承接查验办法文档格式.docx
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应满足的条件为:
,取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;
,并满足使用功能要求;
2.2.7法律、法规规定的其他条件。
2.3承接查验的工作流程
地产项目部发出接管验收联络单
物业公司接收联络单
组建接管验收小组,进行人员分工及培训
汇总查验结果,交地产项目工程部,确定责任单位及整改时限
组织相关单位对初验的项目进行复验,对初验发现的问题,逐一检查
复检发现新的问题或初检的问题整改不彻底,由地产项目部督促整改完成
符合移交接管基本条件
进行工程施工质量的移交,办理移交手续,记录不合格项
进行图纸资料移交,办理移交手续,记录不合格项
正式接管
跟踪遗留问题的整改
物业公司审核是否符合承接验收的前提条件,并书面回复地产项目部
制订承接验收时间表,与地产项目部约定时间进行验收
在售房合同约定交楼日期前三个月
整改时间控制在二十天
对各系统及户内进行检查初验
仍存在问题,但需现状接管
进行设备移交,办理移交手续,记录不合格项
手续,记录不合格项
办理移交手续,将所有问题记录在移交单上,或另附附件
物业承接查验接管流程图
2.4承接查验的工作要求
物业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点、不同的验收对象,组织公司相关专业的技术人员按系统进行验收。
验收组组成建议如下:
组长:
物业公司总经理/分管副总经理
小组长:
服务中心经理、物业工程负责人、各专业工程师/技术骨干
组员:
承查小组人员
2.4.2查验队伍组建原则:
四个专业:
专业人员、专业服装、专业培训、专业工具。
工程系统各专业工程师、各专业技术骨干、技术人员,查验工作实行专职加兼职模式,由各区域公司根据实际情况决定。
专业服装
按集团总部下发服装样板配备承接查验专业服装,执行承接查验工作时必须统一着专业服装,以确保查验队伍形象。
专业培训
按《产品咨询学习培训制度》要求,组织所有参与查验工作人员经过相关工作培训,培训内容有:
a、学习规范、研读施工相关技术图纸资料;
b、参与承查人员明确查验范围、内容、要求、标准及方法;
c、参与承查人员明确分工与查验职责、汇报途径、问题处理方式报表的编写等。
专业工具
万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、激光水平仪、激光测距仪、红外测温仪、网络测试仪,内外直角检测尺(阴阳角尺)、楔型塞尺、空鼓锤(25g)、卷尺、靠尺、电笔、插座检测器2把(三孔验电插头10A、16A)、通球试验用球等
3.0承接查验的主要内容与方式
3.1承接查验的主要内容
现场查验10日前,地产公司应当向物业服务企业提供下列资料:
施工总平面图,单体建筑、设备施工图,配套设施、地下管网工程施工图等资料;
便于承查小组熟悉现场和设备。
住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主,
户内验收主要检查以下内容:
室内空间尺寸偏差;
门窗安装质量;
地面、墙面和顶棚质量;
防水工程质量;
栏杆安装质量;
空调/采暖系统安装质量;
给排水系统安装质量;
室内电气工程安装质量;
其他有关规定、标准中要求分户检查的内容;
有关合同中规定的其他内容。
按照《物业管理条例》的规定,物业管理企业在承接物业时,应对物业共用部位进行查验。
主要内容包括:
;
物业的共用设施设备种类繁多,各种物业配置的设备不尽相同,共用设施设备承接查验的主要内容有:
低压配电设施,柴油发电机组,电气照明,插座装置,防雷与接地,给水排水、电梯,消防水系统,通信网络系统,火灾报警及消防联运系统,排烟送风系统,安全防范系统,采暖和空调等。
,园林建筑主要有小品、花架、园廊等。
物业其他公共配套设施查验的主要内容有:
物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。
