产品基础知识培训课件PPT推荐.pptx
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地块真实的官方权威信息地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件产品策划基础知识产品策划基础资料p规划意见书及土地招拍挂文件:
其它官方文件作为补充地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件产品策划基础知识产品策划基础资料p地块CAD图:
是产品设计的起点,务求准确无误。
p可由开发商直接提供CAD图纸,或是由钉桩点坐标文件生成,或是用JPG图片大致勾勒生成。
CAD格式文件钉桩点文件地块资料|地块CAD图产品策划基础知识产品策划基础资料p地块内部及周边情况:
包括现状及未来规划情况,尽可能用实景照片展示。
内部:
是否存在地势高差、原生植被、水系、温泉等?
是否存在被污染后需要更换的土壤?
外部:
有利的因素,景观资源,如河流湖泊、旅游景点、城市地标等,社会资源,如重点中小学,大医院,体育场所等;
不利的干扰因素,如市政主干道,铁路,工厂,专业市场,发电厂,高压线走廊,火葬场,坟地,破旧楼房等地块资料|地块内部及周边情况产品策划基础知识产品策划基础资料西中中南地块资料|地块内部及周边情况北东产品策划基础知识产品策划基础资料地块资料|既有规划方案某项目概念性总规方案p开发商已有规划方案,需经纪公司提供建议及意见;
p如要求对标准层进行分割,需开发商提供标准层图纸。
某城市综合体项目公寓部分标准层设计图纸产品策划基础知识产品策划基础资料p项目所在省、市的最新的政策规范要求。
建筑间距系数日照测算标准建筑宽高比当地政策规范产品策划基础知识产品策划基础资料建筑建筑间距距规范范室内采光室内采光规范范每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。
需要获得冬季日照的居住空间的窗洞开口宽度不应小于060m。
卧室、起居室(厅)、厨房应有直接天然采光。
卧室、起居室(厅)、厨房的采光系数不应低于1%;
当楼梯间设置采光窗时,采光系数不应低于05%。
卧室、起居室(厅)、厨房的采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/7。
当楼梯间设置采光窗时,采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/12。
采光窗下沿离楼面或地面高度低于050m的窗洞口面积不应计入采光面积内,窗洞口上沿距地面高度不宜低于200m。
除严寒地区外,居住空间朝西外窗应采取外遮阳措施,居住空间朝东外窗宜采取外遮阳措施。
当采用天窗、斜屋顶窗采光时,应采取活动遮阳措施。
国家标准住宅设计规范GB50096-2011当地政策规范产品策划基础知识产品策划基础资料住宅南北向间距住宅设计间距应严格满足日照要求,综合考虑采光,通风等。
日照设计不宜低于大寒日一小时日照标准,我们在具体的建筑楼座排布中,住宅的正面间距均按照不同区域、不同建筑形态,按相应的日照系数进行排布。
住宅侧面间距中条式住宅,多层不小于6米,高层与各种层数住宅之间不小于13米;
高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅,应考虑视线因素,适当加大间距;
城市居住区规划设计规范开发商诉求p开发商诉求:
项目目标、项目发展方向、期望均价、开工顺序、可突破的限制性规划条件等,通过项目招投标文件或与开发商沟通了解。
p最重要是项目目标:
追求高利润还是回款速度?
本项目的目标是什么?
是迅速回收资金是利润最大化关键是大老板的想法产品策划基础知识产品策划基础资料p开发商对开工顺序常常有自己的考虑。
ABCDE初步方案:
开工顺序,由南向北最终方案:
开工顺序,由北向南由南向北由北向南开发商诉求产品策划基础知识产品策划基础资料市场调研|宏观市场p宏观市场涉及城市层面的信息,如:
GDP,房地产年度/季度/月度的成交量与成交均价;
p中观市场涉及区域及板块层面的信息,如:
区域位置,成熟度,居民评价;
p微观市场涉及直接竞品,如:
竞品产品类型、建筑/园林风格、精装报价及标准、单盘年度/季度/月度消化量,现有存量,畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间等。
产品策划基础知识产品策划基础资料项目定位|项目档次和居所用途p项目档次和居所用途:
指导户型及楼座标准层设计。
高端中高端中端顶级第一居所第二居所商务公寓投资型度假养生项目档次居所用途产品策划基础知识产品策划基础资料产品策划基础知识产品策划基础资料p客群定位:
目标客群的家庭收入、成员数量、房型需求、能承受的单价与总价等。
项目定位|客群定位产品策划基础知识产品策划基础资料产品策划基础知识产品策划基础资料p产品类型与户型配比:
最具指导意义,重中之重产品类型户型面积区间比例(建面比)公寓塔楼零居50-6030-40%一居70-8040-50%两居90-11020%合计23000100%注意:
建筑面积/实得面积?
套数比/建面比?
