1科龙1百天技术突围 1Word格式文档下载.docx
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一系列的优惠政策,给某投资环境的改善提供有力的支持与帮助,为某房地产业、商业的发展创造了良好的机会。
D、长远规划
1997年起,镇政府对全镇实行至2015年的长远规划,
2004年再次调整规划,加大镇区功能完善性,拟2005年前
引资在码头处建设一座AA公园。
规划为房地产业的发展提
供了更多的机会,某房地产业的发展前景乐观。
3、流通环境
E、陆地交通繁忙
某做为一个交通枢纽,来往的车辆非常频繁,每一时
间段车辆通过的频率都较高。
进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面,约估有十家以上,可见陆地交通的繁忙及过往车辆之多。
项目位于镇中心十字路口旁,各来往车辆络绎不绝,均从此经过,保证了区域内巨大的车流量,为项目营造旺盛的环境氛围。
F、水路交通发达
某镇的水路交通也不落后于陆地交通,水运方便,LR西面的柳江河有两个码头,LQ江建有1个码头,年吞吐量15万吨。
LQ江上的水运很频繁,可以看见大小船只经常在江上穿行。
水运以货物运输为主,到了赶集的日子,客运船只逐渐增加,多数是来自倒江等地的下游民众。
项目靠近LQ江码头,赶集日许多民众通过此码头上到镇上,这为项目开拓了更大的市场。
G、集日人流量增加
某集市人流量比平日尽多出一倍,人山人海,非常热
闹,赶集的民众纷纷来到镇上买卖,买卖品种众多,以农副产品居多。
集日以三天为一个周期,在这一时期成交额也达到最高。
集日的人流量给项目增添了大量的人气。
4、企业环境
H、企业状况
全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修理、塑料等170多家企业,个体户达2800多户,其中千万元企业14个,500万元企业21个。
工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业;
造纸厂星罗棋布,大大小小总共有8家左右,其中以林业造纸厂最大及最具规模,是广西级的造纸企业。
整个镇以工业较为发达且发展速度较快。
I、大型企业入驻
与YY工业园区对接后,某镇将在LQ江对岸再建一
个工业区,现已有睡宝床垫厂进驻,并开始建设厂房,将于明年年底投入上线。
紧随着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的企业来到某投资建厂,其中多为L、鹿寨的投资商。
大型企业的入驻必然带动某经济的发展,提高居民收入,从而刺激消费。
二、收入与消费的调查
1、人均年收入情况
A、某行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为2650元左右,而城区内的人均年收入为10000元左右。
B、镇政府收益的主要来源90%来至镇工业的收入,剩余10%主要是运输业及农业。
某镇人均年收入和财政收入来源统计表:
区域
人均年收入
(元)
产业
镇财政收入来源
(%)
城区
10000
镇工业
90
乡、村、屯
2650
镇运输业及农业
10
可以看出,某城区的人均年收入相对还是比较可观的,并且某镇的工业带动着整个镇经济的发展,随着镇工业的不断完善和改进,镇经济必定再上一个台阶,经济的发展带动收入的增加,某人均收入可望提高,但是可以预见,居民收入增加同时储蓄也在不断的增加。
2、企业职工收入情况
A、现有的工业园区内民营企业的人均月收入水平都在600元~1000元左右,园内工人以周边的居民为主,约估1000人左右。
B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右,而镇上制糖厂正在企业改制过程中,效益稍差先,但人均月收入也在600~800元左右。
某企业职工收入情况统计表:
类别
企业结构
人均月收入
林业造纸厂
股份制
1000
镇制糖厂
企业改制中
600~800
民营化工企业
合同制
民营冶炼企业
随着近年工业园区扩建,做为L的卫星城,与L工业相接轨,连接YY工业园,引进大型企业的入驻,带动工业以及其他产业的发展,人均收入将再上一个台阶。
3、消费情况
A、容消费水平与L消费水平相持平,生活用品及市场肉、菜类价格与L同类物品在一个标准线上。
B、旅馆住宿业不发达,客源不足,普通的旅馆收费5元~15元/天,镇重点保护单位喜来登宾馆最低消费80元/天。
某镇除住宿较为便宜外,其他消费稍高,随着经济的发展,收入的提高将会带动消费水平的提高,但人们的消费意识也逐渐转变,因此,消费不会趋于盲目,而是较为保守。
三、某镇住宅开发总量调查分析
1、现有住宅状况调查
A、老城区
老城区多数是外来租住人员,连周边人数共有1000多人,居住以平房、土胚房为主,环境、卫生较差。
B、新城区
a.1996开始,整个镇的文化政治中心整体搬迁到新城
区内,在政府搬迁的同时,原有居民跟随一起搬入新城区,并且在新城区内买地自建私人砖房,其中,砖房三层结构占50%,四层结构占30%,二层结构占20%。
