深圳房地产市场考察报告Word文档下载推荐.docx
- 文档编号:15164587
- 上传时间:2022-10-28
- 格式:DOCX
- 页数:10
- 大小:459.18KB
深圳房地产市场考察报告Word文档下载推荐.docx
《深圳房地产市场考察报告Word文档下载推荐.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《深圳房地产市场考察报告Word文档下载推荐.docx(10页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
1—10月,深圳市房地产完成开发投资亿元,同比下降%,其中住宅投资完成亿元,同比增加%;
商品房施工面积万平方米,同比下降%,其中住宅施工面积为万平方米,同比下降%;
商品房新动工面积万平米,同比增加%,其中住宅新动工面积为万平方米,同比增加%;
商品房空置面积万平方米,同比下降%。
2007下半年深圳房地产市场显现了一些新的情形和转变。
一是商品住宅销售面积呈下降趋势,市场观望气氛不断加重。
二是新建商品房住宅价钱显现波动调整和回落。
从销售面积上能够看到(见图—3),六、7月份显现过小度反弹,但下半年受政策阻碍,月销售量大幅度下滑,10月下降到全年最低点,仅相当于1月份销售量的20%。
这与深圳市的购房结构有直接关系,深圳的房地产市场有其自身的特点,第一最显著的特点确实是外来资金比重大,第二是投资购房比例大,高于全国其它城市,占到购房总比例的80%。
二次购房首付比例增加,限制个人投资的政策一出,必然会引发市场的巨大反映,投资购房者和发开商对市场维持观望,成交量大幅度下降。
图—4深圳市场1—12月住宅销售均价(单位:
见图(图—4)1—12月份深圳市场销售均价的转变,10—11月由于受到市场大环境和成交量下降的阻碍,销售价钱有一个明显的下降,较10月份销售价钱,11月份的住宅销售价钱下降幅度达20%。
对深圳市场实地考察了解到,近两年深圳房地产市场的确进展迅猛,新项目一经推出便抢购一空,房价上涨过快;
但目前,新建住宅的销售价钱涨幅已明显降低,应该说回归到理性购房期,07年10月份能够说是个转折点,月销售量下降到最低,进入12月份后,市场上升。
08年1月份,一些地段、配套优势明显的项目房价并无下降,且销售中心看房人群很多,如:
绿景·
中城天邑;
多数项目购房有折扣,打折后可优惠1000元左右;
也有些项目优惠幅度加大,如富通城进行促销活动,一次性付款优惠5%,并在优惠5%的基础上打八六折。
(二)深圳市1—12月二手房市场情形
图—32007年深圳市场1—12月二手销售量(单位:
万平方米)
从二手房销售的面积上看,从7月份以后持续走低10月份更是跌到全年的最低点,月销售量为万平方米。
从深圳此刻了解到的信息,中介公司的交易量也确实下降了,多家中介公司退出市场。
小结:
2007年深圳房地产市场的特点:
一、房地产投资与去年持平,商品房的建设规模小幅减少。
二、新建商品房准批预售面积继续下降,销售面积继续减少。
3、受90/70政策阻碍严峻,小面积一般住房增多。
4、房价继续呈上涨趋势,新建住房价钱较高。
五、二手房总需求增加较快,近期交易面积显现大幅度下降。
(数据来源:
深圳市国土资源局与深圳市房产治理局官方网站)
三、深圳市楼盘项目的考察情形
(一)考察项目:
区域
项目
户型
价格
深圳市南山区
华联·
城市山林
107—202㎡
2—6万
深圳市福田区
中城天邑
36—113㎡
万
深圳市罗湖区
铂金时代
35—62㎡
未定价
深圳市宝安区
梅陇镇
70—139㎡
富通城
78—119㎡
深圳市龙岗区
万科·
第五园
80—140㎡
广州
二沙岛
珠海
新世界海滨花园
(二)考察要点及建议:
一、建筑设计方面
(1)万科在设计之初建1:
1的实验房,优化设计方案。
以达到户型结构、水电等管线设置加倍人性化,设计、施工、物业和装修单位对实验房进行实物检测通事后动工建设。
(2)考察的几个项目外立面均看不到排水管,空调设在立面凹槽处,小区道路上也看不到井盖。
室内管线设计上,真正做到人性化的设计,充分的为业主的生活便利着想,室内分割墙可拆设计,便于业主后期的装修。
(3)在户型设计上落地凸窗普遍应用,将50-60㎝高的梯角上移,做过梁设计,使得观景窗直接落地(见以下图1),凸窗部份面积为赠送,增大室内面积。
照片1(万科·
第五园)
(4)考察项目阳台均为半封锁设计,面积计算一半,再加上凸窗设计、赠送露台,因此80㎡平米房间看着像100㎡,110-120㎡像140㎡的屋子(一样80㎡户型都能赠送20㎡以上)。
但由于气候因素,在北方尤其是建高层项目不适合做半封锁阳台设计。
(5)户型面积把握好,40-50㎡一室一厅,70-80㎡两室两厅,80-120㎡三室两厅;
130㎡四室两厅。
室内墙可拆除,使得个性扮装修后,室内空间加倍舒适、有效(后附户型图)。
