱乐城价值贬值，在计算其重置成本时，应考虑其（）因素。

A时间性贬值

B磨损性贬值

C功能性贬值

D经济性贬值

[解析]由于外界条件的变化，导致价格鉴证对象效用的不正常发挥，从而造成其价值贬值的，应相应考虑其经济性贬值因素。

第16题

价格鉴证中确定建筑物耐用年限与折旧时，若建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按（）计算折旧。

A土地使用权年限

B建筑物耐用年限

C土地使用权年限与建筑物耐用年限二者平均值

D建筑物尚可使用年限

[解析]若建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；

建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧。

第17题

某房地产土地面积为2000平方米，建筑总面积为10000平方米，建筑物重置成本为2000元/平方米，八成新，土地现值为2030元/平方米，则该房地产的现时价格为（）万元。

A1920

B2000

C2100

D2400

[解析]2000×

80%×

10000+2030×

2000=20060000（元），约为2000万元。

第18题

下列属于农地征用费和城市房屋拆迁安置补偿费共同包括的内容的是（）。

A房屋拆迁管理费

B征地管理费

C安置补助费

D耕地占用税

[解析]A项是城市房屋拆迁安置补偿费的内容；

BD两项均是农地征用费的构成。

第19题

计算一建筑物的重建价格时，其开发成本不包括（）。

A勘察设计和前期工程费

B房屋建筑安装工程费

C基础设施建设费

D开发过程中管理人员工资

[解析]重建价格中的开发成本包括：

勘察设计和前期工程费；

基础设施建设费；

房屋建筑安装工程费；

公共配套设施建设费以及开发过程中的税费。

D项属于管理费用。

第20题

计算某楼盘的重置价格时，应包括其销售税费，下列不应计入销售税费的是（）。

A请某明星代言的广告费

B开办费

C城市维护建设税

D楼盘出售卖方负担的印花税

【本题分