物权法案例物权法案例解析第一组物权法案例Word下载.docx
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2007年起,两人发生矛盾并一直闹离婚,此事在两人单位也闹得沸沸扬扬,同事们都知到。
2007年11月李某隐瞒王某将商品房卖给了同事张某,并办理了房产过户手续。
2007年12月,两人准备协议离婚,在分割财产时,王某才得知商品房已经被李某卖掉。
于是李某立即向法院提起诉讼,请求法院判决李某与张某之间房屋买卖合同无效。
[分歧]本案审理过程中,就李某与张某之间房屋买
卖合同是否有效,存在以下几种意见:
意见一:
李某与张某之间房屋买卖合同有效。
根据我国《物权法》第九条:
“不动产物权的设立、变更、转李某与张某之间房屋买卖合同有效让和消灭,经依法登记,发生效力;
未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
”及第一百零六条:
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;
除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
”的规定,本案中的房屋虽原属王某与李某的夫妻共同财产,但却登记在李某一人的名下,因此在对外界而言,房屋就视为李某的个人财产。
李某与张某之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,且房屋产权已经登记过户,发生了物权转移的效力。
张某是善意取得该房屋所有权。
本案中的情形完全符合《物权法》的有关规定。
故李某与张某之间房屋买卖合同有效,房屋所有权已经发生转移。
意见二:
李某与张某之间房屋买卖合同无效。
根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定,即婚姻关系存续期间购买的房产虽然登记在一方名下,但仍属夫妻共同财产,一方无权擅自买卖。
尽管根据2007年10月1日起新施实的《物权法》的相关规定,也不能确认李某与张某之间房屋买卖合同有效。
因
为根据《物权法》第一百零六条:
”的规定。
李某与张某之间房屋买卖合同有效的条件是张某必须是善意的取得。
那么张某是否是善意取得该房屋所有权呢,从本案中查明的案情可以看出,虽然房屋产权证虽只登记了李某一人的名字,但根据我国《婚姻法》的规定,仍属于夫妻共同财产,在王某与李某两人发生矛盾并一直闹离婚时,李某隐瞒王某出卖房屋,很明显是要转移夫妻共同财产。
而根据法院审理查明的事实,张某作为王某与李某的同事,对这些都非常清楚,但仍他与李某签订了房屋买卖合同并办理了房屋产权过户手续。
因此张某并不是善意取得该房屋所有权。
故李某与张某之间房屋买卖合同无效,张某不能取得该房屋的所有权。
笔者同意第二种意见。
作者:
鄱阳县法院曹华胡风云2、出租人可否依约对承租人财产享有留置权发布日期:
2009-06-29文章来源:
互联网[案情]甲租赁乙商场的场地经销某品牌家具,在租赁合同中,约定按季度交付租金,如不能按期交付,乙商场可对甲的等值财产予以留置。
后甲因经营资金周转困难,向丙借款60万元,到期
未偿还,遂出具书面意见,同意将商场内所有财产顶账给丙,用于偿还部分欠款,并让丙继续经营。
乙商场因甲欠其两个月的租金,行使留置权,使财产未能移交给丙,而甲因负债累累潜逃。
丙遂向法院提起财产保全申请,对商场内家具进行了查封。
后乙商场以对该查封财产享有留置权提出异议,请求法院解除对其留置物的查封。
[分歧]一种意见认为,法院不能对该商场留置的家具采取保全措施;
第二种意见认为,法院可以对该商场留置的家具采取保全措施,但商场对留置物享有优先受偿权;
第三种意见认为,法院可以对该商场留置的家具采取保全措施,商场对家具并不享有留置权,对家具不能优先受偿。
[评析]对于法院是否可以对留置物采取财产保全措施,持第一种意见者认为,该商场依约定已对商场内家具行使了留置权,法院采取保全措施侵犯了其可期待实现的利益。
因此,对该留置的财产,法院不能进行保全。
持第二、第三种意见者认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第102条之规定,人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施,但抵押权人、留置权人有优先受偿权。
由于财产保全的紧急性,人民法院在采取保全措施中对案外人提出的享有抵押权或者留置权的主张是否成立一时无法查清。
而法院对抵押物、留置物采取保全措施后,可以对抵押、留置是否能够成立进行审查。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、
扣押、冻结财产的规定》第13条也规定了“查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产,一般应当指定该担保物权人作为保管人;
该财产由人民法院保管的,质权、留置权不因转移占有而消灭。
”这进一步说明,法院的财产保全措施并不影响抵押权、留置权的实现。
所以,留置权不能对抗法院的财产保全,但留置权人对享有留置权的财产享有优先受偿的权利。
笔者赞同第三种意见,理由如下:
担保法第八十二条中规定了“债务人不按照合同约定的期限履行债务的,债权人有权依照本法规定留置该财产。
”但同时规定,该财产须为债权人按照合同约定占有的债务人的动产。
该法第八十四条又规定了“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权,债务人不履行债务的,债权人有留置权。
”这就是说,目前我国担保法采取的是所谓的法定留置原则,一方面,留置权须为依约占有,只能适用于“债权人按照合同约定占有债务人的动产”的情形;
另一方面,合同债权人可以留置债务人的动产只有该法规定的上述三大类合同。
而根据合同法的规定,仓储合同可适用保管合同的规定;
