物业维修资金的使用与现状Word格式.docx

物业维修资金的使用与现状Word格式.docx

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经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第九十六条　共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；

没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条　对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

《物业管理条例》

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

第十一条下列事项由业主共同决定：

（五）筹集和使用专项维修资金；

第五十四条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

《住宅专项维修资金管理办法》建设部财政部令[2007]165号

第二条　第二款本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

维修资金的使用范围

维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。

保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。

物业维修资金使用的时间节点——保修期满

使用范围见：

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

南京市维修资金的使用程序

一、立项、制定《维修资金使用建议》

1、物业服务企业根据日常维护情况或业主报修情况立项。

2、报小区业主委员会审批。

（无业委会的小区由客服中心直接立项）。

3、组织相关人员对需维修项目进行现场查看，属于维修资金使用范围的，就维修方案、施工队伍选择、是否聘请现场监理、工程验收等问题充分论证后制定《维修资金使用建议》

二、选择施工单位和报价

1、通过招标、邀标或指定维修单位的方式选择施工单位；

2、请业委会确定维修报价（无业委会的由物业公司或社区主管部门确定）

三、领取《使用申请表》《征询意见表》

1、客服中心将《维修资金使用建议》和施工单位按定额标准编制规范的工程预算书报给市物业办资金科审核。

（通过招标方式选择施工单位的，需提供相关证明）经市物业办资金科审核通过后，领取《南京市物业维修资金使用申请表》、和《维修资金申请使用征询意

见表》在小区公示并请相关业主按自己意愿签字确认。

注：

（根据物权法规定：

维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主的同意）

四、签订施工合同

1、将以上资料报南京市物业办资金科初审通过后，业委会（或物业服务企业）与相关施工单位签订施工合同（签订施工合同的注意事项：

施工时间和施工周期、安全责任、水、电费用、施工人员管理、施工标识、验收条件和标准、付款方式、付款时间、质保期、违约责任）。

五、签订审计协议

客服中心备好相关施工合同、施工预算和《维修资金使用建议》去市物业办指定的两家工程造价咨询单位中的一家去办理项目审价协议并拿回协议书盖上相应的公章。

（审计的具体工作将在施工完成后实施）。

注：

对维修工程符合下列情况之一的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：

维修项目涉及整个物管区域的；

单项维修费用超过8000元的；

一次性使用维修资金总额超过15000元的项目（详见宁房物[2006]189号）

审计费用的收取标准：

按决算报告的1.2‰收取，如不足600元的，按600元收取。

六、领取《公示表》

客服中心备齐、准备好：

（签字达标的）《维修资金申请使用征询意见表》、《xx施工合同》、《xx施工预算书》、《xx审计协议书》、《维修资金使用建议》到市物业办资金科审核并领取相应的公示表。

（由物业管理单位申请时，需带上当地街道物业服务中心出具无业主委会证明和项目由我们托管的证明）

七、公示《维修资金使用建议》、《征询意见表》、工程预算书

（公示资料及公示现场情况用相机拍照后存档）。

维修费用五万元以下的拍照后用A4纸打印并盖业委会和申请单位公章连同相关资料一起报市政务服务中心。

维修费用五万元以上的自公示之日报市房产局物业办请其来现场拍照核实。

八、交件

物业服务企业在公示期满后，由经办人携带南京市民卡将以上材料准备齐全后至南京市政服务中心A207号窗口交件。

九、审核与拨70%款

交件后物业办将在5个工作日内审核完毕并按核定预算经费的70%预拨费用。

（如果审核中：

指发短信和电话核对有业主提出异议，市政务服务中心将通知经办人前去领取核对信息表并拿回请申办单位再次核实、确认上述情况）

重要提醒：

有些没交维修资金的业主虽然理论上按面积分摊了费用，但物业办实际拨款时是剔除这些未交费户面积的相应分摊费用的，实际划款会少于预拨款的。

这些户的费用需要客服中心上门按实收取现金给施工方，各使用维修资金的项目要特别注意此情况的实际操作，以免后期不能按合同付款造成自己的违约责任！

业主交维修资金的实际情况，是可以到市物业办资金科去查询的。

十、施工

70%预拨款到账后，业委会（或客服中心）按合同约定划拨维修资金相应费用给（各）施工方，（各）施工方按合同约定进场施工。

十一、竣工验收和竣工审计

工程完工后，由业委会、物业公司组织验收，审计单位进行竣工审计核查，实际工作中以物业公司验收为主。

重点关注：

功能查验：

恢复原有的使用功能。

安全查验：

无安全隐患存在。

质量查验：

采用观感检查、测量检查、抽样检查和比对检查的方法，检查有无质量缺陷。

（审计单位只是查验、复核工作量，最终出审计报告，因此质量和使用功能把关主要还是在物业公司）

十二、结尾款

工程竣工和审计后，由申请单位凭以下资料办理工程余额划拨手续（市政务服务中心于5个工作日内审核完毕）：

1、《维修和更新、改造工程验收报告》；

2、维修工程项目费用结算发票（含复印件）

3、工程项目经过审价需提供工程决（结）算审计报告和发票（含复印件）

维修资金应急使用

以电梯为例进行说明。

电梯发生故障停运后，客服中心立即找维保单位检查和报价，得到维保单位的故障诊断报告和报价单后，可以同时开展两项工作，一是凭诊断报告和报价单向南京市物业办报告，要求使用维修资金进行维修；

二是向电梯受益业主发生告知和让业签字同意使用维修资金进行维修。

告知是指通告本次电梯损坏的故障情况和将产生的维修费用数额，费用来源是要使用维修资金进行维修，为加快维修进度，保障居民生活，物业公司将先安排抢修，恢复运行，使用维修资金的程序后补。

签字的目的是让受益业主明白费用来源和业主确实愿意尽快抢修（这是第一次业主签字，要达到两个2/3以上）。

此时我们在业主签字通过两个2/3之后，物业公司先垫资实施维修。

修复后，客服中心还要

具体操作人员着想，拿出一套真正可按图执行的流程来给大家。

一、业委会对相关物业的法律法规了解不够

现在许多小区的业委会委员对物业方面的法律法规了解不够，从而造成许多维修工作进展不顺利或把关不严现象。

没能做好定期公布维修资金财务情况也使大家对维修资金使用、运营、定投保值不了解从而造成不关心。

二、没有成立业委会的小区使用维修资金，存在一定的双方面的监管风险。

三、30%的维修资金触发底线对没有业委会的小区来说是个大问题，因为缺乏执行主体（未成立业主大会）物业管理企业充当执行主体易混淆二种不同的收费性质，容易引发冲突和收不全的现象。

即使是成立了业委会的小区，对部分未交维修资金的业主或不肯交维修资金分摊费用的业主，现在没有什么好的方法来解决。

四、业主对物业服务的意识和深圳等地区还有很大差别，如何做好相应的宣传让广大业主知晓、了解物业服务的权利和责任是我们需要为之努力的。