万科第五园全程策划案优质PPT.ppt

万科第五园全程策划案优质PPT.ppt

《万科第五园全程策划案优质PPT.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科第五园全程策划案优质PPT.ppt（224页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

30年间香港的新增人口，并没有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。

居住郊区化？

郊区城市化？

抛开这个问题我们冷静的来审视第五园：

布吉卫星城的定位、与四季花城万科城甚至以后更大规模、更多类型的发展空间和街区价值我们完全有理由相信，万科在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的生活街区。

我们不敢说，我们不敢说，第五园第五园能否为万科在坂田区域实现能否为万科在坂田区域实现“新市镇新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道，第五园的成功必将为万科郊区化开发续写知道，第五园的成功必将为万科郊区化开发续写里程碑式的一笔，里程碑式的一笔，因为因为万科万科不仅仅是在打造一座城，不仅仅是在打造一座城，更应该是打造一片更应该是打造一片江山！

江山！

让我们开启这一场让我们开启这一场江山的征战江山的征战万万科科第第五五园园骨骨子子里里的的中中国国情情结结万科万科第五第五园园之之征战江山征战江山胸胸怀怀江江山山，大大隐隐人人家家！

追追溯溯中中式式宅宅院院闲闲雅雅生生活活第第第第一一一一回回回回合合合合：

市市市市场场场场研研研研判判判判第二回合：

定位延展第三回合：

专案推广第一回合第一回合市场研判市场研判孙子兵法孙子兵法孙子兵法孙子兵法：

“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。

先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。

故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。

了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！

片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析万科第五园市场分析总结概况价格销售供求片区内片区外基础基础主线主线补充补充片区置业客户中式住宅客户项目认筹客户未来竞争分析片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析万科第五园市场分析总结概况价格销售供求片区内片区外基础基础主线主线补充补充片区置业客户中式住宅客户项目认筹客户未来竞争分析一一、片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示片区房地产发展形势一片大好，在国家宏观调控逐步规范地产市场发展的背景下，深圳地产持续健康、平稳发展，销售量、销售面积稳步上升。

市场供需两旺，成交量较2003年增长了超过36。

本项目开发时正处于片区市场的发展提速期，市场整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场竞争压力凸现；

随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。

片区将成为深圳地产市场的一个重要“战场”！

一一、片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空间；

逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的关内置业群；

一一、片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育配套的发展仍然显示出滞后的特点；

在本项目的发展中，针对交通、教育的配套问题还需引起发展商的格外重视。

一一、片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析万科第五园市场分析总结概况价格销售供求片区内片区外基础基础主线主线补充补充片区置业客户中式住宅客户项目认筹客户未来竞争分析一一、片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示1111、总体供求、总体供求、总体供求、总体供求一一、片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示2222、片区户型销售比例、片区户型销售比例、片区户型销售比例、片区户型销售比例2003-20042003-2004年年，片区住宅物业价格大幅住宅物业价格大幅上涨上涨10.2010.20，远高于深圳市整体价格涨幅水平。

一一、片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示3333、片区销售价格、片区销售价格、片区销售价格、片区销售价格n区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了片区的物业价值；

n大盘的销售拉升了整体片区整体价格水平；

n随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点；

n市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的真正购买能力真正购买能力；

一一、片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示4444、价格上涨分析、价格上涨分析、价格上涨分析、价格上涨分析整体市场供销两旺供销两旺供销两旺供销两旺；

市场销售以中档物业为主中档物业为主中档物业为主中档物业为主；

高档物业高档物业高档物业高档物业逐步为市场接受市场接受市场接受市场接受；

销售的物业类型主要以小高层、多层为主小高层、多层为主小高层、多层为主小高层、多层为主；

销售状况普遍较为理想；

畅销户型面积浮动范围较大；

中大户型的销售状况呈现两级分化；

一一、片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示5555、销售特征分析、销售特征分析、销售特征分析、销售特征分析片区市场分析片区未来1-2年市场前瞻项目客户分析万科第五园市场分析总结概况价格销售供求片区内片区外基础基础主线主线补充补充片区置业客户中式住宅客户项目认筹客户未来竞争分析坂坂田田片片区区总体供应量：

