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幅员面积1632.90平方公里
辖53个乡镇658个村
经济概况
全县生产总值60.8亿元(2009年)
人口概况
约96万
城市发展规划
资源得到充分合理的利用,经济增长和结构调整、质量提高相统一,城乡一体化步伐加快,人与自然、社会相和谐。
房
地
产
概
况
成熟度
目前随着城市经济的复舒,整个城市房地产行业的发展势头非常迅猛,最高房价已经做到了3000元,相对于整个房地产市场已经趋已稳定。
土地价格
184万/亩
建筑形态
多层:
砖混现浇
电梯:
框架现浇
市场均价
2500元/平方米
2800元/平方米
商业:
10000元/平方
客户群体
主要是营山城区的居民和部分辖区乡镇人口以及行政单位领导和做生意的人
推广手段
户外广告、灯杆广告、DM单、现场活动
1.1市场宏观分析:
1.2竞争楼盘分析
AA春天:
基本参数
占地:
85333㎡
建筑面积:
162176㎡
绿化率:
38%
容积率:
1.9
总户数:
1300
停车位:
500左右
物管费:
0.35元
建筑类型:
全现浇
产品类型:
6+1多层
面积区间:
80-200㎡
销量:
目前一二期已售罄,三期剩余少量顶楼
均价:
2500(楼层越高越便宜),顶楼单价约2000-2200
目前优惠:
一次性2%,按揭1%
始接受咨询,方计10月份开盘,方计均价将达到2700元,其四期共340套房源,户型区间从95-200平米不等,即将开始排号(具体时间未定,本月内),排号费20000元,享受最高8800元的房款优惠(排号开始内一周排号者优惠幅度最高),方计排号共200号,开盘当天采取摇号方式进场选房。
S:
位置优越,配套成熟;
专业的物管公司进驻,在营山市场较稀少;
铺天盖地的广告使项目得以在市民中广为流传
W:
现场虽设施完全,但其利用起来的资源较少;
项目销售人员整体素质偏低;
景观效果远达到广告所宣传效果;
其1.9容积率从现场目测来看水分较重
AA国际社区:
90.46亩
170806㎡
33.6%
2.75
1582左右
400左右
1元
框架,多层为现浇
独栋(4栋)、5+1花园洋房、小高层
80-120㎡(小高层)130-140㎡(5+1)200-250㎡(独栋)
尚未开盘,但一期房源已经方定近80%
2700(小高层)、3100(5+1)、3400(独栋),每层价差10远
无优惠
项目方计9月份开盘,但目前其方售情况相当好,一期剩余房源已经不足20%,该项目在定价策略上采取同种户型同一楼层不分位置同一定价的方式,造成优质房源的抢购,剩余房源基本为临街。
目前交20000元定金,选定房源,9月签订正式合同,房源一经选定原则上不更改,不退还定金。
项目没有优惠,但有可能会在后期给予方定客户免物管费的政策。
目前该项目工程进度缓慢,广告量极少,加之其定价方式有利于快速消化回笼资金让人怀疑其开发商的资金状况。
项目景观打造精致,先做景观的模式也能吸引客户眼球;
项目户型方正实用,符合大多数人标准;
该项目销售人员素质普遍较高;
项目周边配套成熟;
引进成都中能置业旗下的物管公司,专业程度让人放心
统一定价模式不利于劣质放房源的推售,容易造成部分房源滞缓;
其销售现场包装工作极不到位;
广告量十分缺乏
AA名都:
基础参数
67亩
约20万㎡
40%
4.48
1000左右
350左右
未定
小高层、高层、6+1
尚未开盘,一期已排200多号
对外报价3000
该项目从7月23日开始正式排号,排号采取方交20000元排号费选定房源,并可享受最高额度优惠,但优惠政策未定,后期如不满意可以退还,价格方计本月内公布,目前排号情况良好,排号数量超过200号,该项目从开工仪式至今未见正式动工,据说是因为开工证件还未到位,目前项目在营山的造势很好,客户咨询热情高涨。
项目位于北门河畔,居住环境优越;
项目销售现场包装十分精致;
项目销售人员素质高;
项目景观打造独具特色;
项目在广告包装上做得非常到位;
该项目采取的排号策略风险性较大;
项目从开工仪式至今仍未动工,易造成客户怀疑心理;
无论市场还是项目内部传出的风声该都说该项目价格会很高(方计3200以上),必然造成客户下定的迟疑
AA花园:
项目名称:
AA花园
40亩
10万平米
30%
3.75
未具体划分
0.25元
砖混
90-130㎡
一二期已售罄,三期仅余少量顶楼
2600,顶楼2200
一次性2%,按揭1%,剩余顶楼无优惠
该项目目前已进入尾盘销售,剩余户型为100-120平米的顶楼,仅余20余套,对剩余的型,该项目采取一口价低价销售策略,但从情况上看,清盘工作做得并不理想。
