应龙湾别墅项目可研报告Word文档格式.docx

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（一）地理位置

本项目位于成都市外东中和镇，该镇东临双流县新兴乡，南接华阳镇，西与成都市高新区桂溪乡相望，北接成都市锦江区琉璃乡；

距成都市人南延线起点1.5公里；

双流国际机场12公里；

成都市外环路、成仁路等高等级公路横穿该镇，成都平原的母亲河——府河绕镇而过。

该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重镇，区位优势突出。

（二）区域环境

本项目所在的中和镇正加强基础设施建设：

已实现村村通水泥路，主要道路、河渠已全面绿化；

已建成占地面积5972平方米的府河街；

已修筑占地面积14亩的府河专业市场；

已建成日供水能力5000吨的自来水厂一座；

已建成年供电能力达5亿千瓦/小时的35KV变电站一座；

已建成日供气量达6万立方米的配气站一座；

已装程控电话装机达3566门，光纤电视用户达2000户。

完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。

中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发，销售业绩十分喜人。

本项目所在地应龙湾，在该镇的地理位置十分优越，人南延线建成通车后，距人南立交桥仅10公里。

同时，本项目拟投入1000万人民币，接通人南路至应龙湾的快速通道，届时，市中心到应龙湾仅20分钟的车程，交通十分便利；

成都市化工市场迁入中和镇后，又为应龙湾的房地产开发带来无限商机。

社会经济的快速发展，人民收入的增加，对高品质生活的追求是现代人的心声。

本项目的开发顺应了人们的愿望与时代的消费潮流，将是成功人士的美好家园。

（三）项目参数

项目名称：

暂定“应龙湾•山水丽景”

性质：

别墅及高档住宅区（即：

高档物业）

总占地面积：

580亩

总建筑面积：

20万平方米

容积率：

0.52

绿化率：

70%

总投资：

2.2亿元人民币

建设工期：

4年

（四）设计理念

追求人居、建筑、自然、山水浑然天成，和谐完美。

1、结合山地坡度，地面高差，结合平面和立体绿化，设计出高低错落的立体轮廓，打破常规设计的单调形象。

2、半私密性阳台和落地景观窗设计产生虚实对比，刚柔相济，富有阴影变化的立面效果。

3、每户均靠水山而居，推窗即见优美的山景、水景，并呼吸清新洁净的空气，充分利用浑然天成的自然条件，造就天然氧吧的居住环境。

4、设计充分挖掘“苏杭名居”特色，成都本地文化特色，结合立面上的三段式处理，色彩明快，加上规划设计的横跨湖面、连接南北半岛的曲径“廊桥”，水边的柳树依依，整个小区将具有浓郁的江南水乡情调。

（五）总体布局方案

在规划思想的指导下，根据用地指标要求，初步拟定三个方案（即三种格调），基本分为单体豪华别墅、联体别墅及高档住宅。

单体豪华别墅：

拟建24套，每套320平方米左右（建筑面积），拟建二层；

联体别墅 

：

拟建296套，每套200平方米左右（建筑面积），拟建四层；

高档住宅：

拟建1060套，每套132平方米左右（建筑面积），拟建五层；

布置原则按功能分区法，采取高级与一般级住宅之间由配套公共建筑及服务设施分割，豪华级与高级住宅以公共绿地分割。

（六）社区配套规划

1、停车场：

社区内修建专用停车场。

以保障居住区内无汽车的噪音和废气污染，社区内的交通将由大量的电瓶车完成。

2、高级会所：

使业主享受社区内的综合服务，体味贵族人生。

⑴社交会所：

设置茶房、休闲、咖啡厅、宾馆，适合于业主与亲朋好友倾谈、聊天，联络友谊；

⑵商业会所：

设置会议室、餐厅等，适合于业主进行各类商务活动；

⑶康体会所：

健身中心、乒乓球室、台球室、桑拿室、游泳池等，为业主提供一个强身健体的场所；

⑷家庭休闲娱乐会所：

设置棋牌室、书吧、小超市等，适合业主全家娱乐休闲；

⑸自由会所：

拟设置为影音室、形体课室、大型PARTY、讲座等，适合于业主自由租用和社区小型活动；

⑹泛会所：

设羽毛球场、健身中心、网球场、老年晨练场、儿童游戏场等；

3、医疗保健：

拟与四川省石油总医院合作，开设绿色健康通道，建立医疗健康服务中心，组织专家定期询诊、检查、常规化验等保健服务。

4、电子保安：

拟建中央电视监控中心，红外线周界报警系统，电子巡逻系统、设置紧急求救按钮，与监控中心联网等等。

5、超市：

拟引进知名超市大户，彻底解决小区购物问题。

6、公交专线：

拟开通成都市区至本社区的公交专线，进一步缩短本项目与市区的距离。

7、学校：

本项目教育配套齐备。

中和镇现有省级重点中学——中和中学一所；

设施齐全的重点实验小学——中和实验小学一所；

有全封闭的高级幼儿园——佳佳幼儿园一所、这些将彻底解决未来业主的后顾之忧。

8、晨练跑道：

拟在整个小区外围修建一个曲形晨练跑道，进一步提升小区的健康社区形象。

9、拟在晨练跑道的外侧建花墙。

透绿化设计，将进一步改善小区空气质量，社区环境，提升楼盘的品质。

三 

成都别墅和高档住宅市场

（一）成都别墅市场的形成

1、发展中的成都别墅市场

成都房地产业发展到2001年，市场已经成熟。

别墅及高档住宅小区已不再是针对“金字塔”尖的极少数人群，特别是源于欧美，流行于京沪等地的TOWNS 

HOUSE，在成都大量涌现后，高档物业进入大面积的白领家庭，消费大众化，标志成都高档物业市场的成熟。

2、成都别墅市场

⑴成都市内别墅

2001年，成都市内的别墅大量涌现，但就目前的情况而言，大多数并不能称为真正的别墅。

自身特点不鲜明，没有出现符合未来建筑发展趋势的个性化特色，只能算是“大房”。

首先，就环境来讲，在市内建别墅对开发商有许多现实的问题。

市内的土地非常珍贵，土地的成本因素不允许让开发商开发低密度、低容积率、大面积绿地的社区，为保证回报，必然就会牺牲社区环境，别墅社区的私密性、间距、绿化等指标将受到限制。

