万科动力厂地块项目定位报告【终】1优质PPT.ppt
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万科动力厂地块项目定位报告【终】1优质PPT.ppt
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建筑密度:
20%绿地率:
绿地率:
45.9%道路用地面积合计:
道路用地面积合计:
116175.00景观面积:
景观面积:
289544.00水景面积:
水景面积:
2000动力厂地块基本信息动力厂地块基本信息代征地面积:
代征地面积:
3.38万净地面积:
净地面积:
18.12万容积率:
容积率:
4.2计容积率面积:
计容积率面积:
76.12万不计容积率面积:
不计容积率面积:
23.53万本案本案华府后期(A地块76万方)B地块地块(35.8万方)万方)C地块地块(22.2万方)万方)111静态输入:
宗地土地经济指标项目紧邻小河区商业中心,但项目本体周边配套尚不成熟,有待于提升改善,具备很大的可塑性及发展空间。
珠江湾畔片区山水黔城片区大兴星城片区兴隆城市花园片区副食品市场老旧居民楼待拆废旧厂区小河区中心商圈老旧居民楼厂房及农民新村中低档商铺112静态输入:
项目四至周边处于改造期华烽电器厂与农民新村长江路与珠江路交汇处珠江路长江路恒森自在城项目地块本案珠显路113静态输入:
项目四至周边地形地貌本案地块邻近珠江路与长江路两条主干道靠近珠显路,通达性较强,但周边生活配套未完善,老旧居民楼与厂矿及农民新村影响了周边居住坏境。
恒森自在城项目紧靠本地块,深度共享区域配套及社区配套。
华府A地块长江路:
项目主要交通干道,目前行驶车辆较少,主要行驶车辆为摩托车、面包车、轿车、出租车等。
项目处于整条道路后半段,目前对项目影响微弱铁路:
距离项目地块较远,对项目无明显影响。
珠江路:
项目另一主要交通干道,主要为轿车、小货车等,由于珠江路连接浦江路规划搁浅,项目所处于道路后半段。
现阶段无明显噪音影响。
长江路与珠江路交汇处:
社区配套较为成熟,车流量较大,但多为小车,噪音影响一般。
珠显路:
车流较少,小轿车、小货车等。
对项目影响弱114静态输入:
噪音影响项目周边不利因素长江路珠江路项目经沙冲路、花溪大道仅需15分钟车程即可到达中心一环线;
同时通过二环线(今年已通车)可实现与其他各区无缝连接,区位优越。
沙冲路上下班交通流量大,存在一定堵车现象.珠江路公交站黄河南路公交站黄河北路公交站浦江路公交站平桥公交站长江路公交站二环线中心一环线主城区核心商圈本案10.5KM车行需15分钟9.5KM车行需15分钟花溪方向主城区公共交通项目临近公交站,步行距离内分布有约11条公交路线,可方便到达老城区喷水池、大南门等主要商圈,与金阳、花溪、乌当等区均可方便联接私家车交通本案115静态输入:
交通条件公共/私家车交通本案北京华联苏宁电器国美电器海纳广场沃尔玛超市菲翔超市富华购物广场大海螺德克士快餐乡村基碧园影城喜百年酒店方源酒店全家福风味酒楼西苑景润酒店星力香港城社区超市汇百香酒楼好吃佬食府碧银阁酒楼大新服装超市副食品市场KFC富煌足道保健沁园重庆富侨保健龙城娱乐酒汇酱王府红华便利大兴农贸市场116静态输入:
生活配套娱乐餐饮购物配套本案距小河区现商业中心仅600米距离,属商圈辐射区域,商圈内包含沃尔玛、苏宁电器、北京华联、碧园影城等大中型生活配套商业,初步满足现阶段区域内生活配套所需。
二十五中实验中学瑞和幼儿园馨苑国学幼稚园小河第一实验学校小骑士幼儿园鼎力幼儿园华阳幼儿园小河区四小贵阳市三十四中平民医院四十四医院300医院小河区盘江社区医院华烽医院黔江骨伤科医院贵阳六中英语实验学校本案117静态输入:
生活配套教育医疗配套本案周边拥有小河区唯一省级二类示范型高中二十五中以及省级“国培计划”实验基地的实验中学,小河三甲医院四十四医院、二甲贵航三00医院等完善的医疗教育配套设施。
l北部商住优化区,西南环线以北片区主要发展以现代服务业为重点的第三产业。
