中国房地产市场经济周期评测周期Word文档格式.docx

中国房地产市场经济周期评测周期Word文档格式.docx

《中国房地产市场经济周期评测周期Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国房地产市场经济周期评测周期Word文档格式.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

假设一：

消费者根据房地产市场价格和理论价格之间的权衡进行购房的决策，市场价格与理论价格之间存在互动的关系，导致房价周期性波动；

假设二：

信贷的扩张与紧缩对房地产业与非房地产业投资的影响产生周期波动；

假设三：

金融自由化进程中伴随着增长过快的货币供给，加速了房价上涨趋势也为市场带来不确定性。

1.1.1经济周期与房价周期关系

1998年以后至2008年以前，房价基本处于单边上扬阶段，经济增长率也不断提高。

而到了2008年，经济增长率和房价都同时下挫。

可以发现，我国的经济周期和房地产周期有较强的关联。

同时，房价波动幅度相应更大。

简单回归估计发现房价指数变动幅度大约为GDP增速变动的2倍。

如图所示的经济周期理论研究都表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系。

在1998-2008年这个周期里，房地产投资对经济发展起到了显著促进作用，其占总体投资比重从刚过10%增加到2000年的接近20%。

这段时期的经济增长率也不断调高，二者高度相关。

房地产业的房价指数和GDP增长值发生了变化，1998年到2000年，房价指数与经济周期正比值，呈上升的趋势；

2000年至2001年，GDP的增长没有下跌，而房价的指数开始了有下滑的迹象；

2001年至2004年，房价的指数开始回暖了，GDP一直持续增长，没有下滑的趋势，都呈现出了回暖迹象；

2004年至2006年，GDP的增长开始下滑，而经济周期却未曾改变，平稳而有增长的趋势，两者之间又发生了改变，形成了不成性对比；

2007年GDP的增长发展迅猛，趋势向上，房价的指数仍是平稳的趋势；

2007年至2008年，房价指数和GDP发生了大幅度的降低，两者之间的趋势下滑形成了不稳定性。

图一：

房地产周期与经济周期

1.2房地产测评周期波动

在选定了指标之后，我们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动，利用循环景气法对指标进行各项的分析，并依据其图形进行综合。

最后，利用指数扩散的计算方法，中国房地产的周期图就得到了，我国房地产市场经济拥有明显的周期性波动特点。

按照“v”分法，1984年是我国房地产发展的开头高潮，也是自我国改革开放以来第一个高潮；

至此之后我国房地产业开始了进入了下挫衰退，跌入低谷是在1986年；

1988年房地产业达到了第二次的高潮；

好景不长，1989年又一次的进入了低谷；

以后开始逐渐复苏，1992年达到第二次的高潮；

而在1993年又开始进入了低谷时期。

在对基础上面指标性的分析，我们还可以把房地产业的周期波动状况分成五大区域：

即过冷区（0<

DIt<

0.23），冷区（0.24<

0.49）,适度区（0.49<

0.73）,热区（0.74<

0.85）,过热区（0.85<

1）.这五个区域又可进一步分为两个较大的区域，不景气区域（0<

0.5）,包含前两个区;

景气区域（0.5<

1），包含后三个区。

除外，根据图形可以很明确的找出相对应的萧条期转折点、景气上转点、景气分割点、景气下转点等。

1.3房地产周期与宏观经济周期关系

有不少人认为两者之间基本是一致的，如果真是人们认为的这样,那么单独进行研究房地产市场经济周期的意义就不大或完全没有必要了。

其实,从房地产市场经济周期和宏观经济周期来说,一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系和波长大体一致。

如在我国两者的周期大致都是4-5年（后面还将论及）。

而复苏期、繁荣期、衰退期、萧条期这四个阶段在时间上的不一致。

一般而言,而繁荣、衰退期过于超前，房地产的复苏期、萧条期滞后。

分析这种差异,不仅有理论意义,更重要的是在实践中,房地产投资者和国家的宏观调控可通过波动的时差进行决策,即可根据房地产的波动来分析预示宏观经济的走势,可根据宏观经济的趋势,来进行房地产业有效的预测。

1.3.1复苏阶段

复苏阶段看,即使房地产业是基础性和传导性产业,由于价值过大,资金使用较多,生产周期较长,并不是工厂化单件设计的计件生产,因此当房地产市场经济出现复苏时,房地产业开发商们需要经过较长时间筹备、计划才能投入生产,因此,房地产业复苏要稍微滞后于宏观经济的,却很短暂。

1.3.2高涨期

高涨期看,房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得很快。

由于房地产经过了复苏期阶段的前期准备，它的先导性和基础性作用充分的显示出来了。

首先是拥有了市场,由于市场经济的快速发展、人们的收入水平也在逐渐提高、全社会都对各式各样的商业用房、工业用房、写字楼以及各类住宅别墅等的需求开始扩张,带动了房地产业市场的迅速发展;

其次就是拥有了足够的资金成本,在快速发展的并且有市场的情况下,开发商们不仅可以快速的运用自有资金的周转,同时还可以取得更多的贷款,使房地产业得到更快的发展;

其次就是价格的刺激，开发较长的周期是房地产产品一

P

P′s

P″s′

O

D′

D

QoQ″Q′

个特点,一般需要1-2年,有的开发时间较长。

当需求逐渐扩张时，会引起楼价上涨,由于楼宇的供给价格弹性较小,从而加剧了楼价的进一步上场。

如图所示,当供求达到平衡时,房地产的供给量为Q0,房地产的价格为P0。

随着对房地产需求的扩张,由D移动到D′,若供给的楼市能及时适应市场的需求,将供给量由Q0增加到Q′,即供给曲线S移动到S′,当楼价会在市场供求仍保持在P0的状态下达到了平衡。

