俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案Word文件下载.doc
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福建华辰房地产有限公司。
法定代表人:
蔡红,该公司总经理。
韩梅,北京市德恒律师事务所律师。
韩玮。
原审被告:
魏传瑞。
王建宁,北京市德恒律师事务所律师。
上诉人俞财新与上诉人福建华辰房地产有限公司(以下简称华辰公司)、原审被告魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷一案,福建省高级人民法院于2009年10月
27日作出(2009)闽民初字第8号民事判决。
俞财新、华辰公司均不服该判决,向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭,于
2010年4月19日开庭审理了本案。
俞财新的委托代理人田岷,华辰公司的委托代理人韩梅、韩玮,魏传瑞的委托代理人韩梅到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
福建省高级人民法院一审查明:
2007年12月10日,甲方华辰公司与乙方俞财新、丙方魏传瑞签订的《商铺认购书》约定,俞财新向华辰公司认购“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面,面积约2378平方米,每平方米价格72
798元,总价款17
275.0198万元。
俞财新在签订本认购书后10日内支付给华辰公司订金6360万元:
华辰公司应当在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》,并与俞财新签订《商品房买卖合同》,同时保证在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。
如华辰公司不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》,俞财新即放弃认购,华辰公司必须于收到订金后的第31日起两个月内将俞财新支付的订金全部返还;
逾期返还,其利息按月利率10%计(不足一个月的,按实际天数计算)。
华辰公司收到订金后的第
31日起两个月未全部返还订金的,视为逾期返还;
逾期三个月未全部返还订金及其利息的,俞财新可采取“以房抵欠款”的方式实现债权,即将华辰公司尚欠的订金和利息转为购买华辰公司上述项目的房产
(具体店面房号由俞财新选定),其店面售价按第一条约定的出售价的30%计价。
如在“以房抵欠款”后,华辰公司仍欠俞财新余款,则华辰公司应提供其他地块的店面抵扣其余欠款(仍按售价30%计价),双方签订《商品房买卖合同》。
俞财新不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的,则华辰公司应以现金返还和支付。
俞财新支付订金
6360万元部分为现金,部分为汇款等。
魏传瑞对华辰公司的债务承担连带保证责任,保证期间为两年。
上述《商铺认购书》签订后,俞财新或其指令有关单位通过银行账户向华辰公司支付八笔共计4900万元,具体为:
2007年
12月10日支付一笔2000万元,2007年
12月11日支付两笔900万元及400万元,2007年12月20日支付两笔800万元及200万元,2007年12月21日支付两笔
400万元及100万元,2008年1月7日支付一笔100万元。
在上述八笔银行《付款凭证》的附加信息及用途或用途栏目中,2007年12月20日的800万元凭证的栏目上注明周转金,2007年12月21日的400万元凭证上此栏目为空白,其余六笔凭证的相应栏目均注明借款。
相应地,华辰公司出具六张共计4900万元的《收款收据》,具体为:
2007年12月10日的一张2000万元,
2007年12月11日的一张1300万元,
2007年12月21日的三张分别是1000万元、400万元及100万元计1500万元,
2008年1月7日的一张100万元。
另华辰公司还分别于2007年12月10日、2007年12月11日、2007年12月21日向俞财新出具400万元、260万元、300万元计
960万元三张《收款收据》,即华辰公司先后共向俞财新出具九张计5860万元的《收款收据》,其在该九张《收款收据》的款项内容栏目内均写明“认购君临盛世茶亭一号地块1-3层店面订金(详见2007年12月
10日协议书)”等内容。
华辰公司在上述
400万元、260万元、300万元计960万元三张《收款收据》的存根联中,除记载“认购君临盛世茶亭一号地块1-3层店面订金
(详见2007年12月10日协议书)”内容外,还分别注明“回报率部分2%另计”、“回报率部分20%另计”、“100+1000+400=
1500万元回报率20%”的内容。
一审法院另查明,华辰公司于2008年
6月26日取得讼争商铺的《商品房预售许可证》。
俞财新向一审法院起诉称,2007年
12月10日,其作为乙方与甲方华辰公司、丙方魏传瑞签订《商铺认购书》,约定购买华辰公司开发的房地产项目“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面,面积
2378平方米,每平方米价格72
乙方在签订本认购书后10日内支付给甲方订金6360万元,甲方应当在收到乙方订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与乙方签订《商品房买卖合同》,同时在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。
如甲方不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》,乙方即放弃认购,甲方必须于收到订金后的第31日起两个月内将订金全部返还给乙方,逾期返还,甲方应按月利率10%支付乙方本息。
甲方收到订金后的第31日起两个月未全部返还订金的,视为逾期返还,逾期三个月未全部返还订金及其利息的,乙方可采取“以房抵欠款”的方式实现债权,店面售价按本认购书约定的出售价30%计价。