b.在较为热闹的街区及主干道,居民买地建房后一楼主要做为商铺用,或自己居住及出租,面积50㎡~80㎡不等,租金500元左右。
c.据调查,新城区内除了原有居民外,还有周边乡村甚至L、鹿寨的外来人员买地建房,部分买地主要为炒地赚差价。
2、现行开发的商住小区调查分析
A、BB商住小区
项目名称
BB商住小区
占地
125亩
每户占地
80㎡~90㎡
总户数
270亩
推出时间
2002年9月
销售状况
销售100块宅基地左右
配套
设施
建有文化娱乐花园、货运客运的停车场,中心道路由开发商销售前期建设完成,规划并铺设完毕排污、供水、用电等基础设施
首
期
开
发
宅基地位置
靠近货运、客运处
宅基地数量
48块
销售形式
竞标
价格
12~18万
全部售完
开间
5m~7.5m
进深
12m~16m
层高
3米
现
在
A
类
主干道旁
规划形式
“棺材盒”形式
销售价格
1000元/㎡
B
不临街处
800元~900元/㎡
C
宅基地类型
别墅型地块
三面采光结构
备注
现在开发的宅基地共185块,分为A类、B类、C类三种形式销售,已经销售了57块,占现行开发总量的30%,C类宅基地共16块已经销售了一块。
项目规定最高楼层只能建设四层,二年内开工,若二年内不能开工,可到镇上继办手续延期开工。
BB商住小区规划平面图:
B、某综合性广场
由鹿寨县开发商投资建设,项目已经进行过开工奠基仪
式,但整个项目在规划过程中,具体细节方案还没有出台。
从某镇住宅开发总量的调查来看,住宅开发量并不多,除老城区、新城区外,只有现行开发的BB商住小区。
住宅状况也并不理想,老城区环境、卫生都较恶劣,随着文化政治中心的转移,居住人口集中在新城区内,造成新城区人口密集。
同时,随着一些大型企业的入驻,住宅开发总量必将增加。
四、某贸易市场调查分析
1、某农贸市场
A、市场地处于两主干道之间,占地8、9亩,是最热闹及货物最为齐全的集散地,其中包括肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等,镇工商局直接管理。
B、市场内20㎡左右的铺面总共有90间,租金约估350~400元/月,有30间左右是一、二楼一起出租的,租金约估为500~530元/月,摊位一共有220个,肉类摊位的租金最贵,约要1万~2万元/年,以竞标形式获取租用摊位的优先权,其它的固定摊位费在20元~50元/月左右,散摊要求收取市场管理费用,约估0.5元/天。
某农贸市场情况统计表:
数量
租金
单间铺面(20㎡)
350元~400元/月
肉类摊位以竞标形式获取租用的优先权
两层铺面
30
500元~530元/月
肉类固定摊位
220
1万~2万/年
其他固定摊位
20元~50元/月
散摊
市场管理费用:
0.5元/天
2、雒贸苑市场
A、市场处于新城区的住宅密集地方,周边全是居民住
宅,这一点也制约了市场的交通,一些大型货车、农用车无法进入市场内,限制了市场的发展,在镇政府加力要求下,凡进入某赶集销售家禽、谷物米类的生意人全部进入雒贸苑市场内经营。
B、雒贸苑市场每个摊位收2元/天的市场管理费用,而市场
内原有的14个水泥固定摊位主要用于饮食料,每月约130元的管理及租金费用,晚上以夜宵经营为主。
C、非赶集日市场内非常冷清,在白天基本没有人在市场内经营。
3、马路市场
沿马路一路摆摊,主要以水果、农副产品批发为主,每个摊位收1.5元~3元的占路费及管理费。
马路市场影响了整个镇的形象以及卫生环境,镇政府针对这个问题对马路市场做出了一定的规划,将再建设一个市场来解决这一问题,在地址上要求交通便利,宜于车辆的进出。
通过对某贸易市场的调查可以看出,某贸易市场还不完善,除某农贸市场外,缺少较具规模的农贸市场。
雒贸苑市场除集日外基本上无人在市场内经营,非常冷清,马路市场则是大大影响了镇容镇貌。
光是某农贸市场并不能满足广大消费者的消费需求,并且市场的不规范性很大程度上阻碍了贸易的发展,因此,项目规划建设一个最具规模的大型农贸市场正恰恰填补了这一空缺。
五、调查结论
1、政府加快经济发建设步伐,鼓励投资,房地产发展潜力巨大。
A、某镇正在一个起步的阶段,百废待兴,镇内如文化小公园、影剧院等政府性的便民设施都基本没有,很多东西都只是在规划当中,但某的发展实力是我们看得见的,这与政府的大力支持是分不开的,给投资者一个广阔的发展空间。
B、某镇党委、政府把某集镇建设视为振兴某的新的经济增长点。
为加快经济建设步伐,在短短的几年时间,开发了五期房地产共400亩,所有的街道全部硬化、绿化,供水、供电、排污等配套设施俱全,建成某农贸市场、雒贸苑市场。
还给予投资商一定的优惠政策鼓励投资,这在一定程度上,大大促进了某房地产业的发展。
C、在政府的大力支持与帮助下,某经济得以快速的发展,众多投资商均看好这难得的发展机会,纷纷来到某投资。
来自L、鹿寨的不少投资商把眼光放在了地皮买卖和农贸买卖上,通过炒地皮和进行农贸交易赚钱,而部分某当地居民也希望通过商贸买卖致富。
因此,
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