中原-宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告-92PPTPPT资料.ppt
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同时,郊区酒店式公寓放量,竞争激烈。
同时,郊区酒店式公寓/单身公寓先天地段单身公寓先天地段条件差,竞争劣势更为明显。
条件差,竞争劣势更为明显。
整体走势整体走势区域分布区域分布产品分析产品分析“90709070”影响影响嘉华嘉华sohosoho泛亚国际泛亚国际英郡英郡城市之心城市之心世纪东苑世纪东苑案例案例所在地段所在地段周边配周边配套设施套设施小区配套设小区配套设施施小区物业水小区物业水平平小区档小区档次定位次定位装修装修标准标准房型房型/朝向朝向一般一般单身单身公寓公寓风格城事城市花园处居住区、基本生活配套设施。
普通的生活设施(电梯、健身器材、绿地等)基本物业服务(保安、公共部位打扫等)服务于普通大众(投资、过渡型客户)简单装修或硬装修四向均有,根据地块等情况而定,常为一室或一室一厅。
酒店酒店式公式公寓寓万达.城市之心威斯汀中心良好的环境,成熟地段完善的、高档次的餐饮、娱乐设施,便捷的购物环境。
高品质配套(高速电梯、豪华大堂、高档会所、健身中心、游泳馆、康乐中心等)高标准星级酒店服务(24小时保安、定期室内打扫、早晨叫醒服务、免费订票、叫车服务等)服务于高端、高收入人群,星级全方位服务。
高标准、高档次装修,所有生活、办公设施一应俱全通常朝南或南北通透(但也因实际情况而定),常为一室一厅或两室一厅商务商务公寓公寓(办(办公变公变脸)脸)高新科技广场英郡商业、贸易相对集中地区基本的生活设施及良好的商贸配套设施。
基本的休闲场所及良好的沟通平台(会所等)基本且完善的物业服务服务于初创业阶段或SOHO一族简单装修,配备基本办公设施设备四向均有,根据地块等情况而定,常为一室房型。
酒店式公寓相较于普通单身公寓更依赖突出的地段、配套以及周到酒店式公寓相较于普通单身公寓更依赖突出的地段、配套以及周到的服务,投资功能为主,是单身公寓中的高级形态。
的服务,投资功能为主,是单身公寓中的高级形态。
整体走势整体走势区域分布区域分布产品分析产品分析“90709070”影响影响20062006年年20072007年年20082008年年9090平米以内平米以内套型供应情套型供应情况况供应套数(套)供应套数(套)280076201.5-1.8(万)套数比重(占总供套数比重(占总供应量)应量)16%37%60%以上面积比重(占总供面积比重(占总供应量)应量)10%23%46%低总价优势低总价优势交通优势交通优势配套优势配套优势居住成本相对高居住成本相对高适合单身适合单身总价相对不高总价相对不高社区氛围浓社区氛围浓居住成本低居住成本低可作为婚房可作为婚房“90709070”政策下小面积竞争白热化,酒店式公寓政策下小面积竞争白热化,酒店式公寓/单身公寓将更偏重投单身公寓将更偏重投资功能,过渡性居住功能被小面积住宅代替。
同时对普通单身公寓冲资功能,过渡性居住功能被小面积住宅代替。
同时对普通单身公寓冲击将远大于酒店式公寓。
击将远大于酒店式公寓。
投资、过渡性居住功能兼具70-9070-90平米小二房、小平米小二房、小三房供应增加三房供应增加单身公寓增加单身公寓增加整体走势整体走势区域分布区域分布产品分析产品分析“90709070”影响影响主要案例主要案例发展区域发展区域典型特征典型特征2003-20052003-2005(起步期)(起步期)好阳光公寓、波特漫中心集中在老三区热销。
成熟地段。
高品位服务、高档次装修。
适合投资2005-20072005-2007(初步发展(初步发展期)期)南苑国际、城市之心。
集中在鄞州中心区热销。
地段较好,发展潜力大,配套丰富。
精装。
适合投资。
20082008年年-(快速发展期)(快速发展期)海德公馆、威斯汀中心、东外滩花园、联盛广场、明天广场集中在老三区、鄞州中心区地段好,配套丰富。
产品多样化。
投资产品。
酒店式公寓发展评价酒店式公寓发展评价宁波酒店式公寓发展较晚,目前处于快速发展期,成熟商务地段是培育酒店式公寓的基础。
老三区中心区地段倾向高档次的顶级酒店式公寓定位,鄞州中心区产品以及定位相对丰富。
近期鄞州中心区为热点发展区域,竞争和机遇同在。
目前已售或在售的酒店式公寓,租赁情况或销售情况较好,发展潜力看好。
但未来竞争加剧,需抱理性谨慎态度。
本项目竞争选定本项目竞争选定根据本项目所属区位、物业基本特征(酒店式公寓、含酒店以及商业配套),结合根据本项目所属区位、物业基本特征(酒店式公寓、含酒店以及商业配套),结合相似地段、相似客群、相似产品的竞争原则,本项目的直接竞争锁定为鄞州中心区相似地段、相似客群、相似产品的竞争原则,本项目的直接竞争锁定为鄞州中心区板块,以酒店式公寓项目为主。
板块,以酒店式公寓项目为主。
