上海世联天地源橄榄湾策略执行报告1PPT推荐.ppt
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范不符;
2005年年09月月天地源与世天地源与世联共同共同访谈规划部划部门,寻求突破;
求突破;
项目目组锲而不舍,提出而不舍,提出MOMA的技的技术突突围方案和方案和BOUTIQUE概念;
概念;
2005年年12月月经过再次再次细致的市致的市调,提出,提出“纯粹中小粹中小户型型”的市的市场定位;
定位;
第三次第三次对总部的提部的提报,明确,明确“城市菁英城市菁英专属社区属社区”的的项目定位;
目定位;
2006年年01月月世世联全力跟全力跟进规划和划和户型型设计,与阿特金斯多次深度沟通,力,与阿特金斯多次深度沟通,力图将将营销的概念融入的概念融入规划方案中;
划方案中;
上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组2006年年2月月再度奔赴再度奔赴苏州,州,进行行营销市市调;
项目目组在在苏州向天地源上海公司州向天地源上海公司进行行营销战略略的提的提报;
世世联与阿特金斯共同就与阿特金斯共同就规划方案向划方案向总部提部提报;
2006年年3月月“橄橄榄湾湾”案名正式案名正式诞生;
生;
世世联跟跟进阿特金斯景阿特金斯景观设计;
同同时:
橄:
橄榄湾湾项目奠基开工目奠基开工仪式成功式成功举行;
行;
橄橄榄湾湾项目目规划划报批批顺利利进行中;
行中;
天地源和橄天地源和橄榄湾的广告牌面市;
湾的广告牌面市;
合作历程回顾合作历程回顾上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组提报提报结构结构市场动态市场动态项目形象项目形象演绎演绎营销法则营销法则本体分析本体分析形象解读形象解读营销全攻略营销全攻略上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组市场扫描上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组六月,变化再次蕴酿?
六月,变化再次蕴酿?
上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组六月,变化再次蕴酿?
9090平方米以上单元首付比例平方米以上单元首付比例30%30%限制了需求限制了需求楼盘规划面积楼盘规划面积70%70%为九十平方米以下户型为九十平方米以下户型改变结构,加剧竞争改变结构,加剧竞争土地两年内必须开发土地两年内必须开发增加供应,加剧竞争增加供应,加剧竞争上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组园区主竞争市场园区主竞争市场高尔夫高尔夫花园花园IALAIALA国际国际东湖东湖林语林语金金湖湖湾湾湖畔湖畔天城天城枫情枫情水岸水岸春春之之韵韵东湖东湖大郡大郡三四三四欧欧洲洲城城第五第五元素元素东湖东湖大郡大郡玲珑湾花园玲珑湾花园大湖城邦大湖城邦和乔丽晶和乔丽晶湖适湖适伊顿伊顿德邑德邑巴黎巴黎印象印象半岛半岛华府华府顺景顺景中海中海雅戈尔未来城雅戈尔未来城建屋建屋中金中金亿城亿城港中旅港中旅仁恒仁恒中海中海建屋建屋中海中海大连发兴大连发兴尾盘(售罄)尾盘(售罄)在售楼盘在售楼盘潜在楼盘潜在楼盘湖北板块湖北板块未来城未来城双湖板块双湖板块公寓价格:
公寓价格:
5300530063006300湖东板块湖东板块公寓价格:
4900490057005700公寓价格:
5200520058005800上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组代表项目建面(万方)容积率物业形态均价(元/平)总户数主力户型、面积开发与销售进度南山南山巴黎印象巴黎印象13.613.61.21.2多层、小高层多层、小高层5500550010001000一期:
一期:
83-14283-142平平44栋小高层栋小高层66月月1616日开盘日开盘IALAIALA国际国际26262.12.1高层(高层(3333)小高(小高(1111)530053001900190075,100,128,13075,100,128,1300606年底交房年底交房第五元素第五元素30302.12.1高层、小高层高层、小高层5500550021912191两房两房85-12085-120三房三房115-120115-120已建已建,明年初开盘明年初开盘,年底交房年底交房东湖林语东湖林语242422小高层、高层小高层、高层4900490016001600一房一房7070两房两房110110三房三房130-140130-1400606年底交房年底交房雅戈尔雅戈尔未来城未来城505022酒店式公寓酒店式公寓普通公寓普通公寓70007000(精装修)(精装修)57005700360360404070708585,102102,1351350505年年1212月拿地月拿地竞争聚焦竞争聚焦楼盘均处于一期销售阶段,后续供应量相当充足。
楼盘均处于一期销售阶段,后续供应量相当充足。
周边周边5000-55005000-5500元元/平方米的价格区间已经形成,并得到了客户的认可。
平方米的价格区间已经形成,并得到了客户的认可。
目前周边房型缩水的趋势非常明显,受调控影响,后期的小户型供应量会大幅增加。
总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素。
上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组我们在哪里?
我们在哪里?
490049006300630055005500520052005800580053005300湖东板块湖东板块未来城未来城双湖板块双湖板块我们要突破!