(6)户型设计上分奇数层和偶数层,同一楼层户型的阳台位置不同,使得空间利用大,建筑的外立面更丰硕(见以下图2)。
照片2(万科·
第五园高层)
(7)高端项目一楼做成架空层,作为停车场和公共利用空间(网吧、咖啡室、图书馆、阅览室、钢琴室、休息区等),公共空间部门由物业进行治理。
(见以下图组3)照片组3
(1)阅览室
(2)公共休息区(3)公共网吧
二、施工建设方面
(1)所考察项目均没有保温、消防、供暖、无地下室、外力面无墙砖,部份小区没有地下车库,建设本钱大大低于北方。
(2)建筑单体、管网、绿化交叉作业,各工序提早介入,便于早发觉问题,施工现场环境好。
(3)施工质量一样,装修时期部份有裂痕,部份抹灰不行。
(4)在施工现场建设样板间,拉近购房者与衡宇的距离,做到体验式营销,对样板间进行精装修,通过对室内的装修,弥补户型设计和采光等问题,带动项目的销售。
(见以下图4)
照片4(金地·
梅陇镇)
3、绿化环境方面
(1)绿化提早介入,主体未封顶前室外环境已经完成。
(见以下图5)
照片5(绿景·
中城天邑)
(2)绿化面积大,树种丰硕,高低错落,搭配合理,小区附属工程比较精细,包括道路、踏步、社区会所、泳池、停车位的细节处置(例如:
地上停车场一样都设计为45度角)等。
(4)单元门、电梯间、门厅都进行高级装修,门厅空间较大,并设有公共休息区,起到缓冲作用,彰显尊贵的生活品质,为项目增加特色。
4、材料应用方面
(1)考察项目外立面均为外墙涂料,部份社区用彩钢做造型。
(见以下图6)
照片6(金地·
梅陇镇外立面)
(2)建筑材料一样,但装饰、装修材料和公共区域材料利用考究。
五、物业效劳方面
(1)物业效劳职业化,包括各类效劳(如保安、保洁、维修、绿化)专业化程度高;
效劳标准更明确、更标准;
人员形象好;
效劳态度感觉真的是在用心做事;
效劳的每一细节都在表现并传播其公司文化,每一名效劳人员都是一个形象窗口。
(2)在工程维修方面,物业公司有维修部,地产公司也设有维修部,业主碰到工程质量问题时,向物业或地产公司进行投诉都会取得及时的处置,而且业主投诉的方式多种多样,包括效劳、意见箱、业主留言板、网上投诉等。
(3)物业效劳与销售相结合、在观看样板间的同时享受物业的效劳、形成一套完整的体验式的销售模式,体验式的营销是咱们应提倡的营销方式,同时通过样板间的成立、期房向现房的过度,同时带动工程施工和物业效劳的提高。
六、产品销售方面
(1)项目所有能感知到的地址都与项目定位紧密结合。
从产品设计、园林设计、案名、物料系统、样板间展现、销售人员及效劳人员的介绍,都处处表现着项目的文化和不同凡响的地方。
(2)深圳房地产市场运作比较标准,严格执行政府发布的“90/70”政策,新开发项目大体上都达到了这一政策标准,但在业主购房时,能够购买两套住房,打通后作为一套住房利用,手续上办理两个房本。
(3)普遍采纳项目环境、样板间、现场效劳的体验式营销模式。
(4)销售中心及样板间均装修奢华,针对项目设有温馨提示和风险提示,将客户意见、重要意见透明化,将周边环境可能会阻碍到业主居住的不利因素提早告知业主。
(5)销售流程:
售楼员接待、大型沙盘介绍项目周边环境、项目沙盘(项目外立面、社区配套)、进入小区(小区绿化完成)、观看样板间(物业效劳)、返回销售中心详细洽谈。
(6)销售人员职业化,不仅体此刻效劳标准、流程标准化。
还体此刻顾问式营销,像一个顾问一样提供专业的产品给客户,不要把自己看成卖屋子的,而是看成帮忙客户买屋子的,给客户提供一些指导性的建议,而不是一味地教条式地讲解。
从那个角度重视专业效劳,为客户提供购买屋子前的亲躯体验,不仅更易完成销售,且更易成立起客户的忠诚度。
7、品牌效应方面
(1)房地产品牌的成立,不仅要重视产品设计、施工治理、环境营造,更要重视物业效劳。
将效劳作为品牌来经营治理,对房产品的销售具有重要意义。
考察的几个项目中,尤其是万科、金地的项目,从进入售楼大厅的一刻起,效劳无处不在。
(2)万科城、万科·
第五园项目在深圳龙岗区,金地梅陇镇在深圳宝安区。
两个项目都在关外,距市区超级远,打车等半个多小时都等不上。
可是万科城最低600多万每套,仅剩2套;
第五园三期均价15000元/㎡,周销售30套左右;
梅陇镇还未推出就排号达到3000多个,可见三个项目销售情形都专门好。
本次考察的项目都属于中高端的项目,销售的情形比较理想,包括关外的几个项目,金地梅陇镇项目在未销售的情形下,购房者排号到3000多,其他项目尽管销售没有以前那么火爆,但此刻的销售速度只只是是回归到了一个比较正常的时期。
这些项目有几个一起的特点:
一是小区的绿化环境好,二是在户型设计上十分突出,三是都设立了样板间体验式营销,四是确实能够感受到物业细致的效劳。
通过万科、金地的项目,咱们也深刻的感受到了品牌的力量。
即便地段很偏远,可是只要有进展潜力,做成有特色的精品项目,一样能取得市场的认可。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 深圳房地产 市场 考察报告