而对于买方市场，花费买别墅的金钱，却不能享受别墅业主应该拥有的环境，购买意愿就大打折扣了。

第二是人为因素，别墅建在市区内，虽然交通较方便，但环境嘈杂。

而对于别墅的业主来讲，安静、清幽是他们的第一要求。

第三，市内的许多别墅，并非一个单独的别墅群，而是与电梯公寓、多层等交叉混杂，这严重影响了别墅的定位和文化品味。

⑵成都别墅郊区化趋势明显

2001年，成都房地产市场出现新特点——别墅项目郊区化。

一方面是价值规律起作用。

成都郊县房产开发以起点低、发展空间大、售价相对较低的前提下，利润高而吸引大批开发商；

另一方面也更加符合别墅这一高档物业的基本特征，远离城市的喧哗，较大规模的开发和实现配备完善的生活配套，低密度、低容积率等等，要实现这些相对市内就容易得多。

而对于买方市场，价格较市内低，环境远比市内好，车程也不远，考虑入住就在情理之中了。

总的来说，郊县别墅市场进入2002年，前景一片光明，买方市场出现积极变化。

随着投资及人居环境的改善，政府宏观政策的进一步落实，将使本地经济增长良性、持续、稳健的发展。

在强势群体对高品质生活的追求驱使下，郊县别墅的潜能会逐渐释放，特别是加入WTO后，吸引更多的外来资金注入成都本地，拉动经济持续增长，从而使郊县别墅市场更加活跃。

3、成都市高档住宅市场及本项目在市场竞争中的优势

⑴有个性的高档住宅，市场积极响应：

有特色、性价比突出、把新材料和新技术用于创造精品的高档住宅的销售一路看好，本项目本着“造精品，创精品，品精品”的思路打造新时代精品住宅。

⑵价格战不可避免：

①2002年，成都市楼市局部供应量大；

②开发商整体开发水平明显提高；

③规模化的大盘越来越多；

④房产营销促销手段日新月异；

本项目提出先进的营销理念，拥有级差地租优势，不惧、不畏价格战。

⑶对于高档住宅，既要有品牌，更要有好的性价比。

在新一轮的市场竞争中，只有真正有利消费者的楼盘才会受到市场的欢迎。

本项目走品牌经营之路，充分考虑消费者的利益，必将赢得市场的青睐。

⑷购房者目光投向成都的东面。

本项目借势、造势，营造外东楼盘新亮点。

（二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争

1、从技术指标看本项目的优势

现代都市高节奏的生活带来丰厚的经济回报，都市人有了成熟的购房观，开始用指标衡量高档物业的档次。

⑴空间：

有意识的空间“浪费”和“留白”能显示高档物业的品位，也能为业主保守私人秘密。

本项目占地合理，优美的自然景观让业主“悠闲山水间，易茗水云深”。

⑵阳光：

充足的阳光，清新的空气，是业主拥有“应龙富雅至、陶冶情操趣”的无形财富，本项目地处应龙湾度假村，享尽天时地利之便。

⑶绿化率：

成都别墅物业绿化率一般在34%-80%之间，本项目依山环水，规划设计绿化率70%，这将是未来业主享有的一份难得的资产。

⑷车程：

市郊的别墅，车程会直接影响到购房者的购买意愿。

成都市郊的别墅车程一般在几十分钟到一个小时，本项目的车程大约20分钟，充分体现现代都市人办公、居家观念，也符合城市中心“空壳化”的国际趋向，这对于未来的市场竞争，必将占据在市场的有利方。

⑸配套：

购物、娱乐、休闲、维修设备是否完备，直接反映别墅物业的档次。

本项目定位高档楼盘，规划设计科学合理、设施完备，业主将充分享受贵族式的生活。

2、从环域分析本项目的优势

市民购买高档住宅地域分布的调查统计表.

范围

时间 

一环路内

（%） 

一、 

二环路间

二、 

三环路间

三环路外

（%）

2000年 

22.48 

41.97 

35.46 

0.09

2001年 

19.8 

37.46 

37.2 

5.45

分析中不难发现，在一环路内，一、二环路之间购置高档住宅居家的业主，2001年的统计比例正在下降，而在二、三环路之间，三环路以外购置高档住宅的业主统计比例正逐渐上升，特别是三环路外的，上升比例几乎达到5.5%。

高档住宅尚且如此，别墅因其建造特点，自身的品质特性，这种向市外扩展的趋势更是明显。

依山环水、清新的空气、远离市区的嘈杂，“脚踏自己的土地，头顶一方蓝天”，业主们在市郊别墅拥有一切，自然不必在城市的喧哗中苦苦寻求片刻的宁静。

郊县别墅，是他们的选择。

本项目给予业主的更多，近乎完美，一旦起动，自然掀起“完美风暴”。

3、从水文化分析本项目的优势

对2001年的别墅业主在选择“如果您选择住家，您选择择水而居？

远离水？

无所谓”一问中，78%的别墅业主及高档住宅小区的业主选择择水而居。

为什么水对于业主门有如此吸引力？

水滋润广阔大地，调剂干燥的空气，让生命充满活力、让万物滋生养息…