中铁置业青竹湖项目前期定位简介PPT推荐.ppt
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项目地块价值研判第四章:
物业发展定位第四章:
物业发展定位一、初识本案一、初识本案?
项目地理位置示意图项目地理位置示意图京广铁路星月路太阳山路北三环项目卫星地图项目卫星地图二、认识长沙、分析市场二、认识长沙、分析市场“一主两次四组团一主两次四组团”的城市布局的城市布局:
“一主一主”指中心城区。
“两次两次”指河西新城和星马新城“四组团四组团”暮云、捞霞捞霞、高星、含浦到2020年,主城区(包括“一主两次”)实际居住人口控制在264万人以内,建设用地控制在253平方公里以内,以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展,疏解人口密度,促进城市平衡发展。
长沙城市总体规划长沙城市总体规划:
长株潭三市在空间上呈现“品”字结构,城市之间的距离为35公里,就城市群的组合形态看在全国是独一无二的。
长株谭一体化长株谭一体化宏观市场环境9.27新政后房地产市场持续低迷;
股市急剧下挫,8月11日上证指数跌破2500点,再创新低;
CPI高企不下(7月6.3),PPI(工业品出厂价格)又创新高(7月10);
2008年上半年6.7万家中小企业破产;
上半年,北京、上海、深圳、天津等地先后出现量价齐跌;
6月底光大银行调低固息房贷利率,但并没有其他银行跟进全国房地产市场普遍出现投资客户离场,消费者持续观望,成交量和售价走低的全国房地产市场普遍出现投资客户离场,消费者持续观望,成交量和售价走低的局面,长沙亦不例外局面,长沙亦不例外.08上半年长沙商品房市场出现供升销跌:
施工面积3800万平方米,新开工面积1040万平方米,竣工面积320万平方米,与去年同期比分别增长44%、102%、9%。
上半年全市累计批准预售561.97万平方米,同比增长56.96%;
实现商品房销售面积347.74万平方米,与去年同期比减少22.89%。
长沙历年长沙历年GDP总值及增长分析总值及增长分析从2002年开始,长沙市人均GDP持续保持两位数增长;
国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDPGDP水平决定了一个地区水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。
房地产市场的发展阶段。
长沙历年批准预售量与商品房销售量分析长沙历年批准预售量与商品房销售量分析备注:
2008*指2008年上半年数据从04-07年长沙市商品房供需保持同向稳步增长,08年上半年,供求关系发生变化(08上半年商品住宅批准预售总量423423万,销售总量242242万,供销比为1.6511.651),市场供大于求的矛盾明显。
长沙长沙07.708.6各月商品房与商品住宅销售情况各月商品房与商品住宅销售情况长沙商品房销售在0707年保持高速发展趋势年保持高速发展趋势,而08年上半年销售量急剧下降,从08年2月开始,呈现缓慢回升的态势,预计这种销售市场的萎缩局面仍将维持较长一段时间。
长沙历年商品房与商品房住宅价格分析长沙历年商品房与商品房住宅价格分析长沙房地产市场自2002年开始,房价一路高歌,持续往上攀升,2006年受供应结构的调整,商品房价格有所下调;
20062008年上半年房地产市场快速发展,价格上涨较快;
而从2008年上半年的价格变化看,上涨幅度减缓;
受各方面因素影响,预计13年内很难快速上涨。
备注:
2008指2008年上半年数据长沙房价与中部城市房价比较长沙房价与中部城市房价比较长沙经济水平已居于中部6省第二位(仅次于武汉),与中部城市相比,长沙房价处于中等水平,房价仍有增长空间。
小结:
在长沙宏观经济发展下,20032007长沙房地产市场经历了快速成发展;
相对一线发达城市房地产的增长过快,长沙房地产市场洼地效应仍然存在;
