成片开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结Word文档下载推荐.docx
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在中国大陆的的美国家,项目的决策正确与否,至少要决定这个项目70%以上的命30%现阶段,尽管市场经济还处在发育过程中,决策至少也要决定项目运。
在大规模的房地产项目开发中,前期的选项、决策应把握好以下7个方面:
市场调查:
是项目立项的必要条件。
有无市场、有多大市场,是判断项目开发
的基础条件。
项目基本情况:
是在多个项目中选择,进行比较判断的依据。
项目的法律手续:
是项目开发合法化的要求。
项目地价款、配套款的支付情况:
是判断公司资金实力、能力的依据。
项目相关收费、税收:
是判断费用、税收及手续的依据。
项目的投资分析:
就项目而言的经济测算与评估。
的项目开发的战略性考虑:
集团发展、公司发展的战略性设想与该项目开发关系。
市项目基本情市场调项目法律项目地价款配套费
项目相关项目开发项目的投资用、税战略考析.
市场调查
市场是房地产项目决策的基本依据,应了解和把握的方面有:
(1)、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况:
有多大的市场可以做多大城市不同区域的市场有那些特点
(2)、当地城市近、中期规划发展方向:
项目未来发展的前景如何在什么地方做
(3)、地块周边楼盘情况:
供求及价格之间的关系,做那一个层面的市场市场竞争的优劣势何在
(4)、项目的目标市场:
客户有那些特征客户需求、购买行为有何特点,能不能满足.
1)、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况(对市场的总体情况进行了解和把握,主要包括:
供应情况、销售情况、价格、
区域分布、主要发展商情况等。
以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果看,我们可以通过以下指标进行描述:
北京市近年来严格控制土地批租的一级市场。
年逐年递925年出让的土地分别为、650、690万平米,96、979493、、95减。
万近年来,北京市住宅每年的竣工量在600-700万平米左右,销售量在30098年呈平稳发展态势。
平米左右,97、北京市商品住宅销售主要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。
个人购买率稳步上升,左右。
97年达到30%
商品住宅销售以现房为主。
现房供应量占。
50%-60%商品房销售价格稳步上升,近年呈平稳发展态势。
市区四环附近,售价在
元/平米。
5000-8000高价位商品住宅销售较好。
空置房多为低价位房,位置较偏、交通不便。
60%以上。
市场有较明显的区域特征。
住宅主要集中在五个区域,占全市主要发展商多为国有开发商。
数量占全市60%以上。
因此,可以得出北京房地产市场的一些结论性判断:
①在北京获得土地有一定难度;
②有一定市场容量,每年约300万平米;
③售价较高;
④市场主要集中在几个区域;
⑤总体的市场化程度不高;
⑥空置房屋多为低档住宅。
.
除此外,还应对项目所在的区域进行了解。
假如项目位于海淀区:
40-50万平米左右,市场供给量较小。
海淀区年销售量在海淀区商品住宅规模较小,销售率较高。
98年上半年,海淀区出现了一些“明星楼盘”,带动了周边的区域市场。
海淀区由于特别的人文环境,在北京市具有较高的吸引力。
相对而言,海淀区的市场竞争不太激烈,有一定的市场空间。
(2)、当地城市近、中期规划发展方向
由于规模大,项目开发周期长。
项目后期销售走势,与当地城市近、中期的发展规划、功能布局、基础设施建设等方面有较大关系。
因此,应了解城市的发展方向、区域的功能定位等。
★例如:
北京市的城市规划及发展可描述为:
北京市的居民住宅总体是从市中心向外扩展。
未来几年内,东部、东北部和北部地区是北京市城市居民住宅发展的主流方向。
西北部地区,作为高新技术产业的配套,商品住宅会有适度发展。
南部地区,城市住宅的开发,总体呈平稳发展。
★城市各区域的发展和功能定位大致是:
北京市中心区积极建设;
北京市南部、西南部、东南部以工业为主;
北部发展成为大型文化、商业和体育中心;
西北部为新技术产业区
西部以国家机关办公设施为主
东部、东北部大力发展商务中心。
所以,北京市商品住宅开发首选是东部、东北部和北部地区;
其次可考虑西部地区。
需要注意的是,在实际操作中,要得出较为正确的结论,对当地市政发展政策性规划纲要及区域性规划的发展走势及有关文件的掌握是至关重要的。
)、地块周边楼盘情况(3范围内的楼盘情况,把握竞争的水平与程度。
发展商进行自了解地块周边2-3KM我定位。
尽可能了解:
楼盘规模、规划特点、立面及平面、销售价格、销售率、营销特点、主要卖点、主要客户群体、销售现场布置、小区环境、配套、休闲娱乐设施、会所、入住率、物业管理等。
城市花园周边楼盘,航华小区的总体特点是:
例如:
上海XX以中挡物业为主,销售价格在3000-4000元/平米之间;
产品差异化明显,发展商都力求做出个性;
区内配套与周边配套相结合;
30%左右;
绿化率较高,普遍在
主力客户群为三资企业白领、证券人士;
卖点突出,大部分以规划、欧化外立面、绿化环境和成熟社区为卖点;
容积率较低,左右;
平面设计较复杂,反映出市场定位不专一;
推广以报纸平面广告为主;
价格上以低开高走为主。
点评:
92年XX开发上海城市花园,当时项目周边没有可以比较的楼盘,通过对城市发展及住宅新概念的把握,作出了较准确的市场定位,采用了新加坡式的园区设计,突出大面积的绿地、共享空间,打破兵营式布局,广告上以洋派、温馨、生活舒适和方便为卖点,以“明天我们住在哪里”推广主旋律,在上海市场上一起轰动。
城市花园超前的发展思路,高起点、高定位的规划和推广,即使与2、3年后同区域的其他项目相比,总体上仍位居该区域前列。
特别是在规划设计、销售环境包装、小区配套、平面设计、物业管理等方面处于领先水平,其他方面至少处于中等以上水平。
(4)项目的目标市场
是对项目主要客户群体的认识。
包括:
客户职业、年龄结构、家庭人口、收入水平、区域分布、置业目的等。
这是项目操作的方向性依据。
例如,在北京海淀区开发中高挡居民住宅,其目标市场大致可选择为:
一、海淀区内的三资企业部门经理以上人员;
中关村民营、私营企业主;
周边学校留学回国人员;
二、年龄在35-45岁之间;
三、以改善生活条件为主要居住目的;
平米以上)150主力户型为四室二厅二卫(面积在四、.
