XX县陈武帝故宫重建工程项目建设可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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第十二章项目总评价

第一章 

总 

论

一、项目背景

（一）项目名称：

浙江某某县陈武帝故宫重建工程

（二）承办单位：

某某公司

（三）可研报告编制依据及工作范围

本报告以浙江某某县陈武帝故宫重建工程项目为研究对象，着重就项目建设的背景及必要性进行了全面的分析论证、并就项目建设方案、旅游市场、项目投资、财务效益、融资方案、项目的运作模式等。

主要内容进行分析研究。

报告编制依据：

1、《长兴城市总体规划》（ 

2003-2020）

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3、《投资项目可行性研究指南》

4、《某某县发展改革和经济委员会关于某某县永兴建设开发有限公司陈武帝故宫重建工程立项的批复》长发改经（2007） 

328号

5、现行有关的建设法规、规范

6、可研报告编制委托书

（四）项目提出的理由与过程

浙江长兴是南朝开国皇帝陈霸先的故乡。

据记载，梁天监二年，陈霸先出生于长兴下箬。

史评陈霸先是中国历史上少数有为的贤君之一。

他恭俭勤劳，志度弘远，为我国文化的传承和国家的统一作出过重大贡献。

今日长兴陈氏宗族遍布国内外。

当代为创建中国共产党，建立新中国立下丰功伟绩的陈独秀、陈云、陈毅、陈赓都是陈氏予孙，美国的陈香梅、台湾的陈立夫、陈果夫等也是长兴陈氏后裔。

在长兴，至今仍留存着陈霸先出生时沐浴的“圣井”，以及明归有光的《圣井铭并叙》碑，清乾隆的《天赐圣旨》碑，元赵孟烦的“帝乡佛国”九龙匾和陈氏家族陵墓等历史遗存，并于2003年举办了陈武帝暨南朝史国际学术研讨会。

长兴因此成为全国南朝史研究的重要基地。

改革开放以来，长兴的社会经济发展迅猛，2003年已跻身全国百强。

县委和县政府领导认识到，在新的历史时期，文化的竞争已成为社会综合实力竞争的关键。

因此，保护和利用好长兴的历史文化遗产，已成为长兴社会和经济发展的重要工作。

在这样背景下，县委县政府决定利用陈霸先故居遗址以及南朝相关历史文化遗存，在雉城下箬寺拨地二百六十多亩，着手开发建设陈霸先故居文化旅游项目。

陈武帝故宫的重建，把长兴打造成长三角生态休闲度假新选区，加快建设山水园林型现代化新兴城市，实现全面小康社会，作为重要的组成部分。

因此某某县财政决定拨入专项资金用于该项目的启动，积极推进项目的实施。

二、项目概况

（一）场址位置

浙江某某县陈武帝故宫重建工程位于长兴经济开发区，南临长兴港，北距县前街道路红线60来，西侧有经三路通过，东面是保留的村落民居，沿长兴港往东可与太湖湖滨休闲度假区相连接，区位优越，交通便利。

（二）建设目标

充分发掘地方历史文化遗产，整合景观旅游资源，精心打造“帝乡佛国”文化品牌，建设中国南朝史研究基地，为现代化的长兴谱写一曲恢宏的历史文化乐章。

（三）运作方式

本项目将通过商业运作，自求平衡。

项目的资金实行封闭式管理，专款专用，项目建设启动资金由财政专款拨入，资金缺口商请银行贷款。

本项目用地总面积为263亩，其中用于故宫建设约113亩，余约86.56亩土地进入市场，该经营性地块经某某县人民政府国土资源交易中心依法公开招标拍卖后所得用于归还本项目贷款和建设。