长沙房地产处于解决生存与改善需求兼有的快速发展期,我们认为住宅产业开始由高速发展期转向市场回落和稳步发展阶段,但是商品住宅的市场需求从长期的角度看是仍然存在增长空间。
宏观调控的作用将逐步显现,市场供应结构得到一定调整,市场竞争将更加激烈。
长沙别墅长沙别墅10年年1995年2000年2003年(2007年)岳麓山庄市场盟芽期市场成长期快速发展期山水芙蓉同升湖山庄静园山庄、禧悦国际山庄等经济型别墅麓山别墅汀湘十里岳麓山公馆绿城青竹园沙河世纪城山水英伦玫瑰园苏迪亚诺圣爵菲斯藏珑威尼斯城水印山城白竹水乡托斯卡纳比华利山庄长沙别墅长沙别墅1010年之痒年之痒产品之变:
产品之变:
长沙别墅10年来,别墅市场竞争一直都是以经济型、中低档别墅为主,并未形成完整的高、中、低竞争结构。
2007年,随着外地开发商高端别墅的发声,竞争梯度格局正式形成,长沙别墅市场开始走向成熟。
不论岳麓山公馆的“中国顶级山地别墅”、还是绿城青竹园“山地高尔夫别墅珍品”,长沙别墅市场高端品牌形成,并逐渐走出湖南,走向全国。
高、中、低产品格局初成高、中、低产品格局初成长沙别墅长沙别墅1010年之痒年之痒客群之变:
客群之变:
10年的别墅发展,长沙别墅的消费群体也已在悄然的发生变化。
早期,长沙别墅的购买群体主要集中在以通过特别背景积累财富的人员和部分外来投资者,我们称之为“暴富阶层”,对于别墅的需求主要是一种形而上的虚荣追求。
暴富阶层暴富阶层中产中产贵族贵族中产阶层的形成促进了长沙别墅市场的发展,而且形成长沙别墅市场风格炯异、百花齐放的局面。
财富的进一步积累,长沙城市地位影响力的扩大,顶级别墅产品格局的出现,别墅消费市场出现新的阶层贵族。
市府麓市府麓谷板块谷板块麓南板块麓南板块城南板块城南板块北城板块北城板块星沙金星沙金鹰板块鹰板块本案本案自然山水,文脉所在自然山水,文脉所在市府重地,人文河西市府重地,人文河西文文娱中心,大腕聚集娱中心,大腕聚集生态资源,融城前沿生态资源,融城前沿高尔夫,缺乏人气高尔夫,缺乏人气长沙别墅板块长沙别墅板块长沙在售及将售别墅情况简介长沙在售及将售别墅情况简介项目名称物业类型占地面积(万)建筑面积(万)容积率麓北板块南山苏迪亚诺别墅、洋房、小高层34331.0长沙玫瑰园独、联、小高层、高层66.7697.841.8新地东方明珠别墅、洋房、小高层40701.8和记黄埔项目别墅55.6766.8中粮观音岩项目别墅、洋房、联排78.87118.031.5中新森林海洋房、别墅、小高层、多层72.61001.2麓南板块岳麓山公馆别墅42.5420.000.39南山白鹤天池项目别墅40.00麓山帝景湾别墅、多层、小高层1732601.5麓山恋迪亚溪谷独立、联排、叠加20.2814.960.64麓山别墅独立、联排63.2426.770.36汀湘十里独立、双拼、联排54.88300.55城北板块绿城青竹园独立67130.2湘江壹号独立、双拼、叠加、高层60950.47青竹湖畔二期别墅,小高层48.8300.6沙河世纪城联排、叠加、洋房、小高层71.87901.11太阳星城别墅、公寓53.435.80.87长沙在售及将售别墅情况简介长沙在售及将售别墅情况简介项目名称物业类型占地面积(万)建筑面积(万)容积率金鹰星沙板块藏珑湖上国际社区独立、洋房、小高层、高层30451.5星月城别墅、多层、高层50.03681.36嘉盛格兰小镇一期独立、联排、小高层33.3350水印山城一期别墅、洋房1550.3早安星城一期联体别墅、洋房1725鹏基诺亚山林一期别墅、洋房、小高层11110.93愿景山水未来城联排、洋房41.4760碧桂园.威尼斯独立、双拼、联排、洋房179.896.550.55圣爵菲斯独立、联排、洋房、公寓22.517.30.72城南板块美洲故事别墅、公寓53.34190.36北京橘郡一期联排、独立、洋房、小高层28.5938.001.35比华利山一期独立、联排、洋房、小高层107.520.72托斯卡纳独立、联排、洋房18201.03水云间联排、叠加13.5213.650.9阆峰云墅独立40200.35长沙在售及潜在别墅及综合型别墅项目总建筑面积高达约1600万,将在未来几年内消化,未来市场竞争将比较激烈。
