济南高新区项目整体策划建议大纲doc141.docx

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济南高新区项目整体策划建议大纲

总纲:

济南写字楼市场的竞争是激烈的,但对于我们而言,随着济南经济和高新区的发展,只要我们抓住市场空白点，智能园区项目还是有可以作为的市场空间。

正如营销界常说的一句名言:

只有饱和的产品,没有饱和的市场。

第一部分济南商务办公楼市场研究

1、就济南写字楼现状而言，商住楼占据半壁江山

2、整体水平处于低端，没有空调设置最为突出

3、消费主力以民营企业和个人购买为主

4、东二环板块、经十路板块、高新区板块新三点打破旧格局

5、三庆财富中心、东环国际广场等部分项目破冰而出

6、综合各方面的因素，未来发展趋向东部

第二部分高新区区域环境综合评价

1、政府寄希望成为一架经济发展的引擎机（总量很低，未来看好）

2、一个没有梳洗打扮的少女（杂乱但充满希望的区域）

3、一个正在发育的力士（规划很多、但没有落实的地方）

4、一位渴望贵客上门的主人（下游产业多、没形成产业链）

5、一位缺“车”少“鱼”的司令官（相应的商务休闲配套设施缺乏）

第三部分高新区房地产市场分析

1、物业形态：

研发、办公、厂房

2、物业类型：

出租物业多于出售项目

3、销售情况：

租售过半、前景看好

4、客户来源：

各有特色，研发为主

5、物业管理：

服务简单，价格平实

6、租售价格：

价位合理、平稳发展

第四部分总部物业研究

一、国外总部发展现状

1、阿姆斯特丹是荷兰的首都，也是菲利普、联合利华、壳牌石油等欧洲许多跨国公司的总部或发源中心的所在地。

2、巴黎的拉德芳斯容纳了标志、雪铁龙等法国一半以上的大企业总部，大部分银行、保险公司总部所在地，联合国教科文组织等国际组织的总部均设在这里。

3、伦敦金融城占地1平方公里，容纳了550家国际性银行区域总部，170家全球证券管理和信息中心。

4、新加坡是东南亚地区的经济中心，3600家跨国总部的进入，直接促成其亚洲四小龙地位的形成。

5、日本东京集中了日本各大公司和日本90%的金融机构，也是日本三菱、日产、等汽车总部的所在地。

二、我国总部经济发展现状

1、中心城市已经形成总部经济的空间聚集形态，如北京CBD、上海陆家嘴、香港中环区、广州东山区等，这些总部经济集聚区也已成为中心城市经济增长的重要增长极。

2、欠发达区域的知名企业总部正在向大城市聚集，总部经济呈现加速形成的态势。

从20世纪90年代后期以来，国内大型企业集团出现"迁移总部"浪潮，纷纷向北京、上海、广州等一批中心城市或者省会城市迁移。

3、随着"总部经济"概念的提出，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门、重庆等国内大城市都纷纷明确提出发展总部经济的战略，特别是北京已将发展"总部经济"写进政府工作报告。

三、总部物业项目成功要素

（一）软件要素

1、企业公关：

借力政府，上升为国家行为

2、业态规划：

资源整合，形成产业群和产业链聚集效应

3、办事程序：

管理简单，快捷、到位、全天候

4、商务配套：

围绕总部需要，整合高端服务企业

（二）硬件要素

1、所在城市是某一个区域性的大都市，在辐射力和影响力方面有一定的国际参考价值。

2、所在地域不能距离中央商务区太远，或其相连性比较容易。

3、基础设施完备，具备总部企业进驻的条件（交通、通信、网络等）。

4、生活设施，满足总部企业人士的高端和个性化要求（商务休闲、商务娱乐、商务谈判）。

四、济南总部经济把脉

1、当前在我市的企业总部主要是原来驻济企业或省内的企业集团，跨国公司或外省企业的总部入驻基本没有。

2、现有企业中，真正意义上的"总部经济"企业仍然较少，还没有形成有规模的总部经济，对外部企业集团形不成很强的吸引力。

3、受区域位置和市场的制约，有些企业已经或正准备将总部或主要分支机构外迁，如浪潮集团已将其研发营销中心迁往北京。

4、没有建立完善的支持总部经济发展的政策体系，总部经济发展的外部环境有待进一步改善。

第五部分本项目地块SWOT分析

一、优势

l区域认知度高

l商务氛围相对成熟

l优惠政策较多

l交通相对便利

l环境景观优美

l实力机构联手打理

二、劣势

l基础设施不到位

l商业配套不完全

l整体环境不完善

l距核心区较远

l南山植被保护不好

三、机会点

l高新区高速发展

l政府机构将东迁

l打造东部经济带

l借鉴他人后发制胜

四、威胁点

l研发楼多如牛毛

l后续开发一混而上

l沿海城市抢夺客户

第二篇产品建议

总纲：

鉴于瑞尔特对市场的分析判断，我们认为做差异化的产品是本项目的唯一出路，也是智远智能园区项目可以发挥的优势，而且成本相对不高，其关键点在于做好外立面、园林景观，利用好现有地形地貌。