（四）建设内容

本项目主要建设内容：

·

故居和遗址展示区。

展示陈霸先故居遗址，重建故居，建筑面积2700平方米，重建故居，作为展示故居文物和提供凭吊祭祀的场所。

天居寺宗教文化区。

陈霸先登基后舍宅而为天居寺，天居寺建筑面积5050平方米，是本项目的重要内容，展示南朝以来的佛教文

化。

旅游服务和民俗文化展示区。

提供旅游购物服务和提供长兴地区民俗文化的展示和表演场所。

园林休闲区。

基地北面营造大片生态林地，偏东临河设置特色餐饮和茶室等休闲设施，四周配以观赏性植物，提供生态休闲的公共

绿地。

（五）项目投入总资金

本项目投入总资金30747万元，其中工程费用4939万元，工程建设其他费用6172万元（含征地拆迂费用5777万元），基本预备费1537.35万元，建设期利息2749.50万元。

（六）资金筹措及使用计划

本项目建设资金来源为项目资本金和债务资金。

项目资本金10747万元，由某某公司通过县财政拨款等自筹解决。

债务资金20000万元，商请银行五年期贷款。

拟由项目营业年的门票收入来归还部分贷款，另外业主已取得土地权证的长兴经济技术开发区经三路城镇混合住宅用地的出让收入还款，该地块86.56亩，按照目前市场价格按照保守估计在350万元／亩左右，则土地估价在30296万元左右。

本项目建设期为2年，建设资金分年投入，第一年投入15988.44万元，第二年投入14758.56万元。

三、主要结论与建议

（一）本项目的建设十分必要和迫切。

本项目的实施有利于保护和利用好长兴的历史文化遗产，有利于长兴旅游业的的发展，提高长兴的知名度，加快建设山水园林型城市，完善城市的结构与功能，把长兴建设成长三角生态休闲旅游城市。

（二）本项目建设是可行的。

本项目投资财务内部收益率为10.85%，高于设定基准收益率6%，财务净现值3637.57万元，财务评价基本可行。

（三）建议

鉴于本项目的建设十分必要和迫切，建议项目承办单位抓紧做好项目前期工作，并积极与银行方面取得沟通，尽快落实项目资金，加快项目建设进程。

本项目由某某公司负责承办，某某公司成立于2004年4月，公司注册资金50000万元，由某某县永兴建设开发有限公司独家出资。

公司位于某某县雉城镇县前街402号，公司主要经营范围为城市基础设施建设，景区开发，房地产开发等。

该公司是某某县永兴建设开发有限公司全资子公司，某某县永兴建设开发有限公司隶属于某某县人民政府，是经某某县人民政府授权，代表某某县人民政府经营城市资产，筹集城市建设资金，负责城市基础设施项目建设的国有公司，某某公司是某某县永兴建设开发有限公司为开发具有浓厚历史文化底蕴的某某县旅游文化资源而专门成立的子公司，公司已经成功开发了顾渚山大唐贡茶院，2008年5月底，在该贡茶院成功举办了第10届中国国际茶文化研讨会暨浙江湖州（长兴）首届陆羽茶文化节。

顾渚山大唐贡茶院的建设为公司开发相关旅游项目积累了丰富的项目建设经验，同时依托于母公司某某县永兴建设开发有限公司强大的经济实力及优秀的人才储备，并在得到县政府大力支持的前提下，为本项目顺利实施奠定了坚实的基础。

截止2008年底，公司总资产达到2.69亿元，总负债为1.09亿元，资产负债率为40%。

由于公司负责建设的顾渚山大唐贡茶院刚投入使用，因此营业收入暂不反映。

第三章 

项目建设的必要性

一、项目建设有利于长兴成为山水园林型现代化新兴城市。

某某县第十二次党代会上提出要求通过五年甚至更长一段时间的努力，把长兴建设成为经济结构合理、产业特色鲜明、综合竞争力强；

生态良好、山川秀美、宜人宜居、宜商宜游；

充满生机活力、富有时代气息、极具文化魅力；

开明开放、公平公正、规范高效、管理有序的山水园林型现代化新兴城市。

把长兴建设成为山水园林型现代化新兴城市，必须大力实施“六大战略”，全力打造“六个区”。

这是长兴加快经济结构调整、转变增长方式、加快融入长三角的必然选择；

是整体推进长兴经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的重大举措；

是长兴全面贯彻、自觉实践科学发展观和构建社会主义和谐社会的必然要求。

其中，打造长三角生态休闲度假新选区，访帝乡佛国，重建陈武帝故宫是其中一项重要的内容。

二、有利于长兴旅游事业的发展。

长兴西倚天目、东临太湖，形成了山水相间的优越自然环境，自然、人文景观丰富别样，旅游资源开发潜力巨大。

有“金钉子”地质遗迹保护区、十里古银杏长廊和扬子鳄保护区这三个上亿年的珍稀自然遗产，长兴是革命老区，有国家级文物保护单位、被誉为“江南小延安”的新四军苏浙军区司令部旧址。