3.2物业查验的方式
,在现场检查设备等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
3.2.2承接查验还可以提前参与设备安装调试和参与内部验收的方式进行,安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试;
及早发现问题和提出合理建议。
3.2.3参与地产公司组织的内部验收,掌握工程质量情况,学习验收方法及技巧。
对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。
4.0承接查验问题的处理
4.1物业承接查验数据通过IPAD上传到明源验房系统,地产客服部整理派单到施工单位进行整改。
4.2物业按系统查验问题明细表分类整理查验数据,形成查验报告经公司领导审核交地产项目部签字确认;
物业跟进整改进度。
4.3初验、复验、终验均形成查验报告物业与地产项目部签字确认,对整改不及时的施工单位,可按公司《遗留工程处理流程》安排第三方施工单位整改,产生费用由原施工单位承担。
5.0承接查验标准
5.1户内查验标准
5.2公共设备设施查验标准
6.0参考文件
6.1《华侨城物业承接查验服务协议》
6.2《承接查验方案》
6.3《遗留工程处理流程》
6.4《毛坯房质量细部查验标准》(详见附件一)
6.5《精装房质量细部查验标准》(详见附件二)
6.6《物业设备设施移交接管标准》(详见附件三)
7.0表格
7.1《分户查验实测表格》
7.2《公共区域查验表格》
7.3《物业管理承接查验意见反馈表》
7.4《XX项目承接查验工作总结报告》
项目分户抽检数据分析表
栋单元楼户型备注:
本表中所有数据单位均为mm;
客厅
层高
极差
墙面平整度
最大值
门洞
高
天棚板平整度
墙面垂直度
地坪平整度
开间
进深
宽
备注:
主卧
次卧
项目房屋本体共有部位及设备的查验表
1、屋面
检验要点
问题简述
备注
屋
面
1、平屋面完成面找坡坡向屋面出水口,不得有明显积水;
2、平屋面地坪表面分隔缝,内嵌油膏,分隔间隔不大于6米,缝宽20mm,面层无开裂。
3、屋面的防雷带是否完整,避雷带安装焊接可靠,焊接处使用防锈漆至少二次涂刷,无锈蚀。
4、结构墙、女儿墙完整无污染、翻碱
5、屋面保温层透气管需高出屋面完成面25cm,并保护无损坏。
6、污水透气管高度保持一致。
7、屋面上人扶梯加设安全防护圈;
8、屋顶试验消火栓水柱不低于10米;
9、屋顶水箱管道阀门是否完好,是否能蓄水(液位观察器);
10、风机的防雨防雷设施、是否锈蚀;
11、落水管散排时有撮箕口
2、楼层及通道
栋号:
单元:
楼层:
问题简述
楼
层
及
通
道
1、天棚、墙、地面无损坏,安装规范
2、防火门完好开闭灵活,闭门器完好
3、消火栓箱内物品齐全,按钮功能正常
4、灭火器的数量(100㎡不少于1A),压力正确
5、应急照明、疏散指示灯正常
6、公共照明完好(入户门前室)
7、各指示牌功能正常无损坏,安装规范
8、水井防水层完好(上翻300mm以上)、管道无漏水;
标示清晰且有照明、门扇开关正常无掉漆
9、电井管线、设备箱安装整齐规范;
10、风井百叶安装完整无损坏,安装规范
11、信报间锁具正常,照明完好
12、入户大堂装饰装修(含门禁、门、窗扇)规范,照明完好
3、地下室(车库)
地
下
室
1、墙、地面,天棚、伸缩缝位置无渗漏
2、顶棚、墙面无损坏及污迹
3、车场地面无大面积起砂现象
4、管网安装规范(无散排);
5、集水井内无沉淀物,排水畅通
6、电梯底坑无积水,设施无锈蚀,排水通畅
7、照明系统完好
8、消防配套设施安装规范、齐全
9、门禁、道闸系统安装规范、齐全
4、园林景观(硬景、软景)
园
林
景
观
1、取水点位置合理、安装规范
2、园区路面规范、无积水现象
3、康体、儿童游乐设施安装规范、牢固
4、路灯、垃圾桶等配套设施安
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- 承接 查验 办法