l南部工业重点区,西南环线以南片区主要发展航空航天、烟草医药及绿色食品等优势支柱第二产业。
l西部生态保护区,以阿哈水库最高水位线1公里范围内作为禁止开发区域,其他区域作为限制开发区域,发展第一产业。
l小河孟关装备制造业产业带,加快开发大道延伸段建设,重点发展现代装备制造业。
l现代物流产业带,充分发挥西南环线小河段交通优势,沿西南环线规划建设二戈寨西南环线物流带。
l工程机械汽车销售市场走廊带,沿花溪大道,建设以销售工程机械、汽车及零配件为主的市场走廊带。
贵阳老城以三桥马王庙片区整体改造为重点,促进老城区与金阳新区联系与融合,城市空间向西与清镇连片发展。
以龙洞堡机场改扩建为契机,打造临空经济区为重点,同时推进新天温泉度假产业发展。
推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚;
加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚西连东扩北拓南延政府导向发展轴政府导向发展轴121动态输入:
区域价值城市发展战略本案现代化工业强区和现代化都市新区构建“三区三带”的城市发展格局轻轨1号线进入小河后,沿珠江路及规划的珠江路南延伸段,终点站设在周家寨,车辆段调整为贵州王武监狱北面。
万科金域华府贵阳轻轨1号线已正式开工,将促进小河与主城区及金阳的交流,促进小河经济的发展,同时能带动更多主城区客户转至小河区域置业。
长江路站点轻轨一号线122动态输入:
区域交通轻轨规划12富源路长江路规划中长江路延伸段规划中桐荫路延伸段(连接望城坡)规划中桐荫路规划中东站路万科金域华府项目周边路网规划:
长江路延伸段连接桐荫路。
桐荫路:
桐荫路将连接东站路、富源南路组成三条新的连接线。
道路建成后将连接西南环线的富源路、连接望城坡至龙洞堡的东站路。
加快与二戈寨片区连接。
可分流到乌当、金阳、白云的跨区车辆。
提高项目达到主城区与龙洞堡片区的出行。
规划完成:
2015年桐荫路西南环线(部分路段122动态输入:
区域交通道路规划辖区成熟商圈未来规划CBD区域本案44医院(3甲)沃尔玛菲翔超市123动态输入:
区域配套规划及完善沃尔玛已进驻海纳广场,小河区商业日渐成熟,商圈向周边扩延。
项目地块属于小河区未来规划的CBD区域,小河作为城市副中心价值进一步凸显,区域未来土地价值将迅速提升,本案的土地属性也将随之水涨船高。
项目区域优势明显,处于小河区核心地段,现时区域内性价比为导向,竞争激烈,区域未来发展潜力巨大WeaknessesStrengthsOpportunitiesThreats劣势(W)通达性:
区域常有堵车现象,增加了客户拓展的难度,轻轨及路网已开工,但开通时间不详。
临近民房:
地块四周存在大量民房,拉低项目形象;
景观:
无良好的自然景观资源政策:
70/90政策对产品形态的限制机会(O)贵阳整体规划:
贵阳老城区重心南延。
区位规划:
根据十二五规划,将本案所处区域规划为小河区CBD。
交通规划:
随着“六纵四横”工程实施,轻轨1号线完工,小河区域通达性趋好。
北部商住优化区:
小河区政府将大力加强商业、文化、体育配套建设;
两城区住房价高量少:
主城中心经济型客户向金阳、小河等区域外溢。
威胁(T)政府规划:
市政利好规划时间的存在不确定性。
周边楼盘竞争:
恒森自在城毗邻本项目,总价低于本案,对本案刚需客户会造成分流。
恒大、大唐果,一鸣宽城国际等暂无后续推出的项目将加强区域竞争,分流客户。
美林谷及腾龙湾也将对本案造成一定的客户分流。
区域将成为贵阳发展引擎,经济转型桥头堡优势(S)区位:
位于小河区商业繁华地带;
配套:
商业、医疗、教育配套良好。
地块质素:
平整,且拆迁难度不大。
交通:
项目周边多条公交线路连接主城区与花溪区,项目为轻轨1号线出站口处131SWTO分析:
土地优劣及成长性子系列名称子系列土地属性产品核心价值主力细分客户构成金色(城市住宅)G1地块商务属性高,周边写字楼密集,交通高度发达,享受市中心级别配套;
