物业管理运作制度文档格式.docx

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8. 

财务公开制度

9. 

员工工作服管理规定

10. 

工程临时用电制度

11. 

员工工作指引及行为规范

12. 

管理人员培训制度

13. 

管理人员奖惩制度

14. 

回访制度

一、 

管理处是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：

一、管理处是住宅区最核心部位，闲人不得进入。

二、管理处实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。

值班人员不得擅离职守。

三、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。

四、管理处值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。

五、随时检查各类信号是否正常，并作记录。

如有报警，派警员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与管理处联系，以便随时调度，合理处理。

六、管理处各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。

七、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。

八、如警情较大，应立即与“120、119”等机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。

十一、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。

二、 

一、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。

配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。

二、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。

仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。

接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。

三、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。

同时，持证人必须自觉参加年审工作。

四、特种作业人员要严格执行操作规程。

停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在场。

严禁违章操作，确保安全。

五、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。

机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。

六、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。

执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。

三、 

一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。

二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。

三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。

四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。

五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。

六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。

七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。

八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。

九、每年对接地网检查、测试一次。

十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。

十一、功率因素补偿低于0.9时，应及时修复。

十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。

四、 

水泵房管理制度

水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。

为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。

一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。

解决不了的问题及时书面报告领导。

二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。

三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。

四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。

六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。

七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100％良好状态。

八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。

九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。

五、 

低压配电房操作规程

一、合闸送电操作规范：

1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。

2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。

3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。

4、合闸后检查各表指示，并观察五分钟。

二、停电操作规范：

1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。

2、断开低压配电柜总开关。

3、挂好禁止合闸标志

三、维护作业：

1、严禁带电操作。

2、按计划进行维护保养。

六、 

高压环网柜安全操作

一、必须由管理处主任批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。

二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。

三、严禁在室内吸烟。

四、操作环网柜前，应仔细阅读环网柜说明书及注意事项。

五、断电后，必须进行接地保护。

六、合闸前，必须断开接地保护。

七、 

给排水管理制度

一、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：

水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。

二、应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池以保持卫生。

三、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。

四、注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。

五、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途。

六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻而水浸。

七、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。

八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。

九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。

十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。

十一、接到供水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。

十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。

八、 

财务管理公开制度

为了进一步规范管理运作，加强群众监督，依照《辽宁省住宅区物业管理条例》有关物业管理法规、政策，特制订本制度：

一、管理处需定期向全部业主公布的财务帐包括：

管理服务费收入和支出情况。

二、管理服务费的收入包括部分商业用房租金、向业主收取的管理服务费、有偿维修费等其他合法收入；

管理服务费的支出包括公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修、养护费用、管理处人员津贴、福利及办公费用、公用设施、设备必要的保险费、税费、社区文化活动费用。

三、管理服务费的收支项目，由财务人员依照帐本的实际情况每三个月公布一次，接受有关部门和业主的监督和咨询。

四、财务管理公开采用定期在花园宣传栏内张榜公布，过期到管理处查询的形式。

五、如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布财务帐目，须向全体业主书面说明。

六、如有关部门或业主对所公布的帐目有质疑，请到管理处查询。

如需对帐目进行说明或必要的更正，须另行在宣传栏内公布。

九、 

员工工作服管理规定

一、新工作服：

凡新到岗人员均发放两套工作服，工作满两年后，可更换新工作服。

二、不得在上班时间以外着工作服，不得将工作服转借给其他人。

三、如因工作原因造成工作服损坏，需由当事人写明损坏原因，书面报告管理处主任，经管理处主任同意后方可更换。

四、非因工作原因造成的工作服损坏，由当事人自行承担购买工作服的费用。

五、冬、夏之交需更换工作服时，需由领用人将工作服清洗干净，交还管理处后，由管理处统一发放。

六、如员工办理离、辞手续时，需将工作服洗净后交回管理处，并作为离、辞人员完善手续之一。

十、 

工程临时用电制度

为了加强小区的用电管理，防止用电不当而发生人身安全、设备安全事故，确保小区电力正常运行，特制定此制度。

一、前来联系临时用电者，必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。

按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。

二、必须装有供电局检验合格的三线四制电度计量表，按负荷大小、长度选择导线、漏电总开关。

用电量不得超过总负荷的20％，线路安装高度不得低于15M。

三、线路不得随地拖动，移动线路必须用多股橡质软电缆。

四、线路必须是三线四制，另外加一条可靠的保护接地，每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝。

五、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。

六、使用电动工具时，必须检查其绝缘强度是否达到0.5MΩ以上,不得戴手套，长袖衣服要扣钮扣，违反者后果自负.

七、烧电焊前须检查周围是否有可燃物品。

电焊时必须两人以上同时作业，至少配备1211灭火器一个。

八、电焊作业完成后，必须详细检查周围环境，是否有遗留火种，确定无热源后方可离开现场。

违者重罚并赔偿经济损失

十一、 

员工工作指引及行为规范

（一）管理人员守则

一、总则

1、热爱祖国，拥护共产党领导，遵守国家法律、法规和各项政策，遵守公司规章，维护国家尊严。

2、遵守社会公德，讲究职业道德，讲究文明礼貌，热爱本职工作，维护公司声誉，遵守劳动纪律。

3、敬业乐业、积极进取、刻苦学习专业知识、不断提高业务水平和工作能力、提高服务质量。

二、忠于职守

1、按时上、下班，工作时间不得擅离岗位，不得迟到早退，下班后未经允许不得在小区内逗留。

2、上、下班必须行走员工通道，进入岗位必须穿工作制服。

3、工作时间不得打私人电话，不得陪带亲友到工作区域参观游逛，操作人员不得会客。

紧急的私人电话则由所在部门或人事部接收转告。

4、在工作岗位上不准吃东西、不准阅读书报、不准聊天、唱歌、听收录音机。

5、未经