共统计项目近总体供应量：

共统计项目近20个，个，已出让土地建筑面积达到300万万平方米，已知将要于明年入市约为90万万平方米左右，预测价格将在4300-6000元元/平方米平方米之间。

市场特征：

供不应求的市场状况因市区供应量的减少以及地产热点的转移而得到持续，市区客户对高档物业的需求将持续上升。

：

二、未来坂田片区市场发展前瞻二、未来坂田片区市场发展前瞻龙龙华华片片区区总体供应量：

总体供应量：

共统计项目近共统计项目近2020个个已出让土地建筑面积接近300万万平方米。

其中明确开发的约为93.6万万平方米，且多为明年入市项目。

预测价格将在42005500元元/M2之间。

片区发展特色与坂田片区接近，将成为深圳地产发展的热点。

大有南山数年前在深圳崛起之势。

二、未来龙华片区市场发展前瞻二、未来龙华片区市场发展前瞻三、本项目未来竞争分析三、本项目未来竞争分析从从从从对本项目所在坂田片区以及临近的龙华片区地产发展形式的研究，我们认为：

对本项目所在坂田片区以及临近的龙华片区地产发展形式的研究，我们认为：

无论是在坂田片区还是龙华片区，与万科项目形成竞争的项目以及发展商都还无论是在坂田片区还是龙华片区，与万科项目形成竞争的项目以及发展商都还无论是在坂田片区还是龙华片区，与万科项目形成竞争的项目以及发展商都还无论是在坂田片区还是龙华片区，与万科项目形成竞争的项目以及发展商都还未形成，换言之：

未形成，换言之：

第五园项目的竞争对手不在这两个片区内，而是在片区外。

关于项目未来竞争分析的内容，我们将在后期进行专题的研究与分析。

总结总结p未来12年内，本项目所在的坂田片区以及临近的龙华片区都将迎来区域发展以来最大规模的地产发展热潮，成为深圳地产的焦点区域；

p区域面貌逐步改善，发展日趋成熟，但在近12年内，片区仍然需要面对交通、教育两个对于地产发展至关重要的发展瓶颈；

p片区中的中高档置业客户量将得以保持与进一步增加，这也为本项目的发展提供了坚实的基础；

片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析万科第五园市场分析总结概况价格销售供求片区内片区外基础基础主线主线补充补充片区置业客户中式住宅客户项目认筹客户未来竞争分析n片区置业客户构成片区置业客户构成比较内容比较内容客户分类客户分类购买目的购买目的价格价格承受能力承受能力面积面积/户型需求户型需求关注因素关注因素备注备注高新科技企业的中高级职员居住较高3房及以上发展商品牌、户型、配套华为、新天下、富士康等高新科技园的普通职员居住一般2、3房价格、户型、配套关内首次置业者居住一般2房、3房价格、户型、配套福田、罗湖、南山关内的二次置业者居住很高3房以上小区、户型、管理、配套、首次置业的本地居民居住一般2房、3房小区、户型、价格二次或多次置业的本地居民居住、投资较高3房以上小区、发展商品牌、管理、户型当地的公务员居住、投资较高3房子或以上小区、户型、配套管理片区置业客户特征（基础）片区置业客户特征（基础）片区置业客户特征（基础）片区置业客户特征（基础）片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析万科第五园市场分析总结概况价格销售供求片区内片区外基础基础主线主线补充补充片区置业客户中式住宅客户项目认筹客户未来竞争分析75.6075.60的客户来源于的客户来源于福田、龙岗，福田、龙岗，福田客户比例较高。

福田客户比例较高。

认筹客户来源分析认筹客户来源分析超过超过8080的潜在购买客户年龄介于的潜在购买客户年龄介于26-4226-4226-4226-42岁岁岁岁之间之间认筹客户年龄结构分析认筹客户年龄结构分析认筹客户购买物业类型分析认筹客户购买物业类型分析认筹客户购买物业户型分析认筹客户购买物业户型分析认筹客户购房目的分析认筹客户购房目的分析78.5978.59的客户购房目的为的客户购房目的为自住自住认筹客户可接受单价分析认筹客户可接受单价分析认筹客户可接受总价分析认筹客户可接受总价分析项目认筹客户的价格承受能力明显高于片区其它项目认筹客户购房配套需求分析认筹客户购房配套需求分析交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套。

交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套。

第五园认筹客户的详细分析（主线）第五园认筹客户的详细分析（主线）p选取了现场接待，并认筹的487批客户；

p对不同的物业类型的认筹客户分别进行分析；

p客户分析涉及客户区域、职业、年龄、学历、家庭结构、私家车状况、购买用途、价格期望、认筹原因、关注问题等10余个方面，详尽的对前期认筹客户进行了综合的分析与判断。

（详见第五园市场分析报告）多层、小高层客户多层、小高层客户多层、小高层客户多层、