世联项目整体定位与发展战略研究PPT资料.ppt
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/(中稿)提交整体报告(终稿)根据客户建议深化研究,完善报告2004/09/21至今工作4本报告是严格保密的。
/十十里里明明珠珠堤堤无论是从地理资源禀赋、政府规划还是无锡人无论是从地理资源禀赋、政府规划还是无锡人心目中心目中,马山都是无锡最主要的旅游度假区马山都是无锡最主要的旅游度假区资料来源:
无锡市土地收购储备中心本项目资料来源:
无锡国土规划局11本报告是严格保密的。
/梁梁路(主干道)路(主干道)乐山路思源路峰影路A地块地块B地块地块C地块地块D地块公共绿地国际垂钓中心十里明珠堤500M太湖u项目地块位于马山镇城镇中心,紧临镇政府(暨太湖国家旅游度假区政府)和镇级商业区,配套档次较低u项目紧邻马山镇东西向主干道梅梁路,连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区。
uA地块内有一处泉眼,可开发为温泉及直饮水,水质优良。
峰影河泉眼商业及生活配套区拆迁还建房镇政府梅梁中学太湖水啤酒厂峰影小学普通居住区正南向正南向银行医院12本报告是严格保密的。
/梁梁路路乐山路思源路峰影路A地块地块16.86万平米万平米D地块公共绿地5.78万平米C地块地块13.46万平米万平米B地块地块4.98万平米万平米镇政府峰影河14本报告是严格保密的。
/市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析一期经济测算一期经济测算16本报告是严格保密的。
/S:
情境(:
情境(situationsituation)项目背景事实(项目、客户、市场)项目背景事实(项目、客户、市场)1.1.规模较大规模较大2.2.地价相对较低地价相对较低3.3.处于偏远的旅游度假处于偏远的旅游度假区区4.4.处于郊外城镇中心区处于郊外城镇中心区5.5.资源条件一般资源条件一般6.6.区域尚待开发区域尚待开发项目总占地为530亩,规划建筑面积近37万平方米,规划容积率分别为0.8、1.2、1.2的三块地块组成取地成本为每亩63万元,楼面地价9001100,在无锡处于最低水平,但在马山处于市场水平项目处于无锡市自然资源相对优越地区马山镇,但距离城区较远蠡湖新城和滨湖新城是城市未来发展热点和主导方向地块处于城镇中心区、交通便捷,生活配套档次较低项目周边一般性资源条件较多,但缺少稀缺性的自然景观资源本项目所在马山区域现阶段除金色水岸一期(独栋别墅)外无其他商品房项目推出18本报告是严格保密的。
/(ccomplicationomplication)R1R1与与R2R2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突期望突破原有价格体系期望突破原有价格体系R1R2塑造项目自身竞争力,实现与热点区域塑造项目自身竞争力,实现与热点区域项目的差异化项目的差异化处于市郊偏远地区,不是无锡人置处于市郊偏远地区,不是无锡人置业首选业首选从属于马山区域房地产价格体系从属于马山区域房地产价格体系面临来自蠡湖、滨湖新城的竞争压面临来自蠡湖、滨湖新城的竞争压力,市场实现难度大力,市场实现难度大成为无锡有创新亮点的热销楼盘成为无锡有创新亮点的热销楼盘21本报告是严格保密的。
/(questionquestion)要实现从要实现从R1R1到到R2R2必须要回答的核心问题必须要回答的核心问题1.本项目需要怎样的定位,才能吸引人气,突破无锡人心理界限,实现项目热销?
3.本项目资源应以怎样的次序整合,才能形成与蠡湖新城、滨湖新城等城市发展热点区域的差异化竞争?
2.本项目如何逼近价格上限,实现马山现有价格体系的突破?
22本报告是严格保密的。
/市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析一期经济测算一期经济测算23本报告是严格保密的。
/14142323产品产品服务服务人文人文环境环境新进者品牌和影响力社会资源和氛围区域价值自然资源CASE蠡湖新城:
环境华侨城:
人文万科:
人文服务水榭花都,清华坊:
产品?
24本报告是严格保密的。
/成成事事实实30本报告是严格保密的。
/31314242产品产品服务服务人文人文环境环境新进者品牌社会资源自然资源区域价值本项目的选择:
本项目的选择:
“1+1+3”(产品(产品+自身资源)自身资源)“新进者新进者”客观性客观性/主动式主动式体现体现“产品价值产品价值”34本报告是严格保密的。
/市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析一期经济测算一期经济测算36本报告是严格保密的。
/3个主要问题个主要问题1.本项目的目标客户是谁?
本项目的目标客户是谁?
2.目标客户的置业需求是怎样的?
目标客户的置业需求是怎样的?
3.本项目面向需求的市场机会点在哪里?
本项目面向需求的市场机会点在哪里?
37本报告是严格保密的。
/上层中产上层中产白领白领工薪阶层工薪阶层39本报告是严格保密的。
/本项目?