由于本身存在着一定的生产周期,所以楼宇的供给量在短期内仍维持

图二：

高涨期阶段房地产下宏观经济

在Q0的水平之上,因此最终使楼价上升至由Q0供给量所决定的价格P′上,而不是P0或P〃（如图表示）

1.3.3衰退期

衰退期来看,房地产业要早于和快于宏观经济。

房地产业之所以提前衰退,一方面是房地产业作为基础与先导性产业,其“超高涨”或者“超前发展”可以满足宏观经济的继续高涨的需要,而提前进入了衰退期;

而另一方面是房地产业的发展应该以社会经济的各部门发展性为基础。

如果房地产业长期一枝独秀,必然导致与其他部门脱节,最后也会致使房地产业难于维持较长的高速发展而逐步降下步伐来,步入了衰退期。

从房地产业自身发展的局限性来看,它是要先于宏观经济再步入衰退期,则宏观经济的衰退则进一步加快了房地产业的衰退步伐，如下图所示：

S′

PS

po

P′″

P″

P′D

OQoQ

图三：

衰退期阶段房地产下宏观经济

当宏观经济衰退,房地产市场需求下降,即需求曲线由D移动至D′时,使楼市价格下降至S与D′的相交点P〃。

本来是按一般市场规则,如果当需求减少,楼价下降时,楼宇的供给曲线应该向左边移动来减缓楼价的下降,如供给曲线由S移至S′,则使楼宇价位在P0和P〃之间。

但由于房地产业自身特点因素决定了供给在短期内其缺乏弹性,所以楼宇的供给线并没有向后移动,这样供给仍然保持在原来的水平Q0上,且更加剧了楼价的下跌,使其下降为P′0。

楼价的急剧性下挫,使房地产业的衰退要比宏观经济的衰退来得快。

房地产业的需求，要符合购买者的需要，多数购买者持币观望的态度和情况，给房地产业的发展带来了一定的制约，宏观经济的衰落要比房地产衰落的步伐要慢。

1.3.4萧条期

从萧条阶段来看,房地产业应该滞后于宏观经济。

因为当宏观经济出现萧条情况时,各行各业的发展都处于了停滞不前的状态,失业率、通货膨胀率较高。

由于房地产业本身就具有保值增值的功能（见表所示）,因此在其他的行业都处于萧条的时候,人们则会放弃其他方面的投资,转而向房地产业开发投资或者直接购买房地产业,从而维持了房地产市场经济需求一定的供给和需求,有效的迟缓房地产的萧条。

萧条期阶段的房地产市场经济，给宏观经济下的经济带来了停滞，各个企业部门间的经济发展带来了迟缓的，保值性的物品和财产成为了各个投资者的选择。

然而萧条期的房地产市场经济，周期性的周转让股票收益率和通胀率呈现了不同程度的变化。

世界各地的房地产股票率也呈现出了不同的比值，经济性的格局没有发生太大的变化，只是暂时性的停滞，但是仍然有发展的趋势，只是迟缓了步伐而已。

因此，萧条期的房地产市场仍然是先导性和基础性的经济，还是各个企业经济发展的带动者。

其余行业存在的停滞问题，在宏观经济的影响，而房地产业的萧条却因此平稳的向前推动，萧条期一直往后推移。

表1：

世界各地房地产股票收益率及通胀率

国家地区

年份

房地产收益率

通胀率

股票收益率

澳洲（墨尔本）

1950-1958

8.5%

4.8%

5.5%

日本

1964-1988

11.0%

7.0%

10.5%

新西兰

1964-1987

11.2%

9.9%

7.2%

新加坡

1972-1983

11.4%

6.0%

10.7%

以上从理论角度分析了房地产周期与宏观经济周期在各个阶段之间的相互关系，前者相对于后者的复苏期与萧条期滞后、高涨期和衰退期先行。

以实际来看,香港实际情况与理论分析基本相近。

例：

香港1985年前后GDP经济周期出现了负的增长,1986年前后开始有所复苏,楼市则在1986年以后才开始有所复苏,房地产业的复苏滞后于宏观经济。

又如香港GDP的增长从1981年的14%回落到1982年的3%,而楼市价格早在1981年的后期就开始了滑落,房地产业衰退早于了宏观经济。

1.4我国宏观经济周期

在我国,实际与理论分析基本相近，我国的宏观经济周期的波动和各行业的经济发展有关，企业的发展经济给国民经具有推动性的作用。

自建国以来,宏观经济周期已经出现过了8次,第9次还没有完成，每一次的经济周期带来的景象不同，长短不一的周期波动，揭示的宏观经济增长不相符合。

周期的长度亦为4-5年,则和我们前面所揭示的中国房地产业经济周期的长度很相象。

但是两者周期的“四个阶段”正像前面分析的那样,有前也有后。

自1981年以来两者都出现了三次周期（此前无房地产资料）,两者间没有差别,如图所示。

15.01.0

12.50.8

10.0

0.5

7.5

5.00.3

2.50

78798081828384868788899091929394

7879808182838485868788899091929394

图四：

萧条期阶段房地产下的宏观经济

再从高涨期来看,宏观经济的高涨期分别为1984、1988、1993年,房地产业的高涨期分别为1984、1988、1992年,前两次的高涨期由于季度与月度资料没有,很难在图