世联：2008年逆势环境下豪宅营销策略研究优质PPT.ppt

世联：2008年逆势环境下豪宅营销策略研究优质PPT.ppt

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NotJustForBut欲望是人性的弱点，导致人产生了欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求非理性的精神需求。

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精神满足。

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城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。

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豪宅成功营销动作：

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房地产市场黄金定律：

地段，地段，还是地段地段，地段，还是地段。

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豪宅成功营销：

在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。

世联豪宅营销成功典型案例世联豪宅营销成功典型案例豪宅成功营销案例豪宅成功营销案例11位置：

位置：

北京市朝阳区农展馆南路与西大望路交汇处；

规模：

占地：

70000m平米；

总建面：

320000平米；

容积率：

4.57；

绿化率：

50%；

均价：

14000元/平米；

户型：

面积区间134平方米640平方米；

建筑形式：

2幢板楼、9栋塔楼；

开发商：

北京世纪朝阳房地产开发有限公司；

园林设计：

贝尔高林香港有限公司；

资源条件：

朝阳公园自然景观，CBD、燕莎商务圈。

项目概况项目概况区域形势：

区域形势：

朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差，没有形成有竞争力的高端市场；

市场价格形势：

片区内楼盘价格：

6000-7000元/平米，本项目目标价格：

10000元/平米；

项目核心概念：

“城市公园文化”；

推广侧重点：

强调公园文化和产品细节；

营销问题：

卖点过于单薄，支撑价格走高有困难；

概念的挖掘肤浅，无论是名字的来源和“城市公园文化”的概念在表达上都显得生硬，未能与项目本身很好的结合。

项目背景项目背景建立中央公园豪宅物业的价值体系，扭转项目形象，建立客户对豪宅区域的认知；

“入住供楼”解决期房困扰，京城首推入住前零按揭方式；

本项目运作成为北京核心区经典北京核心区经典城市豪宅！

城市豪宅！

世联策划代理前实现均价世联策划代理前实现均价1000010000元元/平米，月均销售平米，月均销售2020套，策划套，策划代理后实现均价代理后实现均价1400014000元元/平米，平米，月均销售月均销售4040套。

套。

世联操作效果世联操作效果世世联联介介入入时时间间：

年年世世联联介介入入方方式式：

营营销销策策划划代代理理世联介入背景与操作结果世联介入背景与操作结果项目营销方向项目营销方向确定与执行确定与执行朝阳公园区域周边环境朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差善，区域印象较差区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向区域区域“婴儿婴儿”期期重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象重新定义朝阳公园及整体区域的价值重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央中央公园区公园区”概念，通过类比快速提升区域价值；

区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名提升了项目整体形象及知名度度；

项目形象确立：

中央公园区的顶级豪宅中央公园区的顶级豪宅。

纽约纽约中央公园中央公园伦敦伦敦海德公园海德公园北京北京朝阳公园朝阳公园完成项目营销动作完成项目营销动作u赞助承办赞助承办国际女子网球挑战国际女子网球挑战赛赛，宣扬了本项目，宣扬了本项目时尚、健康时尚、健康的生活方式。

的生活方式。

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的形象相符。

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所进行设计。

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完成项目营销动作完成项目营销动作u前所未有前所未有的在私人小区公寓内，大胆创的在私人小区公寓内，大胆创造出一所造出一所超超10000平方米平方米的多功能超五星的多功能超五星的豪华会所。

的豪华会所。

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稀稀缺缺感感身身份份感感u社区内社区内地面垫高地面垫高，与外部，与外部形成高差形成高差；

u社区围墙及主入口处设计显示出社区围墙及主入口处设计显示出尊贵的气势尊贵的气势；

uLogo设计采用贵气的紫红色和狮子头形象，设计采用贵气的紫红色和狮子头形象，张扬身份。

张扬身份。

u美国总统美国总统小布什小布什来华访问来华访问期间，受邀期间，受邀来本项目参观来本项目参观，给项目及客户均带来很强的给项目及客户均带来很强的面子感面子感。

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总占地面积：

162653M2总建筑面积：

总建筑面积：

650000M2其中：

住宅建筑面积：

505100M2会所建筑面积：

6000M2幼儿园：

6000M2中央广场：

3000M2（横跨市政路）项目分四期开发，其中一期一期588588套套绿化率：

65%容积率：

3.18总车位：

总车位：

3500梯户比：

梯户比：

二梯两户，二梯三户世联介入背景与操作结果世联介入背景与操作结果区域识别性差：

区域识别性差：

红树湾片区与周边片区无明显区隔，区域混淆现象严重；

区域价值：

红树湾区域具备成为豪宅片区的条件，但是其自身价值未得到客户