40本报告是严格保密的。
/1)地块名称1.1.檀溪村地檀溪村地块块2.2.唐城北唐城北地块地块3.3.太湖威尼太湖威尼斯斯4.4.南泉南泉南园南园用地面积/亩12001170540388容积率0.20.30.20.2资源优势面临太湖,背靠黄家山、梅梁小隐紧靠蠡湖环抱蠡湖位于滨湖区,城市发展主导方向原因一:
原因一:
无锡低密度别墅类产品未无锡低密度别墅类产品未来市场竞争将比较激烈,来市场竞争将比较激烈,项目在景观、人文资源和项目在景观、人文资源和技术经济指标上无明显优技术经济指标上无明显优势或处于劣势势或处于劣势123441本报告是严格保密的。
/2)u无法观赏到天然太湖湖景u地块南面峰影河仅3米宽u尽管项目地块位于太湖国家级旅游度假区内,但地块位于马山镇城镇配套中心区域原因二:
原因二:
项目所涵盖景观资源均为外围项目所涵盖景观资源均为外围型型“弱弱”资源,缺乏稀缺性自资源,缺乏稀缺性自然景观资源,难以体现豪宅型然景观资源,难以体现豪宅型别墅相对孤立的别墅相对孤立的“隐隐”和绝对和绝对自然的自然的“美美”的特征的特征地块太湖温泉峰影河市民广场垂钓中心核心景观资源?
太湖国家级旅游度假区42本报告是严格保密的。
/3)u灵山大佛在无锡本地人心中的人文氛围与影响力尚未形成u马山人文古迹距地块较远,且无知名度及影响力原因三:
原因三:
缺乏有影响力的人文缺乏有影响力的人文资源资源灵山大佛价值性人文资源?
伍子胥试剑石、清代“名医进士”许叔微之梅梁小隐等43本报告是严格保密的。
/上层中产上层中产白领白领工薪阶层工薪阶层44本报告是严格保密的。
/原因一本地市场需求乏力本地市场需求乏力项目开发规模大,马山本地市场无法消化原因二区域陌生区域陌生马山距市中心30多公里,公共交通不便,较难形成中心城第一居所原因三生活圈生活圈无锡人购买一居住房具有区域性,不愿离开原有生活圈原因四经济目标经济目标按4500的普通住宅均价,经过测算,普通多层住宅物业无法实现客户回收土地成本3.5亿的目标,并且市场较难迅速吸纳45本报告是严格保密的。
/内院江南江南清华坊清华坊江南古韵江南古韵街坊后院清华坊虽然地处无锡周边地区,且无稀缺自然资源,单凭借特有的产品风格创新和对目标客户的深入理解,实现了一个月销售90的吸纳速度。
70本报告是严格保密的。
/瞄准市内中高端客户投资需求、置业升值居住舒适的进一步需求休闲度假、放松身心需求通过对清华坊成功要素的深入分析,印证了市区外项目通过打造产通过对清华坊成功要素的深入分析,印证了市区外项目通过打造产品竞争力,可以满足中高端客户对高品质投资度假物业的需求品竞争力,可以满足中高端客户对高品质投资度假物业的需求战略定位准确用产品来打造核心竞争力,中式风格,产品独特机遇与价格优势新发展片区,该区域无别墅类产品联排别墅总价低地下车库层做休闲娱乐层,计入总面积,有效降低单价宣传、推广、展示到位参加房展精心打造样板房的视觉效果,实景体验式销售优惠活动:
赠送前院和露台72本报告是严格保密的。
/太湖太湖金色水岸一期金色水岸一期v同区域,远离市中心,偏离城市主导发展方向v滨湖物业,二线湖景v周边配套较差v地块所在区域经济发展远滞后于市区,无市场消化能力案例与项目相似点:
案例与项目相似点:
太湖金色水岸不同点:
不同点:
v取地成本低,产品价格低v容积率0.3v一期推盘别墅市场空白期,机遇好案例的适用性分析:
案例的适用性分析:
73本报告是严格保密的。
/市场竞争分析市场竞争分析经济技术指标分析经济技术指标分析一期经济测算一期经济测算76本报告是严格保密的。
/常青路北侧占地78万,容积率0.25碧波路金色水岸项目建筑面积19万,容积率0.3,一期结束,二期年底开盘檀溪村地块占地1000亩,容积率0.278本报告是严格保密的。
/金色水岸二期为200栋独栋别墅,户型280380平,预期均价7000,典型的豪宅路线其他未启动地块容积率均低于0.25,楼面地价接近3000,预计以独栋别墅为主马山其他项目本项目楼面地价2940900-1100容积率小于0.250.81.2可选的物业类型独栋多种物业类型面对客户群高端中高端1。
0.81.2的容积率,降低了楼面地价和单套总价,价格更有竞争力2。
较高的规划容积率增加了不同物业类型的选择空间,降低购买门槛,拓宽客户范围3。
从金色水岸二期产品品质和其他开发商的开发实力实力看,本项目产品品质会有更大的提高和创新空间本项目的竞本项目的竞争优势争优势79本报告是严格保密的。
/太湖威尼斯二期太湖威尼斯二期吉祥国际花园吉祥国际花园南泉南园南泉南园唐城北项目唐城北项目香梅假日花园香梅假日花园81本报告是严格保密的。
/无锡新区梅村新镇沪宁高速公路,太湖大道星级酒店大卖场风情商业街优质配套容积率容积率0.451.08户型面积户型面积TH200平左右TH190-200200套TH:
180-190,48套,内部认购完毕;
3层花园洋房均价均价7000-8000未定TH:
4500;
花园洋房:
3
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- 关 键 词:
- 项目 整体 定位 发展战略 研究