茶圣陆羽在长兴写就了旷世巨作《茶经》，成为中国茶文化的奠基人，长兴也因此成为茶文化的发祥地，2008年新建了大唐贡茶院来宏扬茶文化。

长兴是陈朝开国皇

帝陈霸先的故乡，至今还保留着他临世沐浴的圣井。

因此，陈武帝故宫的重建，为进一步打造某某县的文化旅游事业具有重要的意义。

三、本项目建设有利于改善城市面貌，提升城市品位。

陈武帝故宫由于建设年代久远又没有经过统一的规划设计，建筑陈旧且布局零乱，周围有大量的农村村舍和几家工厂。

同时，由于城市基础设施的配套不全，缺乏必要的生活污水排放等设施，污水只能直接排入周边的河道，又对河道产生了严重的污染，人居环境十分恶劣。

陈武帝故宫的重建，为该区块重新规划设计提供了契机。

利用该区块悠久的文化底蕴优势，整合原有的历史故居，同时通过对原有故居的治理和建设园林休闲绿地，改善环境质量，创造优美的人居环境。

根据某某县建设规划，该区块综合治理后整理出113亩地用于陈武帝故宫的重建，另有150亩地作为商住用地，将全部进行出让用于房产的开发。

可以预见，未来陈武帝故宫的重建将是长兴休闲度假旅游的新选区和城市新区房产的热点。

第四章 

旅游市场分析

一、旅游发展趋势分析

1、我国休闲旅游时代的来临，旅游者休闲度假需求提升

经国家统计局确认，2007年，我国国内旅游继续强劲增长，出游人数和旅游收入均维持两位数的增长。

全国国内旅游人数达16.10亿人次，比上年增长15.5%。

全国国内旅游出游人均花费482.65元．比上年增长8.0%，其中城镇居民国内旅游人均出游率达到166.3%，出游人均花费906.93元。

以上数据表明，在当今的中国，旅游已经成为一种时尚，进入了大众化消费的新阶段，旅游已经成为中国百姓生活消费函数中的常规因子，中国的旅游已经从观光旅游转向休闲旅游时代。

近几年，杭州、成都、三亚、厦门等城市都相继提出了“休闲”的概念。

2008年11月在上海落幕的中国国际旅游交易会上，国家旅游局旅游促进与国际联络司司长祝善忠透露，国家旅游局已向相关部门提交了“国民休闲旅游计划”，以引导国民休闲旅游沿着正常、安全、持续的方向发展。

更是代表着休闲时代的来临，休闲时代旅游者的游憩偏好主要体现在：

●旅游者寻求在目的地多样化的综合性满足

●对特色旅游的兴趣越来越强，对“自然”和“本色”的偏爱

●较多的参与意识

●消费档次的多样化

因此，中南百草原扩建项目能满足旅游者对旅游地的多样化综合性要求，提供了具有地方特色的原生态自然和文化旅游产品，设计了更多让旅游者可以参与的环节，是迎合休闲旅游时代的市场需求的。

2、新休假制度下国民旅游出行的新特点：

中短途、高频率、自由行

2008年是新休假制度实施的第一年，从2008年5个小假期的出游情况来看，中短途游大行其道，市民的旅游出行也逐步向经常化转变，旅游渐渐成为市民的日常休闲项目。

2009年继续实行的小假期制度，将进一步促成市民旅游习惯的形成。

携程旅行网最新公布的“2009年旅游出行趋势”调查显示，96%的被访者明确表示明年有外出旅行的打算。

调查采用多项选择，有75%的被访者选择自由行，近40%的被访者选择了跟团旅游，仅次于自由行的比例