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土地作为一种生产要素,“只要处理得当,土地就会不断改良。
”在合理使用和保护的条件下,农用土地的肥力可以不断提高,非农用土地可以反复利用,永无尽期。
•土地的经济特征包括:
•土地供给的稀缺性:
总量有限,质量差异,位置固定,应集约利用
•土地报酬的递减性:
土地报酬递减规律(土地利用报酬递减规律,是指在技术不变、其它要素不变的前提下,对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。
)适度投资
土地用途变更的困难性:
勘察、规划
•土地的资产特性:
是由土地的有限性、作用的不可替代性及土地所有权和占有使用权的垄断性所决定的
•利用方式的相对分散性综合区位效益
•利用后果的社会性宏观管理、监督、调控
城市土地的特点
•城市土地的扩展性
•城市土地的非生态利用性
•城市土地的可逆性差
•城市土地的土地利用价值高
•城市土地的区域选择性强
•城市土地的空间利用性和再生性
2城市土地管理是国家通过各级政府及其土地管理部门,维护社会主义土地公有制、保护土地所有者和使用者的合法权益、协调土地关系、提高土地生产力,满足人民群众日益增长的物质文化需要,按照依法、统一、全面、科学的原则和要求,对土地的开发、利用,进行一系列组织协调、控制、监督等综合性措施和活动。
3土地制度是指包括一切土地问题的制度,是人们在一定社会经济条件下,因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。
4我国社会主义土地公有制的内容主要包括:
•
(1)我国全部土地实行社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
•
(2)土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式,国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地,行使占有、使用、收益和处分的权利。
•(3)城市建成区范围内的土地全部属于国家所有。
•(4)农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有(包括村农民集体和乡(镇)农民集体)。
•(5)土地的社会主义劳动群众集体所有制,采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式,农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地,并对该集体所有的土地行使经营、管理权。
•(6)实行国有土地有偿使用制度。
5土地供给:
地球所能提供给社会经济已经利用的各类生产和生活用地,以及人类尚未利用和难以利用土地的总和。
土地供给通常分为自然供给和经济供给。
6增加城市土地经济供给的途径:
•一是外延扩大方式,通过减少其他用地来绝对增加城市土地面积;
•二是内涵扩大方式,通过增加土地投资或更集约化利用现有的城市土地,在不增加城市土地面积数量的情况下,相对扩大城市土地经济供给。
•在现实的城市发展过程中,外延式和内涵式土地供给方式是并存的。
表现为城市土地绝对数量扩张与城市土地供给的存量调整
7城市土地需求的影响因素
•经济发展状况
•区位条件(自然条件、经济条件)
•人口数量(常住人口和潜在的潜入人口)
•基础设施建设(硬件,市内和城际)
•公共服务(软件)
8在社会主义制度下,国家可以采取多种形式分配和调节级差地租,如下:
•价格
•税收
•收费
•财政与信贷
9城市垄断地租,是指由于城市中某些特殊地块具有稀有功能,由对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成垄断超额利润转化成的地租。
10城市地租的特点
•城市地租在量上一般应高于农业地租(区位优越;
投资回报更高)
•区位级差地租是城市地租的主要形式(土地区位会影响利用功能、使用者的选址决策和生产效益)
•商业地租是城市地租的典型形态
•城市地租具有相当大的垄断性
•城市土地投资的地租效应具有明显的外部性(对城市建设投资的增加,都会带来相应租金的增加,而且也会带动周围地区的发展和租金的上升,呈现明显的外部性。
)
•城市地租比农业地租更具有积累性(城市土地所需的投资量是一个长期不断积累的过程。
11城市土地金融是利用各种信用方式、方法和工具,将土地开发和经营与金融支持相联系的各项经济活动。
12城市土地金融的特点
•债权可靠,安全性高
•资金运用具有长期性
•土地抵押是核心内容
•具有较强的政策效应
•具有较大的灵活性
13土地抵押贷款所需的条件
•
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
•
(2)领有国有土地使用证;
•(3)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;
•(4)经人民政府或集体土地所有者同意,依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同;
•(5)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权,并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
14土地使用权抵押:
是指土地使用权人以土地使用权作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该土地使用权折价或以拍卖、变卖方式处分抵押的土地使用权,并从所的价款中优先受偿的一种民事担保制度。
15城市土地抵押贷款的功能:
是国家实施土地政策的工具