乙方不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的,则甲方应以现金返还和支付。
丙方对甲方的债务承担连带责任,保证期间为两年,认购书还对乙方付款方式等作了约定。
合同签订后,俞财新分期向华辰公司支付购房款5860万元,华辰公司对此没有异议。
在付款期间,俞财新了解到华辰公司无法按期办理《商品房预售许可证》,暂缓支付订金余款
500万元,符合《中华人民共和国合同法》
(以下简称《合同法》)第六十八条的规定,经多次催告,华辰公司以各种理由拒不与俞财新签订《商品房买卖合同》,后将《商铺认购书》项下的商铺转卖他人,其已无履约的可能。
综上,华辰公司的行为违反了《合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,应当承担违约责任。
魏传瑞的行为违反了最高人民法院《关于适用<
中华人民共和国担保法>
若干问题的解释》有关规定,其变更后的诉讼请求为:
(一)解除双方签订的《商铺认购书》;
(二)华辰公司返还购房订金5860万元;
(三)华辰公司以俞财新已付购房订金每月
10%的金额支付违约金,自2008年3月22日起计至还清款项之日止,暂计至2009年
3月22日止为7032万元(5860万元×
12个月×
10%=7032万元);
(四)魏传瑞对华辰公司的上述2、3项债务承担连带保证责任;
5、华辰公司、魏传瑞承担本案诉讼费用。
华辰公司一审答辩称,华辰公司与俞财新之间商铺认购一事并不存在,华辰公司向他人出售商铺与俞财新无关。
双方实际为借贷关系,俞财新借出款项金额只是其通过银行转账的4900万元,其主张另行支付960万元现金并未实际支付,该960万元是借款4900万元的20%回报即利息,俞财新称向华辰公司支付5860万元不真实。
双方签订的《商铺认购书》是以合法形式掩盖非法的高利贷目的,为无效合同。
即便《商铺认购书》有效,俞财新未依据认购书约定在10日内支付6360万元,构成先行违约。
华辰公司有权拒绝履行办理《商品房预售许可证》等相关义务,俞财新诉请华辰公司承担违约责任的理由不能成立。
请求认定双方为借贷关系,且借款本金为
4900万元。
魏传瑞一审答辩称,本案为借贷纠纷,当事人之间并未建立过商铺认购关系。
2007年12月10日的《商铺认购书》是以合法形式掩盖高利贷的非法目的,应认定无效。
担保合同是从合同,主合同无效,担保合同当然无效,魏传瑞依法不承担本案担保还款责任。
请求驳回俞财新要求魏传瑞承担担保责任的诉讼请求。
2009年3月11日,一审法院根据俞财新的财产保全申请作出(2009)闽民初字第8号民事裁定,冻结华辰公司名下的“君临盛世茶亭”项目河东3、5、7、8地块
(土地证号为榕国用32334400071、
32334500073、32334600075、32434500076号等四地块)土地使用权。
后经两次变更为,依法冻结华辰公司名下的君临盛世茶亭地块七河东部分的二、三层商铺。
一审法院认为,双方当事人对华辰公司出具的《收款收据》中所记载的5860万元款项,其性质及华辰公司实际收款数额存在争议。
俞财新认为,该5860万元款项系其为履行双方签订的《商铺认购书》所支付的订金,其中4900万元是通过银行账户支付,另960万元是分三次以现金支付的,即其分别于2007年12月10日、2007年
12月11日、2007年12月21日向华辰公司支付400万元、260万元、300万元,该
960万元是俞财新向亲戚及南平市融鑫物资回收有限公司筹集的,有相关银行转账、
960万元现金来源凭证以及华辰公司出具的《收款收据》加以证实。
华辰公司及魏传瑞则认为,
(1)华辰公司实际只收到俞财新通过银行账户支付的4900万元,俞财新主张另有960万元分三次以现金方式支付是不真实的。
事实上,华辰公司向俞财新开具的《收款收据》不仅是960万元这三张,还有一张20万元的,俞财新不予提供,四张《收款收据》计980万元是借期三个月
4900万元借款的20%回报即利息。
(2)华辰公司与俞财新间借贷关系还可以通过以下事实加以印证:
《商铺认购书》第三条约定华辰公司在“收到订金后的第31日起两个月内”未返还全部订金应按10%支付利息,第四条约定逾期三个月未全部返还订金及利息,以30%价以房抵债;
俞财新在部分银行转账凭证上记载款项用途为借款;
华辰公司在960万元的《收款收据》存根、登账联上注明“回报率”或“借款回报率”;
俞财新在变更诉讼请求前的起诉状中,请求华辰公司按同期银行贷款基准利率四倍支付违约利息等事实,均可证明双方当事人讼争的法律关系为借贷,且借款本金为
4900万元并非5860万元。
一审法院认为,华辰公司向俞财新出具九张《收款收据》,确认依据《商铺认购书》收取俞财新5860万元,款项性质应认定履行《商铺认购书》的订金。
根据《商铺认购书》第五条约定,俞财新支付订金部分为现金,部分为银行转账,故俞财新主张上述5860万元中的
4900万元为银行转账、960万元为现金支付,符合常理,应予采信。
俞财新的部分银行转账凭证上记载款项用途为借款,华辰公司在960万元《收款收据》存根、登账联上注明“回报率”或“借款回报率”,俞财新在起诉状中以利息计算违约金等事实,不足以证明俞财新实际支付款项为4900万元,以及相关款项为借贷的性质。
由上,应当认定俞财新向华辰公司支付《商铺认购书》项下的订金为5860万元。
根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同,明确交易的主要内容。
本案中,双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定,符合商品房买卖合同的基本特征。
但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后,应另行签订商品房买卖合同,且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺,故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意,本案为商品房买卖预约合同纠纷。
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