住宅物业服务三级标准Word文件下载.docx
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6.1.5标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
6.1.6客户服务
1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。
3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。
4水、电急修20分钟内,其它报修按双方约定时间到达现场;
由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。
报修进行回访。
5业主或使用人提出的意见,建议、投诉在2个工作日内回复。
投诉进行回访。
6每年公开征集1次物业服务意见,公示整改情况。
7每月组织1次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。
8每年组织业主参观共用设施设备机房。
9每年至少组织1次社区文化活动。
10设置公共信息栏;
配合相关部门进行公益性宣传。
11按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
12有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。
6.1.7专项服务委托管理
1签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。
2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;
操作人员应持有相应的职业资格证书。
3专项服务企业人员统一着装,佩戴标志。
4对专项服务进行监督管理及评价。
6.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护
6.2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;
共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。
5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
8设备机房
1)每月清洁1次,室内无杂物。
2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材,每月检查1次消防器材,确保完好有效。
4)设施设备标志、标牌齐全。
5)在显着位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。
6.2.2共用部位
1房屋结构
每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。
按鉴定结果组织修缮。
2建筑部件
1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2)每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;
室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3附属构筑物
1)每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2)每季度检查1次雨、污水管井等。
3)每月巡查1次大门、围墙、围栏等。
4)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)每年检测1次防雷装置。
6.2.3空调系统
1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2运行期间每日巡视1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。
3制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。
4每年检查1次管道、阀门并除锈。
5每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
7每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
6.2.4二次供水设施
1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2每日巡视2次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。
3每季度切换1次备用水泵。
4每年检查2次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;
每年养护1次水泵。
5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;
溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
6.2.5排水系统
1排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
2污水泵
汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次,检查设备运行状态;
每2周进行1次手动启动测试;
每季度养护1次。
3化粪池
每半年检查1次化粪池;
组织安排清掏。
6.2.6照明和电气设备
1楼内照明
每周巡视3次,一般故障1日内修复;
复杂故障5日内修复。
2楼外照明
每周巡视1次,一般故障1日内修复;
复杂故障1周内修复;
每月调整1次时间控制器。
3应急照明
每日巡视1次,发现故障,即时修复。
4低压柜
每日巡视2次设备运行状况;
每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;
每年检查1次电气安全。
5低压配电箱和低压线路
每月巡视1次设备运行状况;
每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。
6控制柜
每2周巡视1次设备运行状况;
每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
7发电机
每月试运行1次,保证运行正常;
每年活化1次蓄电池;
每周巡视1次充电机和蓄电池。
8检测
每5年检验1次内部核算电能表。
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9配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;
穿墙线槽周边封堵严密;
锁具完好;
电缆进出线和开关标志准确。
6.2.7安全防范系统
1报警控制管理主机
每日巡查1次,检查设备运行状态;
每2周表面清洁1次;
每半年内部除尘1次。
2对讲门口机
每月检查1次按键、显示屏等;
每月表面清洁1次;
3网络控制箱
每半年检查1次外观、接线;
每季度表面清洁1次;
4红外对射探测器
每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等;
5图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能;
6摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;
每季度镜头表面清洁1次;
每年防护罩内部除尘1次。
7解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;
每半年表面清洁1次;
每年内部除尘1次。
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8云台
每半年检查1次运转、接线,进行清晰度调校;
每年转动部位上润滑油1次。
9巡更点
每月检查1次外观;
每日存储巡更记录。
10读卡器
每月表面清洁1次,查看防水状况。
11电磁锁门锁
每2月检查1次吸力、外观、接线。
12出门按钮
每2月检查1次开锁功能、接线。
6.2.8电梯
1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电梯的显着位置。
2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;
电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
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5配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。
6制定电梯应急救援预案并定期演练。
发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。
物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在30分钟内到达现场。
6.2.9水景
1启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。
2使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施,每月检查1次防漏电设施。
3设置必要的安全警示标志。
4水质符合卫生要求。
6.3消防安全防范
6.3.1综合管理
1建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,
逐级逐岗明确消防安全职责。
2成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;
每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;
每年对员工进行2次消防安全培训。
4每日防火巡查1次,每月防火检查1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;
保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
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5发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;
无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。
6消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。
7发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
6.3.2消防设施设备维修养护
1火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况,保证24小时连续正常运行;
每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、
联动控制、显示、打印等功能;
每年机柜内部除尘1次。
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;
探测器投入运行2年后,每3年由专业清洗单位清洗1次。
3)备用电源
每月检测切换1次主、备电源;
每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。
2消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;
每年机柜内部除尘1次;
每年机柜内的设备内部除尘1次。
3防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;
每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;
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