综观整个长沙别墅市场,北美风格、英伦风格、地中海风格、澳洲风格、新古典主义、现代主义等各种流派的别墅项目层出不穷。
从目前市场别墅建筑来看,北美风格与地中海风格(包括西班牙、意大利风格等)占主流,其中纯别墅纯别墅项目尤以北美风格为主。
项目尤以北美风格为主。
北美风格实际上是一种混合风格,它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格,相互之间又有融合和影响,呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向,因此备受开发商和消费者的青睐。
设计风格特征设计风格特征项目名称项目名称建筑规划设计风格建筑规划设计风格香格里麓山别墅地中海风格、现代简约风格星语林汀湘十里新中式风格比华利山北美风格同升湖白竹水乡澳洲风格水云间新古典风情威尼斯城北美风情、水印山城北美风情绿城青竹园北美风情长沙玫瑰园新古典风情山水英伦山庄英伦风情蔚蓝海岸新古典主义的现代地中海风格岳麓山公馆北美风情樱之谷英式风格早安星城北美风情青竹湖畔东南亚风情南山苏迪亚诺澳洲风情托斯卡纳意大利风情麓山恋迪亚溪谷西班牙风情沙河世纪城地中海风情橘郡北美风格产品特征产品特征通过可以看出长沙的别墅项目大都通过对独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加式别墅四五种产品形式中某一种或几种的组合而成,产品供应以独栋、联排为主,双拼、叠加产品较少。
产品供应以独栋、联排为主,双拼、叠加产品较少。
项目名称独栋双拼联排叠加项目名称独栋双拼联排叠加麓山别墅圣爵菲斯岳麓山公馆御景龙城汀湘十里绿城青竹园比华利山一期长沙玫瑰园水云间蔚蓝海岸早安星城山水英伦威尼斯城苏迪亚诺水印山城星月城鹏基诺亚山林藏珑托斯卡纳美洲故事湘江1号一期中粮观音岩(注:
表示主力产品)从以上图表可以看出,长沙独栋别墅面积主体范围在260-500260-500平米之间;
以“长沙玫瑰园”项目为最大,达到515-1012平米,双拼在双拼在250-320250-320平米平米,联排在联排在180-300180-300平米,平米,其中以“南山苏迪亚诺”的联排别墅单体面积为最低,做到近170平米每套。
户型面积特征户型面积特征项目名称项目名称独栋主力面积独栋主力面积联排面积联排面积双拼面积双拼面积麓山别墅260500180260汀湘十里390460260285322331比华利山417230285300320鹏基诺亚山林480-500230308230308水云间253272迪亚溪谷420430210230390400水印山城250360220250山水英伦270400180230长沙玫瑰园5151012卓越蔚蓝海岸200240南山苏迪亚诺300320170220246岳麓山公馆480700230350威尼斯200350228299湘江壹号465480315335面积特征面积特征独栋主体市场面积为400-500400-500双拼市场主体面积在260-340260-340联排主体面积为200-230200-230独立别墅市场主体单价为8000-110008000-11000元/,主体总价为300-400300-400万。
价格特征价格特征双拼别墅主体单价为5500-6500元/,主体总价170-250万联排市场主体单价为5000-60005000-6000元/,主体总价为80-12080-120万长沙别墅市场调研综合结论长沙别墅市场调研综合结论经历近10年的发展产品上已经初步形成了高、中、低档的竞争结构和格局,逐步走向成熟。
岳麓山公馆的“中国顶级山地别墅”、绿城青竹园“山地高尔夫别墅珍品”等在长沙别墅市场上形成了高端品牌。
绿城、碧桂园、中远、万科、和记黄埔等国内知名的别墅开发大鳄云集于此,直接推动长沙别墅的开发水平和加剧市场竞争。
20032007年,别
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