第一部分项目总体定位

一、项目总体定位

集工业企业的区域性总部、企业研发办公楼

和配套商业物业的于一体的商务花园

二、产品定位

独立的、花园式、休闲式商务写字楼

三、客户定位

1、迅速成长起来的、渴望做大做强的本土民营企业

2、希望改头换面、展示企业实力的国有控股企业

3、渴望占领山东市场的大型企业集团

4、韩国、台湾等进军山东市场的制造业企业

5、产品面向国内市场的其他外资企业集团

6、希望降低生产成本并扩展北方市场的大型外地工业企业

7、部分IT、医药、机械等研发企业

四、价格定位

普通写字楼市场均价：

2600-2800元/平米

独体总部写字楼均价：

2800-3000元/平米

第二部分主力产品细部规划建议

一、建筑产品构成

独体商务楼、联体办公楼、普通整层写字楼

二、建筑布局规划

（一）整体布局规划指导思路

1、尊重原生自然地形地貌，实现建筑与环境的和谐融合。

2、依山而建、逐级降低，在整体上保持与山体环境的和谐状态。

3、总部独体楼与普通办公楼自然分区，以满足不同客户的需要。

4、合理安排商业与写字楼的位置，要考虑方便和价值最大化的关系。

5、单元式总部楼与公建区商务楼组成围合式布局，不但保持沿街总部楼建筑立面的整洁，且创造出总部办公区特有的静谧氛围，高低错落、凹凸有致的总部楼座组合，展示丰富的建筑天际线。

6、围合式庭院布局最大程度地将各企业形象展示给智远园主干道，沿大道一侧的总部楼则呈韵律状一对对排列，形成了序列有致的总部楼街景。

（二）建筑单体表现：

简洁现代、彰显科技、气派高档

1、建筑立面采用面砖和大面积玻璃

2、立面色彩以灰色为主，可配合黑色等

3、建筑单体可学习住宅短进深、大面宽的做法

4、单体布局要错落有致，打破兵营式排列方式

三、面积规划建议

（一）面积分配

独体楼占60%、普通办公楼占30%、配套商业及会所占10%。

（二）总部独体楼面积规划

主力面积集中在1000—4000平米。

四、环境规划建议：

组团规划、微坡地形

1、利用现有地形起伏较大的条件，多做台地和缓坡的设计。

2、利用项目地块西南侧的公园，可以做一些泉城文化特色和当地文化特色的标志物或其他内容，比如山顶景观塔、刘智远文化墙等。

五、商业配套

1、在商业配套设施方面，主要做一些服务于本区域及区域周遍的超市、酒店、健身俱乐部、会所、餐馆等日常生活娱乐设施。

2、在项目地块最南侧的公园内，可以凭借现有资源，做一些攀岩、羽毛球、网球场、篮球场等具有时尚特征的有氧运动设施。

六、建材配备建议

1、中央空调集中供暖、供冷

2、综合布线、室外背景音乐、有线电视、电话、宽带

3、楼内装有火灾报警喷淋装置

4、园区24小时保安自动闭路监视系统

5、照明配电及应急照明网络系统

6、每栋楼配备合资电梯1-2部

总结：

原规划和我司提出的规划建议总体是不矛盾的，我们只要在局部，比如在外立面色彩和用材、单元入口的设置数量、单元体的长短、园林景观设计、预留施工洞等方面做一些调整和修改即可。

目的是最大限度的挖掘地块价值，实现开发公司可观的经济效益。

第三篇营销策划

一、项目开发顺序和销售周期

1、为快速资金回笼，我们建议最先开发项目西北地块，然后逐步开发其他地块。

2、我们认为：

项目销售期应该在二至三年之间。

3、建议本项目分四个阶段上市销售，具体推广周期如下：

第一阶段：

2005年05月-2005年10月销售15%

第二阶段：

2005年11月-2006年05月销售30%

第三阶段：

2006年06月-2006年12月销售35%

第四阶段：

2007年01月-2007年06月销售20%

二、项目整体推广主题概念

济南首席商务花园

（花园式、生态型休闲商务研发办公园区）

三、项目推广主题设计

（一）推广主题细化

1、济南第一个花园式、休闲商务办公区

2、享受工作，快乐生活

3、抢占进军山东市场的桥头堡

4、长三角与环渤海两大经济圈的枢纽

（二）项目案名

1、未来视界

2、智慧岛

（三）主广告语

1、未来视界，打开财富大门

2、智慧岛，二次创富的发动机

四、项目营销推广方式

（一）营销策略

1、活动营销

（1）产品说明会

（2）主题论坛（总部经济论坛、商务花园论坛）

（3）事件营销

（4）战略合作伙伴签约仪式

（5）服务商、设备商招标活动

（6）奠基开工仪式

（7）首家大型企业集团进驻签约仪式

2、形象营销

（1）建立企业形象识别系统（VI）

（2）建立项目整体形象识别系统（营销包装、工地包装、物业管理包装）

3、品牌营销

（1）城市营销、区域营销、项目营销

（2）战略合作联盟（品牌开发商、国际设计大师、优秀营销商、知名设备商、著名商务管家等）

（3）扛牌子工程，国家或山东研发写字楼大奖1至2个

4、整合资源

（1）借开发区招商之势，与招商局等有关部门协作，扩大项目招商范围，锁定目标客户群。

（2）利用刘智远村丰富的土地资源和项目储备，吸引工业制造企业落户本项目，影响其他行业客户关注项目开发。

（3）充分发挥各协作单位行业优势，建立广泛的宣传渠道和客户资源网。

（4）借用媒体力量，建立项目的知名度和美誉度。

（二）销售模式

1、建立招商式销售团队（销售经理和商务顾问）；

2、建立跨地区立体销售网络（启动＃＃＃全国销售网络）；

3、济南地区设立销售接待处（＃＃＃办公室、高新区管委会写字楼）；

4、工作分工：

＃＃＃负责项目策划、广告策略及设计、销售代理及重要行业资源整合；##公司负责项目报批、工程施工管理、财务融资及社会关系统筹。