地块对应有交通噪音干扰大,周边人群复杂的劣势;
商业价值高便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户,关注产品服务及品质商务人士(常年工作流动人士,无明显的生命周期对应关系)G2周边配套完善,交通便捷,且较为安静;
适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳,后小太阳,孩子三代(客户年龄以3539为主)G3要求公共交通密集,站点在步行距离内;
周边有大超市对产品总价敏感的首次置业客户青年之家,青年持家、小太阳(客户年龄2534为主)城花C交通便捷,可快速到达,离城市成熟区域比较近;
相对市中心居住密度低;
地块所在区域居住氛围良好(水质、空气质量好)舒适居住(第一居所)后小太阳、小太阳,孩子三代(客户年龄以35-44为主)四季T1三通(水电路),政府未有对该区域的整体规划;
低价格小太阳、青年之家,孩子三代(客户年龄以25-34为主)T2有自然资源;
距离城市较远,但有快速道路可达;
没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套(或有条件可做到)舒适居住(第二居所),考虑父母养老或休闲客户年龄以35-44为主高档TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源/TOP2位于郊区,占有稀缺景观资源/132当前土地属性下的产品金色系列,以G3为主,G2为辅项目土地属性描述项目土地属性描述属性评级属性评级社会新锐社会新锐望子成龙望子成龙健康养老健康养老富裕之家富裕之家经济务实经济务实区域意义区域意义所在区域是传统意义上好的区域YesYes所在区域文化氛围浓厚YesYes所在区域被普遍认为是高档区域YesYes所在区域是具有发展潜力的新兴区域YesYesYesYes商业配套商业配套靠近写字楼、金融机构集中的区域YesYes靠近繁华商业区YesYes交通设施交通设施可选择的交通工具比较多YesYes方便的公交路线YesYesYesYesYesYes周边道路好,交通顺畅YesYesYesYes出行道路两边景观好靠近地铁/城铁站生活设施生活设施靠近比较好的医院YesYes靠近大超市,购物中心,餐饮等生活设施YesYesYesYes教育设施教育设施靠近大学等高等教育院校YesYes靠近高质量的小学、中学学校YesYesYesYes休闲设施休闲设施靠近咖啡厅、酒吧、KTV等休闲场所YesYesYesYes靠近公园、绿化带等人工景观YesYes靠近运动场馆等比较好的健身休闲设施YesYes人文、自人文、自然资源然资源靠近XXX等历史文化区、人文景点风水比较好YesYes靠近山、水、运河等自然风景物YesYesYesYes社会新锐【主要】望子成龙【辅助】富贵之家X经济务实【辅助】健康养老X133当前土地属性下的客户社会新锐为主,经济务实、望子成龙为辅客户客户客户客户分类分类分类分类客户访谈客户访谈客户访谈客户访谈价值价值价值价值启发启发启发启发客户衍变客户衍变客户衍变客户衍变p土地分析土地分析土地分析土地分析p客户分析客户分析客户分析客户分析p市场分析市场分析市场分析市场分析p项目定位项目定位项目定位项目定位p产品建议产品建议产品建议产品建议18因本地块紧邻金域华府项目,同品牌、同区域、土地属性相似,故金域华府的客户来源对本地块客户分析具有较大的参考意义。
211客户基础:
客户参考因素2011年华府全年成交客户来源中,小河地缘性客户占比39%,主城区客户占比42%;
所以:
我们认为本案的首期客户也将主要来源于地缘性小河区客户及外溢的主城区客群。
随着区域工业园区的规模化及花溪大学城的入驻,良好的经济发展以及众多知名开发商进驻对区域整体形象和配套的打造、完善,后期产业移民群体及教职人员将成为
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