目前主要参考楼盘目前主要参考楼盘l南苑国际南苑国际l万达城市之心万达城市之心未来主要竞争项目未来主要竞争项目l联盛广场联盛广场l明天广场明天广场l壹爵壹爵联盛广场联盛广场明天广场明天广场壹爵壹爵城市之心城市之心南苑国际南苑国际本案本案三江口核心区三江口核心区鄞州中心区位位置置:
天童北路和鄞县大道交叉口南苑国际A栋发展商:
发展商:
宁波南苑置业楼楼盘盘形形态态:
29F板式精装修单身公寓(29F,2梯9户,共450户)。
面面积积范范围围:
面积4268平米,主力面积45平米。
层高3米。
开开盘盘时时间间和和均均价价:
05年9月23日正式开盘,均价8500元/平方米(装修成本1000元/平方米,35返租,年回报率6%)当当时时销销售售情情况况:
,一次性付款97折,按揭首付30%。
当时销售状态较好。
二二手手市市场场价价:
目前二手房价格在1.3-1.5万元/平米。
参考个案参考个案南苑国际酒店式公寓南苑国际酒店式公寓城市之心城市之心产品规划:
产品规划:
1幢48层酒店式公寓,共计1148套。
主力面积:
45-65、85精装修标准:
精装修标准:
1500元/层高:
平层3.2米开盘时间和价格:
开盘时间和价格:
07年11月开盘,目前均价1.4-1.5万元/。
物业管理:
万达物业内部配套:
内部配套:
共享万达广场商业配套销售情况(客户):
销售情况(客户):
截止2月底,已经备案消化826套。
客户以40-50岁的投资客为主,鄞州区占了85%左右,同时有小部分的境外人士购买。
参考个案参考个案万达城市之心万达城市之心目前各面积段的供需情况目前各面积段的供需情况产品设计:
产品设计:
外立面是由澳大利亚PCAL设计公司担纲。
整体设计简洁俊朗。
从细节上,建筑构件采用了现代的金属、玻璃材料,构筑出经典的三段式:
顶部丰富,中段处理大气,而底部却细腻感性,满足人尺度构件转换。
项目配备了10部高速电梯、600平方米的挑空大堂。
主力面积40-50参考个案参考个案万达城市之心万达城市之心产品规划:
由5幅地块组成,将开发为情景体验购物中心、特色餐饮酒吧街、青少年儿童世界、时尚文体广场、高级商务中心等一体的国际时尚消费体验中心。
规划1幢23层单身公寓,合计近700套。
50100。
5000元/平米开盘时间和价格:
08年年底09年年初,超过1.5万元/平米。
备注:
定位为宁波市场上最高档的公寓,装修标准5000元左右,也将达到目前市场上最高。
公寓分布在“门”两边,层高为3.6米。
至于21-23层门中间部门将建成层高5.4米的双层超5星级会所。
参考个案参考个案联盛广场联盛广场产品规划:
1幢18层单身公寓住宅(70年使用期),共计256套。
4552,层高2.9米。
3000元/开盘时间和价格:
3月低4月初,均价1.3万元/。
珠江物业(酒店式)内部配套:
SOHO1-2层为商业。
目前项目未有开盘,客户基本以鄞州区为主,以投资为主;
同时由于住宅性质使得生活成本较低,自住型客户比重较其他SOHO项目有一定的增加。
参考个案参考个案壹爵壹爵约约5252,7.27.2米大面宽米大面宽约约5151,5.45.4米大面宽米大面宽参考个案参考个案壹爵壹爵主要精装修品牌主要精装修品牌产品规划:
总建面积约15万平方米,集星级酒店、酒店式公寓、大型百货商城、住宅、商业于一体。
规划400余套SOHO。
1-4层商业,5-9层单身公寓。
40-125平米,主力面积40平米,层高3.5米。
目前方案还在修改中。
未定配套:
配套:
大型shoppingmall新江厦购物商厦开盘时间和价格:
08年年中,预计价格1.2万/。
参考个案参考个案明天广场明天广场【竞争个案小结一竞争个案小结一】物业管理物业管理基于酒店式公寓物业管理水平对物业升值力的保证,但目前市场上尚未出现知名国际性专业酒店式公寓管理公司。
户型面积户型面积户型面积一般都在60小套型以下,70100甚至更大面积的酒店式公寓比较少见,这些都是基于对投资型客户总价较低考虑装修情况装修情况鄞州苑国际1000元/,到48克拉1500元/,到明天广场3000元/,到联盛国际广场5000元,精装修档次渐渐升高经营方式经营方式除鄞州苑国际采取返租方式外,其他竞争个案都以产权小面积分割出售,且都取得不错的销售成绩;
客户80%以上为投资需求整体档次整体档次联盛国际、48克拉等在定位、品质、客群上档次都较高,价格都在12000元/以上,二手房市价格也不菲【竞争个案小结二竞争个案小结二】酒店式公寓以地段、配套地段、配套为重要依托,其升值力与客源是否充足升值力与客源是否充足是其项目规划与最终销售成败的关键。
从上述个案来看,在销售上都取得不错成绩,归因于其各自重要支撑。
南苑国际南苑国际依托其顶级酒店与写字楼,形象气质匹配;
48克拉克拉大手笔规划万达国际广场,一站式商业旗舰;
联盛国际联盛国际仍以大型商业配套作支撑;
明天广场明天广场依托酒店、商业等综合性生活休闲配套。
本案重
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