奥鹏南开20春学期《房地产估价》在线作业1标准答案文档格式.docx

奥鹏南开20春学期《房地产估价》在线作业1标准答案文档格式.docx

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A.不可移动性

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

D

4.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可

A.3个以上

B.5个以下

C.3～5个

D.3～10个

5.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价

A.居住

B.商业

C.娱乐

D.工业

6.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种

A.建筑物区分所有权

B.建筑物共同共有权

C.建筑物按份共有权

D.私有权

A

7.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元

A.37．91

B.38．25

C.38．42

D.50

8.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

9.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

10.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

A.快速变现值价值

B.谨慎价值

C.在用价值

D.残余价值

11.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。

A.100m2

B.50m2

C.60m2

D.80m2

12.（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.适合原理

D.供求原理

13.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。

采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

A.10.10%

B.7.90%

C.8.40%

D.11.90%

14.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整

A.供水、排水、电力、电信

B.给水、排水、燃气、热力

C.排水、电力、通信、燃气

D.排水、电力、通信、热力

15.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

A.不可移动

B.供给有限

C.价值量大

D.用途多样

16.估价时点为过去的情形，多出现在（）中

A.保险理赔案件中

B.期房估价

C.拆迁估价

D.房地产纠纷案件中

17.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。

现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。

A.4367

B.4617

C.4446

D.4161

18.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内

A.0．5～2．0

B.1．5～2．0

C.0．5～1．5

D.1．0～1．5

19.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

A.直线趋势法

B.指数曲线趋势法

C.二次抛物线趋势法

D.平均增减量法

20.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

A.3473

B.4365

C.4500

D.4635

21.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

A.幅度

B.数额

C.比率

D.指数

22.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

23.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

A.物质折旧

B.外部性折旧

C.经济折旧

D.功能折旧

24.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A.37

B.40

C.50

D.43

25.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

D.长期趋势法

26.假设开发法的理论依据与（）相同

27.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）

A.金融制度政策

B.利率

C.经济发展

D.汇率

28.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；

相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

29.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权益、位置

D.实物、权益、位置

30.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。

A.2007年3月15日

B.2006年8月20日

C.签定估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的日期

二、多选题（共10道试题,共20分）

1.收益性房地产包括（）

A.住宅

B.加油站

C.旅馆

D.酒店

ABCD

2.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）

A.有形的实体

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.组合完成的功能

ABD

3.房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面

A.位置

B.交通

C.面积

D.外部配套设施

4.建筑物实物因素包括（）

A.建筑规模

B.建筑结构

C.朝向

D.设施设备

5.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）

A.现房

B.销售

C.出租

D.自用

BCD

6.争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。

A.给予回扣或折扣

B.提高服务质量

C.恰当的宣传

D.提升估价机构的品牌

7.最高最佳使用必须同时符合的标准有（）

A.法律上许可

B.价值最大化

C.技术上可能

D.政策上允许

ABC

8.在合法产权方面，应以（）为依据

A.房地产权属证书

B.委托人提供的书面证明

C.权属档案的记载

D.其他合法证件

ACD

9.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）

A.在建工程

B.待开发的土地

C.可装饰装修改造的房屋

D.可改变用途的旧房

10.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为（）

A.按份共有

B.按权共有

C.共同共有

D.共享共有

AC

三、判断题（共10道试题,共20分）

1.房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）

A.错误

B.正确

2.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。

（）

3.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。

4.路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

5.通常情况下重置价格比重建价格低（）

6.成本法测算出来的价值称为积算价值（）

7.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。

8.有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

9.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）

10.房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）