土地增值税的计算公式及9个实例79020Word格式文档下载.docx
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土地增值税的计算公式及9个实例79020Word格式文档下载.docx
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增值率小于或等于50%
30%
2
增值率大于50%小于或等于100%
40%
5%
3
增值率大于100%小于或等于200%
50%
15%
4
增值率大于200%
60%
35%
例1:
我公司开发的一个房地产开发工程已经开工结算,此工程已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开场开发此工程,建成10,000平米的普通标准住宅,以4,000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的本钱为每平米1,500元,不能按转让房地产工程计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税。
第一步,计算扣除工程金额
1、购置土地使用权费用:
300万元
2、开发土地、新建房及配套设施的本钱:
1,500元×
10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除:
〔300+1500〕×
20%=1800×
20%=360万元
4、房地产开发费用:
因为你企业不能按转让房地产工程计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:
10%=180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金:
170万元
扣除工程金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元
第二步,计算增值额
商品房销售收入=4,000元×
10,000平方米=4,000万
增值额=商品房销售收入-扣除工程金额合计
=4,000-2,510=1,490万元
第三步,确定增值率
增值率=1,490/2,510×
100%=59.36%
增值率超过扣除工程金额50%,未超过100%
第四步,计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额×
40%-扣除工程金额×
5%
=1,490×
40%-2,510×
=596-125.50
例2:
企业开发房地产获得土地使用权所支付的金额为1000万元;
房地产开发本钱6000万元;
向金融机构借入资金利息支出400万元〔能提供贷款证明〕,其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;
该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;
该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?
允许扣除的房地产开发费用=〔400-100〕+〔1000+6000〕×
5%=650〔万元〕
例3:
某企业转让一栋旧仓库,获得转让收入600万元,缴纳相关税费共计32万元。
该仓库原造价400万元,重置本钱800万元,经评估该仓库六成新。
该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元?
收入总额=600〔万元〕
扣除工程合计=800×
60%+32=512〔万元〕
增值额=600-512=88〔万元〕
增值额占扣除工程比例=88÷
512×
100%=17.19%,适用税率为30%。
应缴纳土地增值税税额=88×
30%=26.4〔万元〕
例4:
某房地产开发企业转让一幢写字楼获得收入1000万元。
该企业为获得土地使用权所支付的金额为50万元,房地产开发本钱为200万元,房地产开发费用为40万元,该企业没有按房地产工程计算分摊银行借款利息,该工程在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算,转让房地产有关的税金为60万元。
该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元?
扣除工程金额=50+200+〔200+50〕×
10%+60+〔50+200〕×
20%=385〔万元〕
增值额=1000-385=615〔万元〕
增值率=615÷
385×
100%=159.74%
应纳税额=615×
50%-385×
15%=249.75〔万元〕
例5:
2021年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地,获得转让收入1800万元,该土地购进价1200万元,获得土地使用权时缴纳相关税费40万元,转让该土地时缴纳相关税费35万元。
该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税?
扣除工程金额=1200+40+35=1275〔万元〕
增值额=1800-1275=525〔万元〕
增值率=525÷
1275×
100%=41.18%
应纳税额=525×
30%=157.5〔万元〕
例6:
某公司销售一栋已经使用过的办公楼,获得收入500万元,办公楼原价480万元,已提折旧300万元。
经房地产评估机构评估,该楼重置本钱价为800万元,成新度为50%,销售时缴纳有关税费30万元。
该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元?
扣除工程金额=800×
50%+30=430〔万元〕
增值额=500-430=70〔万元〕
增值率=70÷
430×
100%=16.28%
应纳税额=70×
30%=21〔万元〕
例7:
某县城一家房地产开发企业2021年度委托建筑公司承建住宅楼10栋,其中:
80%的建筑面积对外销售,获得销售收入7648万元;
其余局部暂时对外出租,本年度内获得租金收入63万元。
与该住宅楼开发相关本钱、费用有:
〔1〕支付土地使用权价款1400万元;
〔2〕获得土地使用权缴纳契税42万元;
〔3〕前期拆迁补偿费90万元,直接建筑本钱2100万元,环卫绿化工程费用60万元;
〔4〕发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元〔利息费用虽未超过同期银行代扣款利率,但不能准确按工程计算分摊〕。
当地政府规定,房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。
1、该房地产开发企业2021年度应缴纳的营业税、城市维护建立税和教育费附加共计多少万元?
营业税、城市维护建立税、教育费附加
=7648×
5%×
〔1+5%+3%〕+63×
〔1+5%+3%〕
=412.99+3.40=416.39〔万元〕
2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除工程金额共计有多少万元?
价款=1400×
80%=1120〔万元〕
开发本钱=〔42+90+2100+60〕×
80%=1833.6〔万元〕
开发费用=〔1120+1833.6〕×
9%=265.82〔万元〕
税金=7648×
〔1+5%+3%〕=412.99〔万元〕
加计扣除=〔1120+1833.6〕×
20%=590.72〔万元〕
允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14〔万元〕
3、2021年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元?
增值额=7648-4223.14=3424.86〔万元〕
增值率=3424.86÷
4223.14×
100%=81.10%
应纳土地增值税额=3424.86×
40%-4223.14×
5%=1158.78〔万元〕
4、该企业应缴纳企业所得税多少万元?
〔不考虑房产税、印花税〕。
应纳所得税额=〔7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78〕×
25%=520.56〔万元〕
某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售,签订商品房销售合同,获得销售收入9500万元,分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。
该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元,开发本钱2000万元,房地产开发费用500万元,其中利息支出200万元,但由于该公司同时建造别墅,贷款利息无法分摊,该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。
转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元?
1、应缴纳营业税=9500×
%=475〔万元〕
2、应缴纳城建税、教育费附加=475×
〔5%+3%〕=38〔万元〕
3、扣除工程金额=1000+2000+〔1000+2000〕×
10%+475+38+〔1000+2000〕×
20%=4413〔万元〕
4、增值额=9500-4413=5087〔万元〕
5、增值率=5087÷
4413×
100%=115.27%
6、应纳税额=5087×
50%-4413×
15%=1881.55〔万元〕
例8:
2021年王某因改善居住条件,经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套,获得转让房价款24万元。
经评估,该住房的重置本钱为20万元,成新度为70%。
住房转让时,李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。
王某应缴纳多少土地增值税?
从2021年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
例9:
某中外合资房地产开发公司,2021年发生以下业务:
〔1〕1月份通过竞拍获得市区一处土地使用权,支付土地出让金600万元,缴纳相关费用24万元;
〔2〕以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋,占地面积各为1/2;
〔3〕普通标准住宅楼开发本钱300万元,写字楼开发本钱620万元;
〔4〕分摊到住宅楼利息支出40万元,包括超过贷款期限的利息4万元,写字楼的利息无法分摊;
〔5〕9月初全部开工验收后,公司将住宅楼出售,获得收入1080万元,其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元;
〔6〕9月底将写字楼与别人联营开设一商场,共同承当经营风险,写字楼税务机关的核定价格是1500万元。
其他相关资料:
该房地产公司所在的省规定,按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用;
假如代收费用计入房价像购置方一并收取,那么可转让房地产获得的收入计税,相应地,在计算扣除工程金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。
〔1〕公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除工程金额是多少万元?
〔2〕该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元?
〔3〕公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除工程金额是多少万元?
〔4〕公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元?
〔1〕应扣除的土地使用权的金额=〔600+24〕×
1÷
2=312〔万元〕
开发本钱=300〔万元〕
公司缴纳土地增值税时应扣除的
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