平米之间。
/元6000-7000销售价格在五、.
2、项目基本情况
了解项目基本情况,特别是市政配套状况,有助于把握成本和工期,把双方的职责在土地出让合同中加以明确和界定。
项目周边社区配套及周边环境,直接关系到项目市场定位的客观支撑力。
应了解:
(1)、土地的完整性
(2)、项目大市政设施配套现状;
(3)、项目周边社区配套设施(2KM范围内);
(4)、项目周边环境(治安环境、噪声环境、环境污染、“风水”因素等);
)、项目地质情况等;
5(.
由于规模大,要着重留意小区有可能被当地政府、部门划分为几大块,小区的部分区域被分割,使地块不完整。
地块相对完整对发展商来说具有重要意义:
地块完整便于项目整体规划布局,容易出效果。
同时避免今后不利小区物业管理。
地块不完整性的几种表现形式有:
市政代征地在项目规划用地范围内的切割;
市政绿化用地在项目规划用地范围内的切割;
名胜古迹在项目规划用地范围内座落;
江河湖泊在项目规划用地范围内的穿透;
市政、公建设施在项目规划用地范围内的座落等等。
点评:
如北京项目中间用地的裕华大道实属市政代征地,不但不属小区用地,同时我方还需支付地价,且直接影响小区的围合设计及管理。
2)、项目大市政配套现状(主要了解的内容包括:
道路:
现状及规划发展;
1、供水;
2、污水及雨水排放;
3、
供电情况;
4、
供热及生活热水;
、5燃气供应情况;
、6通讯情况;
7、通邮情况;
8、
当地块的大市政配套有缺乏时,发展商可以考虑以此作为地价谈判的条件之
一。
值得留意的是,如果由发展商自行投资建设大市政,其投资成本往往超过常规估算或预测数,因为大市政配套建设涉及政府相关部门、企业及城市建设和发展的速度等方面,发展商不可控的因素太多。
城市花园,在决策开发时,由于时间紧迫,未能就上述内容XX上海
进行深入了解,造成地价较高而且还要自行投资搞市政建设的局面。
如电话,自行门,在向客户收取相应的成本费用时,遇到难度。
结/元8000投资建设的成本约.
果只能按政府的规定收取5000-4000元/门。
两者之间的差距,只能由发展商承担。
(3)、项目周边社区配套设施
周边社区配套设施,是把握项目定位及规划设计的重要依据。
项目周边2000米范围内,有哪些社区配套:
1、公共交通:
有多少路大巴、小巴经过驶往何处需要多长时间
教育:
有哪些小学、中学教育质量怎样2、
银行;
、3大型购物中心;
4、
医疗诊所;
5、
文化、体育、娱乐设施;
6、餐饮;
、7
公园;
8、
邮局;
、9
10、菜场;
上述内容,均是日常生活的基本设施。
一般来说,数量较多、质量较高的社区,可以为项目的中高档定位提供客观支持。
项目开发时缺乏某些内容时,应在规划设计中予以充分考虑。
上海XX城市花园,由于地处城乡结合部,交通相对不便,发展商为
此不得不自行投资购买巴士解决交通问题,后期又出资引入公共交通。
仅此项费用多万元。
200每年的成本高达
4)、项目周边环境11、(米以内的环境是项目的先天性质素,直接影响客户的购买心态500项目周边和业主的居住质量。
噪声情况;
周边治安情况;
空气情况;
河流、湖泊污染情况;
景观;
危险源情况(如:
放射性、高压电缆、易燃易爆仓品储基地等)历史上有无不良或不吉利背景、典故;
风水情况;
城市花园,由于地处飞机航线下,噪声较大,尽管城市花XX上海园在规划设计、平面户型、景观、休闲娱乐及物业管理等方面具有很强的吸引力,飞机的噪声仍然是制约销售的主要因素。
(5)、项目地质情况
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