二手房交易的注意事项Word下载.docx
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二手房交易的注意事项Word下载.docx
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真证分色清晰,立体感强,假证图案清晰度不够,缺乏立体感。
三看权证用纸。
真证的内页纸张采用专业水印纸,类似人民币的水印制作,图案为别墅、大厦两种,且纸张光洁、挺实;
假证纸张水印质量粗糙,模糊不清,且手感稀松柔软,水印制作采用表面压膜方式。
四看防伪底纹。
真证的底纹为“房屋所有权证”六字,字迹清晰,线条光滑,容易识别,2000年后印制的权证,采用了专用浮雕底纹,浮雕字立体感强,线条清晰;
假证的底纹虽为“房屋所有权证”六字,但颜色深浅、色彩不统一,线条臃肿,有的还有断线。
五看微缩文字。
2000年以后印制的权证内页花边里藏着微缩文字,用肉眼看似乎为一道虚线,在放大镜下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有权证”汉语拼音第一个字母的大写);
假证字迹模糊,不易辨别,或是一条直线。
六看建房注册号。
真证的号码是机器印制的42001,数字清晰,字体规范;
假证是用手工书写或加盖的手工雕刻图章,字体模糊,不规范。
七看发证机关印章。
真证是由机器套红印制的“武汉市房产管理局”行政公章;
假证的加盖图章是手工雕刻的,字体不规范,印章粗糙。
八看流水编号。
真证的流水号是机器印制的,2000年后印制的权证编号下方,还印有“北京印钞厂证券分厂印制(200×
)”字样;
假证的编号是用手工书写或加盖的手工雕刻图章,字体模糊,不规范。
据介绍,根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定,涂改、伪造房屋权属证书的,其证书无效,登记机关可对当事人处以1000元以下罚款;
非法印制房屋权属证书的,登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书,并可对当事人处以1万—3万元的罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
购房意向金有什么陷阱,如何应对
一、购房意向金有什么陷阱
房产中介常要求购房者在签订二手房买卖合同前支付意向金,并在相关单据上注明“意向金自动转定金”条款,而房产中介大多不会主动告知购房者该条款。
只表示“意向金是可以退的”,消费者或是没注意此类条款,或是听信中介的口头承诺而轻易付款。
其实,“意向金”虽不具有“定金”的性质,但依据双方约定转为“定金”后,消费者如不购买该套房屋,则收不回该笔“定金”了。
其次,由于现有的交易程序上存在漏洞,如不法分子发布假信息,便能骗得意向金,还有就是有些购房者在没有考虑周全的情况下做出决定,在发现与预想的状况不符时反悔,肯定也会损失意向金。
二、如何应对购房意向金陷阱
如何保证意向金的安全呢?
需要从两个方面入手。
其一是要防止心怀叵测之人,防止钻入别人的圈套。
其二就是购房者自己要做到谨慎行事,而不能冲动,并预先将各个环节都考虑清楚。
选择可靠机构托管:
在目前二手房市场上,卖家房源挂牌只需一个电话即可搞掂,而在签订房屋买卖合同之前中介公司也不会对房产证的真假进行核实,而意向金交给卖家之前,恰恰是发生在产权调查之前,于是有人以此进行诈骗活动。
“意向金自动转定”的规则被人利用,往往会危及到意向金的安全。
据了解,在二手房交易过程中,意向金往往被当作购房者表达诚意的手段。
但是意向金转定金之后,就要适用定金罚则了。
所以购房人要相当谨慎,最好咨询一下律师是否该交意向金,如果交意向金的话该注意哪些问题。
专家指点:
签订购房意向金协议应注意的问题
2011-06-2413:
搜房网博客
[提要]搜房网整合专家分析,逐条解读签订购房意向金协议应注意的问题。
意向金收据编号:
000000
欧阳健美(以下简称甲方)拟购买上海骄华房地产经纪有限公司(以下简称乙方)所介绍的房源,现向甲方支付意向金计人民币贰万元整,对此意向金,甲、乙双方同意按下列条款依约履行;
(本款明确了双方主体的基本情况。
意向金不是一个法律概念,即不是中介服务费,也不是定金,而是房产中介商经过长时间的经验积累“发明”的一种能够牵制购房人的控制手段,这个东西名为“意向金收据”,实为一个基本买卖合同条款,胜似一份预订书协议。
)
一、本意向金收据作为甲方委托乙方与本收据第二条所列房屋之业主世界富豪铭园八十八层808室(以下简称卖方)洽谈该房屋买卖事宜专用。
(这一条实际是一个陷井,本来购房人找中介目的是享受其中介服务,而非寻求代理服务,但本条将中介服务关系不知不觉中变成了代理关系,即“甲方委托乙方”如何如何,既然你委托了我,那就你就要对我中介公司与卖方洽谈的买卖事宜承担责任哦。
二、甲方拟购买房屋座落:
上海市浦东陆家嘴世纪大道88888号八十八层808室(包括/不包括车位---号),房屋建筑面积为188平方米。
(这一条是关于拟成交物业的座落条款,购房人要注意这里是建筑面积,并且这个数据是否真实,还需要验证。
此外,如果这套房型为复式,中介还会说产证的面积是98平方米,但实际是188平方米,因为业主在办证时托了关系走了门子少写了面积,目的是少交税,购房人不要轻易相信,而要以产权证上确认的面积及平面图为准。
目前上海房地产测绘及交易中心的管理应当说还是相当规范的,基本不会存在你想少交点交易费就能少登记面积的情况)说还是相当规范的,基本不会存在你想少交点交易费就能少登记面积的情况)
三、甲方在此确认其能接受的成交条件如下:
1、甲方同意的成交价为人民币(币种)888万(捌佰捌拾捌万元整)。
(甲方一旦写上了房价其实就已经承诺按此价格购房,而实际上卖房人在中介公司所报价与心理卖价之间会有一个差值,你一旦同意卖房人的报价,那中介公司就有可能将这之间的差价轻松笑纳啦。
因此,上策是成交价由甲方和出卖人最终协商确认,或采取其他变通措施,否则要多掏银子了!
