君悦酒店项目产品定位书Word文档格式.docx

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d、地下情况：

地下无影响工程的管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物等；

也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。

e、土地的完整性：

土地为净地出让。

地块中有2.665万平方米的城市广场需要代建，有约4000平方米的污水泵站需要一并规划。

5.用地情况

6.

本地块规划建设用地约132325m2（含26650㎡的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积：

147989m2，酒店建筑面积67251m2，另外办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。

（三）项目规划设计条件

（四）

1.建设用地面积14595.6平方米

3.总建筑面积（塔楼）196409平方米

5.地上建筑面积（塔楼）147989平方米

7.酒店建筑面积67251平方米

8.

9.地下建筑面积48420平方米

10.

11.机动车位750个（地下）

12.

（其中酒店：

275个、办公：

155个、公寓：

320个）

13.容积率10.12

14.

15.建筑密度22.80%

16.

17.绿地率21.00%

18.

（五）项目现状（须附图）

（六）

项目现处于设计阶段。

（七）项目合作单位情况（独资项目除外）

（八）

为方便项目后续开发运作，绿城联合了具备本土开发经验和人脉资源的家景房地产开发，共同打造绿城·

鹿城广场，双方股权比例为：

绿城60%，家景40%。

家景房地产开发经工商局批准，在桐庐于2002年9月份成立，注册资金为15000万元，法人代表为薛小云。

其控股的公司有附件家景置业、家景置业、云翔实业发展、家景房地产开发、瑞安市创新时代房地产开发、华瓯创业投资；

对外投资参股的公司有国信创业投资、福鼎家景房地产开发、临安同人置业房地产开发、君和实业、05、16省道等单位。

第二节酒店管理（品牌）公司选择

（一）产品定位与选择酒店管理公司

1.产品定位：

白金五星级酒店。

3.酒店管理公司及品牌：

凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五星级品牌君悦。

（三）酒店管理公司情况

凯悦国际酒店及度假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球凯悦公司”旗下的子公司。

目前，凯悦国际酒店及度假村集团在世界各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦三个酒店品牌。

另外凯悦在全球还有38间新酒店及度假村正在建设中，包括13家即将在中国开业的酒店。

目前，凯悦在中国现有酒店有柏悦酒店、柏悦酒店、君悦大酒店、金茂君悦大酒店、外滩茂悦大酒店、富力君悦大酒店、凯悦酒店、松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、凯悦（阿房宫）酒店、天津凯悦酒店、君悦酒店、台北君悦大饭店；

中国正在筹建的凯悦酒店还有十多家，地点包括澳门、、、、、、、、天津、、义乌、和等。

第三节酒店整体规划设计情况

（一）酒店规划设计情况（须附图）

1．规划设计

2．

项目整体规划委托SOM设计，已经于2007年4月完成。

详附图。

项目规划总图

项目俯视图

3．建筑设计

4．

超高层塔楼委托SOM设计，目前正处于扩初报批阶段。

国施工图配合设计单位为建筑设计研究院和绿城建筑设计。

超高层塔楼效果图

5．室设计

6．

酒店室设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部分的设计工作，目前正在寻找室设计单位。

客房平面图

客房透视图

7．景观设计

8．

景观设计单位为EDAW，目前正处于概念方案设计阶段。

景观平面图

下层广场景观方案

9．专业设计

10．

项目整体交通设计委托MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设计。

厨房洗衣房委托FSC进行设计，外墙灯光委托BPI进行设计，弱电顾问为声美华。

（三）酒店规划设计计划（详见附表一）

设计分段

开始

结束

建筑设计

方案设计

2008年12月

扩初设计

2009年1月

2009年4月30日

施工图设计

2009年5月1日

2009年11月30日

景观设计

2009年3月1日

2009年6月30日

2009年7月1日

2009年12月1日

2010年6月30日

样板房设计

2009年1月1日

2009年5月30日

2009年6月1日

2009年8月30日

2009年9月1日

酒店室设计

2010年5月30日

第四节项目营造计划

（一）项目营造整体计划表（详见附表二）

（三）项目工程营造计划

工程阶段

基础工程

2009年3月1日

2010年12月31日

主体工程施工

2011年1月1日

2012年6月31日

外立面施工

2011年10月1日

2012年10月30日

精装修施工

2012年5月1日

2013年4月30日

景观施工

2012年12月1日

2013年5月30日

达到可交付的最后条件

2013年6月30日

交房

第二章项目总投资、成本情况

[目的]

加强对总投资、总成本的把控。

第一节酒店的总规模、总投资计划

第二节

（一）总投资金额、总建筑面积、客房总数

（表一）君悦酒店项目总投资金额、总建筑面积、客房总数

项目总投资金额

（万元）

总建筑面积

（平方米）

客房总数

（套）

171715.41

89254

351

注：

此表说明项目整体规模。

由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。

（二）总投资金额与客房总数的比值

（表二）君悦酒店项目总投资金额与客房总数的比值

（套）

比值

（万元/套）

489.22

此表说明总投资的强度。

（三）各公共配套面积与客房总数的比值

（表三）君悦酒店各公共配套面积与客房总数的比值

序号

区域名称

面积（平方米）

与客房数的

1

大堂

3100

8.83

2

大堂吧

3

宴会厅

7000

19.9

4

中餐厅

2250

6.41

5

西餐厅

1850

5.27

6

特色餐厅

7

餐饮包厢

8

雪茄红酒吧

9

商务中心

100

0.28

10

健康区域

11

行政酒廊

340

0.97

12

SPA

1410

4.02

13

棋牌室

14

室泳池

940

2.68

15

室外泳池

16

会议室A

1450

4.13

17

会议室B

18

公共走道（标准层）

12325

35.11

19

电梯厅

6975

20

厨房

1300

3.7

21

地下室车道

2000

5.70

22

合计

41040

116.92

说明：

未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。

说明酒店的基本定位标准。

公共配套面积中功能配置的不同，确定了酒店定位如：

商务酒店的会议服务面积指标强；

度假酒店的娱乐功能面积指标强等。

（四）客房数量比值及客房总造价

（表四）君悦酒店各类型客房数量及比值

名称

数量（套）

占总套数的比值（％）

客房总造价

备注

普通标准客房

256

72.93

6716.96

其中总造价含：

精装修、家俱、电器、灯具窗帘、床上用品等。

说明酒店精装修定位指标。

（五）项目总投资一览表

（表五）君悦项目总投资一览表

总成本（万元）

单方成本（元/m2）

备注

土地费用

26400　

　2957.85

前期费用

5657.32　

633.84　

工程费用

107564.09　

　12051.46

期间费用

财务费用

30000　

3361.19　

计息至03年底，按10.98%年利率估　

管理费用

（建造过程中）

2094　

234.61　

按开发成本1.5%估　

开办费用

合计

171715.41　

19238.95　

第三节酒店的主要经济指标

第四节

（一）酒店主要技术经济指标

（表六）君悦酒店项目酒店主要技术经济指标表

基地总用地面积

14595.6m2

其中酒店用地面积

塔楼总建筑面积

196409m2

酒店建筑面积

67251m2

办公建筑面积

27081m2

公寓建筑面积

53657m2

地上建筑面积

147989m2

地下建筑面积

48420m2

裙房建筑面积

4180m2

主楼建筑面积

147809m2

机动车停车位

750个（其中酒店：

275个，办公155个，公寓320个）

……

未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

第五节酒店的成本控制计划

第六节

（一）项目工程预算费用表（详见附表三）

（二）项目精装修工程成本表（按功能分）（详见附表四）

（三）项目工程设施设备、设施、家俱配置（详见附表五）

（