从项目销售现场上看,沙盘等销售道具早已撤销,开发商对剩余房源清盘工作的力度并不高涨。
营山老牌项目,知名度高,受众面广;
项目前期广告工作到位,并将势头延续至今;
项目所在地位置优越
销售现场混乱;
销售道具不到位;
销售人员素质普遍偏低;
项目景观打造工作夸大其词,并未达到宣传效果
AA枫景:
AA枫景
70余亩
16万平米
3.42
1200左右
300左右
0.4元多层、0.6元电梯
电梯为框架,多层全现浇
多层,高层电梯
80-150㎡
一期售罄,二期去化近70%
2600
一次性1%,按揭无优惠
AA枫景从二期开始销售至今整体销售情况喜人,短短4个月时间去化近70%,这与其营山首席亲水格调社区的噱头有关。
项目在推广上抓住了营山缺水的特征在项目内部营造水景使项目得到了市场普遍的亲睐。
另外该项目一期已经完工,其景观打造已经非常成熟,使后期客户更加放心。
另外项目对售楼现场的包装也非常到位。
项目硬件设施准备到位;
噱头十足,能令客户动容;
项目现场包装工作到位;
项目景观打造营山属一流;
项目所在地临西月湖公园,未来升值潜力看涨
项目外广告包装较少;
销售人员中新手较多,专业度不够;
项目自身车位配比严重不足
综合分析结论
通过对以上与本项目相关的典型楼盘的分析,我们可以初步得出
以下结论:
文化:
目前,营山的房产市场发展趋势大好,开发商在设计时开始注重楼盘的实用性和功能性,并且愿意下重金打造景观以及投资广告,但是较少导入文化内涵、注重文化气息的渲染,缺乏本地历史和人文特质方面的人文内涵。
户型:
最走俏的户型是三房,面积90-120㎡;
价格:
多数楼盘均价都在2600元㎡。
荣泰香江名都对外报的均价为3000
配套:
过去的项目配套设施都较少,现在新开发的项目开始注重对配套设施的完善。
景观打造:
过去的项目园林规划设计档次普遍较低,基本没有绿化,但是现在新开发的项目对景观的打造开始下了大功夫,香江名都、AA国际和AA枫景在景观打造上都是以一线城市为模版。
样板房:
大都楼盘没设样板间,有的虽设有样板间但设计简单粗陋,
不能让客户产生直观的现场感,故更不能提高客户的购买欲。
现场包装:
大多数开发商为省钱,在现场包装上都比较简单,仅用围墙、彩旗等形式,显得单一,普通,未营造出强烈的商业氛围和人文气氛,香江名都和AA枫景的现场包装相对到位。
销售模式:
多数开发商实行自产自销,仅有少量精品楼盘使用了营销公司,其中香江名都聘请了南充的1+1公司做营销,是目前进驻营山最大的代理公司。
楼盘定位:
营山县城区现有楼盘在定位上都大同小异,无特色和个性可言,在设计和开发档次上呈现明显的趋同性,缺乏对市场的细分,即使香江名都也只是一味宣传高端市场,缺忽视对市场的挖掘与控制。
一、营山县房地产市场发展
3.1营山县房地产总体趋势
营山市场目前整体情况良好,房源相对紧缺,从现有情况上看,基本未受到新政的影响。
从房源的区位来看,基本集中在西干道和磨子街两大片区,分别代表了营山老城区和开发区的集中项目。
从价格上看,基本在2500-2800之间,有稳步上升的趋势。
AA国际社区已经率先将价格突破3000大关,随着复兴桥两个项目的启动,营山的房价估计还会有新一轮的上涨趋势,从政府2009年工作报告的数据显示,整个2009年营山县商品房销售量12.3万㎡,比08年增长23%。
3.1.1根据我们分析营山房地产市场的发展趋势为:
居住舒适化、现代化的趋势开始出现。
景观绿化和配套成熟将是住宅物业销售的主流。
客户在购房心理由过去大户型转变为向三房和两房户型靠拢。
随着两河治理工作的展开,营山的土地价格将进入新一轮猛涨时段,地王出现频率增大。
进入大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区。
4.1.2房地产消费群体、消费特征及消费水平
1、消费群体分析:
营山目前的客户主力群体集中在外出打工者,本地常住人口和周边乡镇以及投资市场均未被打开。
从我们市调得出的结果来看,约有60%以上的客户都是外出打工者,这部分客群行成了强大的购买力,但同时也带来了按揭办理时效慢的问题;
除此之外,在本地常驻人口中外来生意人、父母为下一代购房以及政府官员、公务员成为购买的主体,但是本地三口之家的购买力一直没有没打开,而周边乡镇这部分的客户则被大多数楼盘选择性忽视,基本为到乡镇做过成规模的宣传工作,因而乡镇上来营山购买的人群想对不多。
2、消费特征分析:
随着外出务工群体回家置业及居民生活条件的提高、居民收入的增加,营山购房者已经
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- 营销 推广 方案