行纪合同中行纪人占有委托物的,应当妥善保管委托物,适用保管合同的规定。
这样,我国的留置权只适用于五类合同债权的担保,即只有在因保管合同、运输合同、加工承揽合同、仓储合同、行纪合同中发生债务人不履行债务的,债权人才享有留置权。
除此之外,其他债权关系中的债权人都不享有留置权。
由于留置权的局
限性,使其他合同中债权人的权利难以实现更周全之保护,所以新颁布的物权法作出了废弃法定留置原则的新规定,从而扩大留置权的适用范围。
该法第二百三十条规定:
“债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。
”而且,债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但企业之间留置的除外。
同时,法律规定或者当事人约定不得留置的动产,不得留置。
这就意味着,债权人对“已经合法占有的债务人的动产”,在债务人不履行到期债务时即享有留置权。
但是,需要注意的是,即便按照物权法的规定,在本案例中,乙商场的留置权仍然是不能成立的。
因为,留置权是担保物权的一种,而物权的基本原则之一就是物权法定原则,也就是说,物权的种类和内容由法律规定。
尽管物权法对留置权的规定不再限制其种类,但当事人关于留置权的约定内容只有在不违反法律的情形下才有效。
而根据物权法的规定,留置物须为债权人“已经合法占有的债务人的动产”。
在通常情况下,租赁合同中的承租人依约占有的是出租人的处所、场地、设备等,而出租人并不占有承租人的财产。
所以,在租赁合同中,即便双方有关于留置权的约定,因为出租人不能合法占有承租人的财产,其留置权仍然是无法实现的。
山西省孝义市人民法院:
马云跃3、蓝梦公司诉南通市房产管理局办理房产所有权登记行为侵权案发布日期:
2008-06-26文章来源:
互联网
原告:
南通蓝梦有限公司。
法定代表人:
顾卫新,总经理。
被告:
南通市房产管理局。
陈西,局长。
第三人:
南通仁发实业公司。
李先锋,总经理。
1992年,仁发公司与城西危房办洽商购买胡家竹园商办楼一、二、六层,并汇去购房款181万元。
是年秋,仁发公司与蓝梦公司协商合办餐饮娱乐场所。
蓝梦公司化去107万元对该楼一、二层进行装璜,并开始对外营业。
经营不到一年,合作失败。
次年夏,双方重新商定,该楼一、二层改由蓝梦公司直接向城西危房办购买,价格为110万元。
11月,城西危房办按双方约定的蓝梦公司正式开出第04号房屋销售发票101.53万元和房屋建设费发票2.9万元。
蓝梦公司当即付购房款80万元。
余款于1995年底结清。
1994年5月,仁发公司背着蓝梦公司以第04号房屋销售发票遗失为由,要求城西危房办重开第07、08号两张房屋销售发票,将购房单位改为仁发公司。
10月,仁发公司趁蓝梦公司总经理人身自由受限制之机,藉此销售发票向南通市房屋登记管理部门申领两处房屋所有权证。
房屋登记管理部门未经公告程序,即给仁发公司颁发了第312512号房屋所有权证。
1996年1月,仁发公司又到该房屋登记管理部门办理了房屋抵押登记手续,以此商办楼一、二、六层设定抵押,向中国银行南通分行贷款169万元,贷款期限届满,仁发公司未能归还本息,南通分行遂主张对抵押物行使抵押权。
法院判决南通分行在抵押房屋的
折价款、拍卖变卖款中优先受偿。
蓝梦公司获悉后便提起民事诉讼,要求法院确认该商办楼一、二层所有权归其所有,后因故撤回起诉。
1996年6月,蓝梦提起本行政诉讼。
原告诉称,1993年原告向仁发公司转卖胡家竹园商办楼一、二层,房款付清,该房屋实际交付并使用至今。
仁发公司隐瞒真实情况向被告申领了房屋所有权证。
被告办理房产所有权登记行为侵犯了原告的合法权益,请求法院判决撤销第312512号房屋所有权证,并要求将商办楼一、二层房屋所有权登记在自己的名下。
被告辩称,仁发公司申领胡家竹园商办楼一、二、六层房屋所有权证的资料齐全,其审核无误,颁发给仁发公司的房屋所有权证于法有据,请求法院依法公断。
「审判」崇川区人民法院经审理认为:
蓝梦公司与仁发公司虽有房屋转售约定,但在仁发公司向房屋登记管理部门申领房屋所有权证时,尚未取得房屋所有权。
被告依照第三人的书面申请和房屋开发商出具的购房人名称与申请人一致的购房发票,为其办理房产所有权登记并颁发了房屋所有权证,符合商品房屋产权户籍管理的规定。
现蓝梦公司要求法院判令撤销被告颁发给仁发公司的通政房字第312512号房屋所有权证,并要求将商办楼一、二层房屋所有权登记在自己的名下缺乏事实和法律依据,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第
(一)项之规定,该院于1999年9月29日作出判决如下:
一、维持南通市房产管理局颁发给仁发公司的
通政房字第312512号房屋所有权证;
二、驳回原告蓝梦公司要求申领胡家竹园商办楼一、二层房屋所有权证的请求。
一审判决后,蓝梦公司不服,上诉于南通市中级人民法院。
南通市中级人民法院经审理认为:
房屋销售发票是取得房屋所有权的有效凭证。
城西危房办给蓝梦公司出具的房屋销售发票已确认胡家竹园商办楼一、二层的购房单位是蓝梦公司。
蓝梦公司也依约付清房款,并从1993年实际占有、使用至今,蓝梦公司拥有该房产所有权事实清楚,证据充分。
对蓝梦公司的合法权益依法应予保护;
仁发公司背着蓝梦公司,采取欺骗手段,要求城西危房办重新开出购房单位为仁发公司的销售发票,并以此发票申领了房屋所有权证,该行为属虚报、瞒报房屋所有权属情况等非法手段获得房屋权属证书的行为;
南通市房产管理局在查证属实的事实面前拒绝注销该房屋所有权证与法不合。
根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条、第三十五条和《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(三)项之规定,该院于2000年3月3日作出如下判决:
一、撤销南通
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