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上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组我们的对手在做什么?
上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组典型竞争楼盘典型竞争楼盘雅戈尔未来城雅戈尔未来城YARK公馆公馆位置:
金鸡湖北华池街、沈浒路位置:
金鸡湖北华池街、沈浒路规模:
规模:
50万平方米万平方米一期规划:
高层,五星级酒店、产权一期规划:
高层,五星级酒店、产权式办公、式办公、服务式服务式公寓、公寓公寓、公寓主力均价:
主力均价:
服务服务式公寓:
式公寓:
7000元元/平方米平方米普通普通公寓:
公寓:
5700元元/平方米平方米销售动态销售动态:
2005年年10月形象出街,月形象出街,06年年5月月20日开始接受预订。
日开始接受预订。
6月月24日日将正式开盘,先推将正式开盘,先推50-80精装服务式公寓和精装服务式公寓和85-130普通公寓普通公寓各各1栋栋(26层、层、924层、层、3132层),推案量层),推案量360套。
套。
上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组配套先行的开发策略配套先行的开发策略先聚人气后聚财先聚人气后聚财服务为先的开发理念服务为先的开发理念南向开间的充分利用南向开间的充分利用户户朝南的房型设计户户朝南的房型设计产品特色产品特色上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组销售现场到位的包装销售现场到位的包装多重的开盘优惠多重的开盘优惠日进斗金单价优惠选房优惠日进斗金单价优惠选房优惠成熟的认筹解筹程序成熟的认筹解筹程序从现场介绍,到从现场介绍,到5月认筹、即将解筹,月认筹、即将解筹,体系清晰流畅,诚意客户已达体系清晰流畅,诚意客户已达375组组左右。
左右。
营销特色营销特色上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组解筹现场直击解筹现场直击6月月24日,日,YARK公馆于观前商圈的雅戈尔富宫大酒店进行摇号选房;
公馆于观前商圈的雅戈尔富宫大酒店进行摇号选房;
8:
30,现场开始了舞狮表演;
,现场开始了舞狮表演;
9:
00,客户纷纷入场,现场接待入座、奉上饮料点心,一些都很顺利;
,客户纷纷入场,现场接待入座、奉上饮料点心,一些都很顺利;
30,现场人数超过,现场人数超过300人,场地看起来有点小;
人,场地看起来有点小;
40,摇号正式开始,客户们已经迫不及待;
,摇号正式开始,客户们已经迫不及待;
47,第一批摇号客户开始选房,现场气氛热烈;
,第一批摇号客户开始选房,现场气氛热烈;
10:
18,第二批摇号开始,但程序出现错误,导致重新摇号,现场开始有些混乱。
,第二批摇号开始,但程序出现错误,导致重新摇号,现场开始有些混乱。
11:
10,第三批摇号亦发生错误,销控板也出现选房客户数小于定房数,现场失控;
,第三批摇号亦发生错误,销控板也出现选房客户数小于定房数,现场失控;
12:
30,摇号没有继续,客户纷纷离开,而愤怒的客户都在交涉,摇号活动失败,摇号没有继续,客户纷纷离开,而愤怒的客户都在交涉,摇号活动失败上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组解筹现场直击解筹现场直击上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组解筹顺序解筹顺序普通公寓普通公寓房号房号010102020303040405050606面积面积130.78130.7885.8685.86104.27104.27104.27104.2785.8685.86130.78130.78901320232032402150112011601180160210021102150218021902200224045059051005160520052051702160290250231023033043022205210519051805110130517052305100320202、05室(室(85平方米)的平方米)的选房不久就全部被定!
选房不久就全部被定!
上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组解筹顺序解筹顺序服务式公寓服务式公寓房号房号010102020303040409091010050506060707080811111212面积面积77.7377.7352.4752.4752.6352.6354.3254.3240.0340.0340.0340.0354.3254.3252.6352.6352.4752.4777.7377.7340.0340.0340.0340.0323022303220122031001901180590210031604200550660630531016071907907160222021603110512059066046031803200616011810110390518069033035051501190320330650平方米是客户的首选!
平方米是客户的首选!
上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组解筹活动总结解筹活动总结6月月24日当天,定房率达到日当天,定房率达到50%。
解筹活动从流程到现场安排是成熟的。
但是但是没有进行提前演习,造成程序出错并一错再错!
没有进行提前演习,造成程序出错并一错再错!
现场处理错误(危机)的能力不足,造成场面失控。
当天,销售人员对所有参与解筹的客户电话表示歉意。
并且,加推并且,加推7、8两层,以满足客户的购房要求两层,以满足客户的购房要求细节决定成败!
细节决定成败!
上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组典型竞争楼盘典型竞争楼盘南山南山巴黎巴黎印象印象位置:
湖东星湖街、苏胜路位置:
湖东星湖街、苏胜路规模:
1313万平方米万平方米规划:
多层、小高层、联体别墅规划:
多层、小高层、联体别墅价格范围:
价格范围:
5500550059005900元元/平
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