保利中环广场北区营销策划案PPT文档格式.ppt
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加快土地开发,增加市场供应;
信贷政策:
收缩房地产信贷,压制投资性需求,改变需求结构;
行业政策:
加大保障性住房建设,改变市场供应结构。
货币政策开始宽松。
9月18日迄今,央行四次降息,三次降低存款准备金率。
支持房企合理的融资需求。
促进普通商品住房消费和供给。
加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。
鼓励改善性住房需求。
放宽二套房贷款政策。
鼓励房屋流通。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免。
放松信贷,支持房地产开发企业合理的融资需求。
取消城市房地产税,为房企减压。
进一步加大保障性住房建设的投入力度。
【参考:
国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发2008131号】经济形势恶化下,拉动经济增长的主要考量是经济形势恶化下,拉动经济增长的主要考量是刺激性政策频繁出台的根本原因刺激性政策频繁出台的根本原因08年9月份金融危机影响快速扩散是转折点。
一、宏观形势一、宏观形势市场变化市场变化价格上,虽然没有恢复至去年同期水平,但09年1月份70大中城市房屋销售价格环比去年12月有所上升。
价格下降趋缓甚至反弹的态势初露端倪。
成交上,从京、沪、深等重点一线城市市场表现可以看出,年初的周成交面积都有较大幅度上升,均超过了去年的周均成交水平。
市场销售有所回升。
价格环比上升;
同比下降趋缓。
需求刚性;
政策发力;
楼市调整已过一年:
新年楼市有可喜变化新年楼市有可喜变化。
20092009年广州楼市还要受经济大势等因素的制约。
真正的楼市复苏还有待时日。
年广州楼市还要受经济大势等因素的制约。
一、宏观形势一、宏观形势广州市场变化广州市场变化20200808年月均成年月均成交交4545.99万平米万平米价格下降趋缓价格下降趋缓“憋了一年”的刚性需求(客户语)在税费减免、贷款政策放松等政策刺激下2009年初得到释放。
楼市出现“小阳春”。
广州楼市的相对成熟、率先进入调整等条件是楼市此次“小阳春”现象产生的重要外部因素。
22月签约面积月签约面积接近去年接近去年66月月66.666.6万平米的万平米的最高月成家水最高月成家水平平二二、竞争、竞争区域区域参考楼盘图参考楼盘图v中海璟晖华庭中海璟晖华庭v8888方两房,方两房,115-138115-138方方三房,三房,163-205163-205方四房方四房v15000150001700017000v领峰领峰v160160方三房、方三房、234234方方五房五房v1700017000v隽峰苑隽峰苑v63-7263-72方两房、方两房、8888方三房方三房v1300013000v朱美拉公寓朱美拉公寓v134-160134-160方三房、方三房、50-8050-80方公寓方公寓v1700017000v月岛月岛v135-159135-159方三房、方三房、176-261176-261方四房方四房v1600016000v中海璟晖华庭中海璟晖华庭v8888方两房,方两房,115-138115-138方方三房,三房,163-205163-205方四房方四房v15000150001700017000v君汇世家君汇世家v100100方两房、方两房、130-150130-150方三房、方三房、190-227190-227方四房、五房方四房、五房v毛坯毛坯11000-1200011000-12000,精装修,精装修1350013500v银基金湾银基金湾v46-5346-53方一房,方一房,88-9288-92方两房、方两房、140-163140-163方三房方三房v1400014000v保利中环广场保利中环广场v88-9288-92方两房、方两房、145145方三房方三房二、竞争区域二、竞争区域区内代表性楼盘一览表区内代表性楼盘一览表项目项目名称名称在售楼栋在售楼栋产品类型产品类型08年底价格当前价格当前价格(元(元/)装修标准装修标准总量总量/已签约已签约君汇君汇世家世家A/B/C/D/E栋余货100方两房、131-156方三房、190-199方四房、226方五房两房、三房均价1.5-1.6万,四房、五房均价2万;
特价两房、三房单位1.35-1.4万A栋特惠单位毛坯价1.1-1.2万,150平米三房特惠1.35万(带3000装修)3000或毛坯692/465银基银基金湾金湾单体楼46-53方一房、88-92方两房、140-163方三房均价1.4万2500391/11璟晖璟晖华庭华庭A6-A10栋88方两房,115-138方三房,163-205方四房均价1.5-1.7万均价1.5-1.7万3000532/446领峰领峰A1栋160方三房、234方五房均价1.75万均价1.7万4800203/183月岛月岛B/C/D栋135-159方三房、176-261方四房均价1.5-1.6万均价1.5-1.6万3800291/131朱美拉公朱美拉公寓寓B/D栋B栋134-160方三房,D栋50-80方公寓均价1.75万均价1.7万4500B:
125102D:
44025隽峰苑隽峰苑A7、A8、A9栋63-72方两房、88方三房均价1.55万均价1.3万2500546/71当前越秀区、珠江新城主流价格区间仍保持在1.4-1.8万元,均带有2500以上精装修小北御景、方圆江湾水恋已售磬,主流成交价格1.3-1.5万元n项目位置:
越秀环市路北侧水荫路交汇处n规模:
5栋30层高层、9栋联排,共728户n占地面积:
3万m2n总建筑面积:
15万m2n总货量:
共728套,其中别墅9栋n现推产品:
ABCDE栋尾货n销售情况:
至今已售466套,可售单位去货率83可售单位只有少量尾货在售n配套:
带园林、双泳池、会所、网球场;
绿化率30%,容积率接近5n收楼时间:
2009年6月三、竞争对手三、竞争对手君汇世家君汇世家pABCDE五栋户型组合:
按预售可售564套算,消化率83%,按总套数692计算,消化率67%。
三、竞争对手三、竞争对手君汇世家君汇世家结构结构建筑面积建筑面积(M2M2)总套数总套数可售套数可售套数已签套数已签套数剩余剩余可售可售套数套数消化率消化率两房两厅100-102878778789990%三房两厅131-156348347287287606083%四房两厅190-199218120100100202083%五房两厅226-22735900990复式383-398411100100%合计-692564466466989883%备注:
截至2009年3月5号。
n地理位置:
天河区珠江新城G3-3地块n建筑面积:
87050平方米n占地面积:
3144.3平方米n建筑规模:
由4栋38-45层高层和超高层,A、B、C栋45层,D栋38层n户型面积:
B栋:
三梯三户134-158方三房单位;
D栋:
四梯十三户50-86平方米,单间一房与两房。
n价格:
小面价公寓均价18000元/、三房均价17000元/,带4500精装n交付日期:
2009年年底n销售情况:
现推售BD两栋,总货量565套,签约138套,整体签约率24%。
预计五一推A栋,货量125套,为130-160方三房三、竞争对手三、竞争对手朱美拉朱美拉A未售未售B在售在售C未售未售D在售在售三、竞争对手三、竞争对手朱美拉朱美拉pB/D三栋户型组合:
p未推未推AA栋户型组合栋户型组合结构结构建筑面积(建筑面积(M2M2)总套数总套数三房两厅136-160125备注:
截备注:
截至至20092009年年33月月55号号。
户型户型建筑面积建筑面积(M2M2)套数套数签约签约消化率消化率未售未售一房二厅50-71405287%377二房二厅84-873539%32三房二厅136-16112510786%18合计-56513824427n地理位置:
天河区珠江新城金穗路n开发商:
合景泰富地产n占地面积:
2.26万平方米n建筑面积:
18万平方米n建筑规模:
3栋28-48层住宅,2栋42层联体公寓,1栋30层五星级酒店n产品类型:
酒店公寓、豪宅n开盘时间:
2008年10月;
2009年1月n当前价格:
均价17000元/平方米,带4800元/平米装修n整体销售:
A1、B两栋总货量201套,已签182套,消化率91%。
预计3月推C栋,货量约337套,为41-119方一房至两房三、竞争对手三、竞争对手领峰领峰A1栋在售B栋在售公寓未推C栋未推pA1A1、BB、CC栋户型组合及消化:
栋户型组合及消化:
户型建筑面积建筑面积(M2M2)总套数可售套数已签套数已签套数剩余剩余可售套数可售套数消化率一房41-4374740074740一房一厅81-94244244002442440二房二厅11919190019190三房二厅160676760607790%四房二厅2222222001五房二厅227-2371321311221229993%合计53853518218235335334%三、竞争对手三、竞争对手领峰领峰A1、B栋已推,目前仅余少量尾货;
C栋预计3月推,337套,为41-119平米的一房和两房二房一厅三房一厅四房一厅合计建筑面积(M2)92-95117-143152-套数8417243299299未推未推A2A2栋户型组合栋户型组合备注:
珠江公园西侧n项目规模:
采用“U”字型阵势排列,共10栋高层,其中A1-A5已售罄n户型:
84-204二房、三房、四房单位n在售:
余货主要集中在A6、A7栋,A8、A9、A10栋基本售完n价格:
1500017000元/,东向望珠江公园200平米大四房16000-18000元/n装修标准:
2500元/n销售情况:
A6-A10栋总货量530套,已签463套,整体消化率为87%。
三、竞争对手三、竞争对手中海璟晖华庭中海璟晖华庭售罄售罄售罄售罄A6A7A8A9A10pA6-A10A6-A10户型组合及消化户型组合及消化三、竞争对手三、竞争对手中海璟晖华庭中海璟晖华庭户型建筑面积建筑面积(M2M2)总套数已签套数已签套数剩余剩余可售套数可售套数消化率二房二厅84-891401331337795%三房二厅115-138168154154141492%四房二厅163-205222176176464679%合计530463463676787%备注:
基本消化完毕,仅余部分基本消化完毕,仅余部分200200方大四房方大四房大四房均价从大四房均价从2000020000下调至下调至1700017000,下调了,下调了30003000元元/平米平米n地理位置:
珠江新城兴国路n占地面积:
1万平方米n建筑规模:
1栋公寓和4栋住宅n交付日期:
2009年n管理费:
4.3元/n推货:
B、C、D栋余货及E栋公寓n价格:
住宅15000-17000元/(含3800元/装修),公寓15000元/
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- 保利中环 广场 北区 营销策划