项目定位|产品类型与户型配比产品策划基础知识产品策划基础资料产品策划基础知识产品策划基础资料项目档次居所用途客群定位产品类型户型配比宏观市场中观市场微观市场小结产品策划基础资料规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内外部情况既有规划方案与楼座排布相关与赠送面积相关其它项目目标项目发展方向期望均价开工顺序2、当地政策规范3、开发商诉求4、市场调研5、项目定位1、地块资料产品策划基础知识产品策划基础资料产品策划基础知识产品策划基础资料目录产品策划基础资料产品策划缘起产品策划基础知识产品策划体系内容综述p产品策划体系分为六部分内容。
地块价值分析规划设计原则总体规划建议户型设计建议建筑及园林风格建议产品策划体系附加值提升建议产品策划基础知识产品策划内容基于地块内外部情况地块价值居住价值:
东地块西地块商业价值:
中间规划路两侧影响因素:
京九铁路建材城京开高速城中村改善因素:
东侧绿地西侧绿地西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境p地块价值分析:
判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值。
京九铁路噪声影响产品策划基础知识产品策划内容西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1p总建筑面积做满,实现总体2.5容积率;
p适度拆分总体容积率;
p拔高西地块容积率指标,做足高度,降低东地块容积率;
p所有商品住宅均为南北通透的板式建筑,舒适性较高;
p打造地块内部均质化优良环境。
基于地块价值分析、规划指标、项目定位等规划原则p规划设计原则:
确定规划方向,如容积率的拆分,各地块的容积率和建筑类型,户型分配等产品策划基础知识产品策划内容总体规划建议概念规划图总规图楼体鸟瞰图日照测算图交通组织图消防通道图单元入口图地下车库图户型配比表总规指标表交通组织户型配比总规布局产品策划基础知识产品策划内容附加值提升建议精装修标准精装修价格精装修风格常规设备设施新技术运用精装修设备设施会所商业幼儿园服务等级服务内容社区配套物业服务产品策划基础知识产品策划内容报告框架AnalyzeSystem产品策划基础知识建筑产品基础知识建筑风格分类园林风格分类案例分享产品基础知识培训产品形态的认知户型的基本概念建筑产品基础知识建筑产品基础知识双拼别墅独栋别墅别墅的产品形态叠拼别墅联排别墅合院别墅空中别墅花园洋房低密产品形态的认知建筑产品基础知识产品形态认知p独栋别墅2-3层,独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
建筑产品基础知识产品形态认知p双拼建筑仅2-3层,它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品,由两个单元的别墅拼联组成。
双拼别墅基本是三面采光,外侧的居室通常会有两个以上的采光面,一般来说,窗户较多,通风不会差,重要的是采光和观景。
建筑产品基础知识产品形态认知p联排又称TOWNHOUSE,高度一般不过5层,(常见3层)有天有地,每户独门独院,设有1至2个车位,还有地下室。
由三个或三个以上的单元住宅组成,一排二至四层联结在一起,每几个单元共用外墙,有统一的平面设计和独立的门户。
建筑产品基础知识产品形态认知1F2F3F4F5FAB6F电电梯梯A反B反B反A反BAp叠拼建筑仅4-7层,它是Townhouse的叠拼式的一种延伸,是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的,由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成,下层有花园,上层有屋顶花园,一般为顶层带阁楼建筑,这种开间与联排别墅相比,独立面造型可丰富一些,同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
剖面示意建筑产品基础知识产品形态认知p合院别墅建筑仅1-2层,总高度得以控制,2-6个建筑单体组合,内部形成中心庭院建筑产品基础知识产品形态认知p花园洋房室外花园或花园式露台是花园洋房的基本特征,因此,楼层户型常利用下层住宅的屋顶,通过层层退台的方式形成空中的花园露台,而顶层则形成跃层设计,在跃层上层设置露台,这是楼层户型设计的基本模式。
一层平面图七层平面图剖面图建筑产品基础知识产品形态认知n一般情况下,建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率与产品形态容积率=地上总建筑面积用地面积容积率指标与相对应的产品形态容积率指标0.50.50.70.71.01.01.61.62.12.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层建筑产品基础知识产品形态认知n低层住宅为1F3F;
n多层住宅为4F6F;
n中高层住宅为7F9F;
n高层住宅为10F;
n高度超过100m时,为超高层。
1F2F3F低层(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多层(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高层(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高层(10F)10F超高层(100m)住宅按层数划分如下:
建筑产品基础知识产品形态认知该划分划分为建筑建筑规范划分,可能与我范划分,可能与我们之前的叫法不同之前的叫法不同顶层为跃层住宅时,六层部分不计层数。
其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时,可不设电梯。
16米1F2F3F4F5F6F跃层n无电梯住宅不应超过六层。
1-6层住宅建筑产品基础知识产品形态认知p7层及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。
电梯不应与卧室、起居室紧邻布置,受条件限制需要紧邻布置时,必须采取有效的隔音和减震措施。
16米1F2F3F4F5F6F7F电梯7-11层住宅建筑产品基础知识产品形态认知p十二层及以上的高层住宅,每栋楼设置电梯不应少于两台,其中宜配置一台可
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