58资产评估5房地产PPT格式课件下载.ppt
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(二)总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价建筑总面积楼面地价土地单价容积率例题投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地的容积率为5,单价为1000元/平方米;
乙地的容积率为3,单价为800元/平方米。
假使两幅土地的其他条件相同,问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济?
(三)所有权价格、使用权价格和其他权益价格1.所有权价格2.使用权价格3.其他权益价格如:
租赁权价格、抵押权价格等(四)市场交易价格和评估价格1.市场交易价格2.评估价格三、房地产价格的构成三、房地产价格的构成
(一)土地取得成本土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费
(二)开发成本包括:
勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和税费(三)管理费用(四)资金成本(五)销售税费包括:
销售费用、销售税金及附加、其他销售税费(六)开发利润四、影响房地产价格的因素四、影响房地产价格的因素
(一)一般因素1.社会因素2.经济因素3.政策因素
(二)区域因素1.商业繁华度2.道路通达度3.交通便捷度4.设施完善度5.环境质量状况6.规划限制对于不同用途的区域,以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。
(三)个别因素指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素,具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
1.影响土地价格的个别因素2.影响建筑物价格的个别因素第三节第三节成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式评估价值重新购建价格建筑物贬值二、适用对象和条件二、适用对象和条件主要适用于既不产生现金流(收益),又很少有交易案例的公益性房地产;
以及无需计算损耗的新建房地产。
值得注意的是土地的价格主要由其效用决定,而非成本,因此成本法在评估土地价值时,其应用范围受到限制,尤其是商业用地。
但是单纯评估建筑物价格时,成本法较适宜。
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+资金成本+税费+开发利润
(一)估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。
是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。
1.从农村征地取得土地
(1)国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,包括:
土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。
(2)支付给政府的土地使用权出让金。
2.从城镇出让取得土地
(1)为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。
(二)估算土地开发成本1.基础设施建设费2.公共配套设施建设费(三)估算管理费用(四)估算资金成本注意:
(1)无论是自有资金,还是借入资金均应计算利息;
(2)计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费(3)根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。
若开发费是均匀投入,则按资金投入时间的一半计息。
(五)估算税费(六)估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费(包括管理费用),也可以是开发后土地的地价。
*注意所用利润率的内涵。
例题例题某地块面积为80,000平方米,是通过城镇土地出让而取得的,出让金为20万元/亩,拆迁费30万元/亩,开发费3亿元/平方公里,其他费用(包括税费)5万元/亩,土地开发周期为两年,第一年投入开发费占总开发费的40%,目前市场上地产开发的投资报酬率为10%,银行贷款利率为6%,试评估该土地经开发后的价格。
1.估算土地取得成本土地取得成本出让金拆迁费203050万元/亩750元/平方米2.估算土地开发成本土地开发成本开发费其他费用3亿元/平方公里5万元/亩300元/平方米75元/平方米375元/平方米3.估算资金成本假定土地取得成本一次性投入,因计息期为两年,土地开发成本分阶段均匀投入,则:
资金成本750(16%)2137540%(16%)1.5137560%(16%)0.5192.7013.706.65113.05元/平方米4.估算开发利润开发利润(750375)10%112.5元/平方米5.计算土地价格土地单价750375113.05112.51,350.55元/平方米土地总价1,350.5580,000108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+正常利润新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润
(一)估算土地取得成本
(二)估算土地开发成本与建筑物建造成本(开发成本)1.勘察设计和前期工程费2.基础设施建设费3.建安工程费4.公共设施建设费5.其他工程费6.开发过程的税费(三)估算管理费(四)估算资金成本(五)估算销售税费1.销售费用2.销售税金及附加3.其他销售税费(六)估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤注意:
土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值与新建房地产不同,旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本,即重置成本,然后估算旧有房地产的贬值。
(一)估算重新构建价格1.估算重新构建价格的思路可采用房地分估的方式。
土地的重新构建价格可采用市场法,收益法基准地价修正法等方法。
注意建筑物重新构建价格(重置成本)有两种:
(1)复原重置成本(Reproductioncost)
(2)更新重置成本(Replacementcost)复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估,更新重置成本适用于一般建筑物。
2.建筑物重新构建价格的估算
(1)单位比较法
(2)分部分项法(3)工料测量法(工料估算法)该种方法评估中一般较少用。
(4)指数调整法
(二)估算建筑物贬值
(二)估算建筑物贬值1.建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三种贬值2.建筑物贬值的估算方法
(1)年限法(直线法)建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命100%已使用年限应采用“有效年限”,缺陷:
建筑物经济寿命难以预计注意:
土地使用权年限的影响
(2)观察法(评分法)成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B(3)成新率折扣法(4)销售资料法(市场法)(5)资本化收益法(租金损失法)例题某钢筋混凝土5层框架楼房,经评估人员现场勘察评分,结构部分80分,装修部分70分,设备部分60分。
再经查得出修正系数C0.75,S0.12,B0.13,成新率(800.75+700.12+600.13)10010076.2在实践中,也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均,得出成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物,还应考虑其功能性贬值因素。
可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
例题某套住宅重新建造价为300000元,经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察,确定其成新率为80,但该住宅厅小且暗,厨房和卫生间均小,光线亦不足。
经分析和估测,决定在成新率的基础作10的减价修正。
V30000080(110)30000072216000(元)v案例某事业单位拥有一栋办公楼,坐落在广州市中心,占地面积为600M2,建筑总面积1800M2。
建筑物始建于1990年6月,建筑物结构为钢筋混凝土框架结构。
现该单位欲转让该办公楼产权。
产权变动后要用于商业用途,寻找的参照及参照商业地性质等级。
该办公楼的内部格局在某些方面不宜直接用于商业用途,需作内部格局的重新布置,估计建筑物重新布置的费用约为50元/M2,总费用为90000元,估测土地资产的市场价值评估结果设置为900元/M2,土地总价为540000元;
不包括土地价格在内的建筑物重置成本为1000元/M2,v评估该办公楼2000年6月的价格v建筑物重置成本=1800000v成新率=60/(10+60)=86%(测定该楼尚可使用60年)v功能性贬值=90000v建筑物评估价格=180000086%90000=1458000v土地使用权价格=900600=540000v房地产价格=1458000+540000=1998000例某专用仓库,总建筑面积7500平方米,建成于1990年10月底,为钢筋混凝土结构,试评估该仓库建筑物于2004年10月31目的价格。
1估算建筑物的重新购建价格经调查了解,现时(评估基准日)与评估对象类似的建筑物的造价为每平方米建筑面积l400元(含合理利润、税费等),类似建筑物的层高比评估对象高10厘米,估计影响造价5,则经修正后的单位建筑面积造价为1330元,以此
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