2、甲方同意的成交方式为:
1、过户;
2、合同权益转让。
(这里实际是对现房和期房采取不同的交付手段。
对于现房,应当明确成交确定的方式为产权证过户并办理完毕;
对于期房成交方式应当为合同权益转让并在房地产交易中心办理了转让登记手续。
只有完成以上条件,才能视为成交。
3、上述房价款以人民币(币种)现金、(现金贷款)(形式)支付(汇率:
a)具体方式为:
a)签订正式买卖合同3日内支付总房价的40%元整(如贷款、则首期不得少于40%);
受理时/审理完毕时支付总房价的60%元整;
交付房屋时支付尾款0元整。
(付款方式是买卖合同中极为重要一个条款,在意向金收据中将付款方式写得明确具体,省得甲方在和卖方谈判时提出不利于卖方的支付方式,避免合同最终不能达成,保证中介费用的收龋)
或b)签订权益转让相关协议时支付XXXXX元整作为定金;
(权益转让相关协议是指购房预订书或购房合同等。
b)甲方要求申请人民币(币种)总房价的60%元整的购房贷款用以支付部门房价款,该手续由甲方委托乙方/自行办理。
(如果购房人贷款,可以自行办理也可以委托乙方办理,如果委托乙方办理,应当明确是否支付委托手续费用。
4、签约日期:
约定;
房屋交付日期:
产权过户后3日内。
(签约日期中介公司肯定喜欢写约定,这样,拿着乙方意向金的他就非常主动,完全可以随心所欲地牵制乙方的鼻子。
因为在正式买卖合同没有签订的情况下,乙方已经交了“意向金”,只能等着中介公司告之卖方是否想卖及何时谈判。
5、房屋交付标准:
现状
(房屋交付的标准其实是确定如何判定卖方交房义务确已履行完毕,建议这里写产权过户完毕,而不是什么“现状”。
6、涉及税费及其他相关费用的承担:
双方各自承担相应的佣金及税费。
(如果这样约定,就意味着买卖双方要为此次交易承担中介服务费用,具体数额,应当明确)
7、其他特殊要求:
维修基金、煤气费用均含在上述房款中,不再另行结算。
(应当明确乙方在收房前,除了法定税费以外,还有哪些款项需要向出卖方支付,或者写明除以上费用外,乙方不再另行支付任何名目的费用。
二手房购房意向书合同范本
(一)
乙方(买方):
甲、乙双方本着自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致,就乙方预订甲方受托出售的二手房屋事宜,达成如下协议:
第一条预订房屋
1.该房屋坐落:
________市________区________路_________号__________室
(产权证号:
_____________________)
建筑面积:
__________平方米,产权人:
___________
2.产权及限制状况:
(1)共有状况:
_____________
(2)抵押状况:
___________
(3)租赁状况:
_________(4)其他限制状况:
________
第二条预订条件
1.房屋总价:
____________人民币_________________元;
2.付款方式:
______________;
3.交房日期:
_____________;
4.户口迁移:
________________;
第三条预订期限
预订期限为本协议生效之日起__________天。
乙方应于_______年______月_____日之前到广缘房产超市(本市__________区__________路________号)与房屋产权人签署《房屋买卖合同》。
第四条意向金条款
l、乙方同意签署本协议时。
向甲方支付意向金人民币______________元,作为甲乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保。
在乙方与房屋产权人签署《房屋买卖合同》后,该意向金转为乙方购房款的一部分;
2、在本协议第三条规定的预订期限内,除本条第3款规定的情形外,乙方拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与房屋产权人签署《房屋买卖合同》的,甲方有权没收乙方交付的意向金;
房屋产权人(包括共有人)拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与乙方签署《商品房买卖合同》,或者由于甲方向乙方隐瞒该房屋已存在抵押、出租、查封及其他对乙方购房决定产生影响的重要事实、导致乙方不能或不愿意购买该房屋的,甲方愿意向乙方承担双倍返还意向金的赔偿责任。
3、有下列情形之一,乙方拒绝签署《房屋买卖合同》的,甲方应承担全额返还乙方已支付意向金的责任:
(1)乙方与房屋产权人在签署《房屋买卖合同》时,就本协议第二条预订条件以外的房屋买卖主要条款不能达一致的;
(2)本协议签署后《房屋买卖合同》签署前,由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
4、甲乙双方若产生以上第四条第2或低3条款时,应支付给中介方合同补偿款贰佰元人民币。
第五条生效及其他
本协议一式_________份。
甲乙双方各持________份,自甲、乙双方签章之日起生效。
甲方(盖章):
________________乙方(签字):
_______________
经纪人(签章):
__________________
日期:
____________日期:
_____________
二手房购房意向书范本
(二)
(以下简称承购房)拟购买由中楚置地房地产经纪有限公司(以下简称代理房)所介绍的位于_____________的物业,并认可以下条款:
一.承购方愿意接受的购房条件为:
1.购房总价:
______________________________________.
2.包含设施:
3.签约时间:
4.付款时间:
5.其他条件:
二
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