是房地产业和建筑业发展的主要资金来源
能够熨平经济周期
•16城市土地利用中的增值收益及原因
•土地增值,即土地价值的增加,也就是指在房地产开发利用过程中或交易过程中发生的土地价格的上升和超额利润的增加。
•土地价值由土地物质价值和土地资本价值构成,土地增值也相应分为两个方面:
一是土地物质价值(或价格)的增值。
它是指非土地经营者和使用者投入资本、劳动而自然增涨的地价,其价值的增加是虚假的。
二是土地资本价值的增值,即由于对土地的持续追加的投资而使土地价格上涨。
土地资本价值增值实质上是由人类劳动创造的。
•土地增值的因素很多,归纳起来,主要可分为两大类:
一是生产性因素;
二是非生产性因素。
•是指因特定地块或相邻区域投入资金、劳动力,使土地资本价值增加,从而使土地价格上涨。
生产性因素主要包括:
直接投资因素和间接投资因素。
非生产性因素引起的增值,是指土地价格的上涨,并不是由投入资金、劳动等因素产生的,而主要是由于土地稀缺性、土地用途调整、利率、政策性等因素而引起的地价上涨。
17土地税收:
指国家以土地为征税对象,凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。
18土地增值税
•定义:
对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
•土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
•土地增值税实行四级超额累进税率,例如增值额未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,税率为60%。
19土地增值税具有以下四个特点:
•
(1)以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。
•
(2)征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。
换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。
•(3)实行累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;
增值率低的,税率低,少纳税。
•(4)实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。
20土地增值税的开征,具有极其重要的作用:
•有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;
•有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;
•有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。
21契税(DeedTax)是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。
契税实行3%-5%的浮动比例税率
•22耕地占用税
•是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。
耕地占用税属行为税范畴。
23城市维护建设税(urbanmaintenanceandconstructiontax),简称:
城建税,是我国为了加强城市的维护建设,扩大和稳定城市维护建设资金的来源,对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。
它是1984年工商税制全面改革中设置的一个新税种。
•24城市维护建设税的特点
•
(一)税款专款专用,具有受益税性质。
城市维护建设税专款专用,用来保证城市的公共事业和公共设施的维护和建设,就是一种具有受益税性质的税种。
•
(二)属于一种附加税。
城市维护建设税与其他税种不同,没有独立的征税对象或税基,而是以增值税、消费税、营业税“三税”实际缴纳的税额之和为计税依据,随“三税”同时附征,本质上属于一种附加税。
•(三)根据城建规模设计税率。
一般来说,城镇规模越大,所需要的建设与维护资金越多。
与此相适应,城市维护建设税规定,纳税人所在地为城市市区的,税率为7%;
纳税人所在地为县城、建制镇的,税率为5%;
纳税人所在地不在城市市区、县城或建制镇的,税率为l%。
这种根据城镇规模不同。
差别设置税率的办法,较好地照顾了城市建设的不同需要。
•(四)征收范围较广。
原则上讲,只要缴纳增值税、消费税、营业税中任一税种的纳税人都要缴纳城市维护建设税。
这也就等于说,除了减免税等特殊情况以外,任何从事生产经营活动的企业单位和个人都要缴纳城市维护建设税,这个征税范围当然是比较广的。
25物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
26我国土地产权的特征p46
1.土地产权具有排他性,即土地产权的边界必须是清楚或明晰的。
2.土地产权客体必须是有价值的与可占用的。
•3.土地权力是对世权。
对世权也叫绝对权,是指能够请求一般人不为一定行为的权利。
有两个特点:
权利义务人是一般人;
义务人所要履行的义务是对该权利的容忍、尊重和不侵扰,属于消极的不作为。
•4.土地产权要经过国家权力机构确认,给予保护,所有者或占有者对产权客体才具有法律效力。
5.土地权利的变动一般采取登记的公示方式。
即土地权利的变动必须经过国家主管机关办理登记才能生效。
27我国土地所有权的特征:
p50
•主体的特定性:
在我国土地所有权的主体是国家和农民集体。
•交易的禁止性:
在我国,土地所有权不能以任何形式交易。
•权属的稳定性:
由于土地所有权主体特定、交易禁止,所以所有权处于高
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