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契税新政典型案例解读
契税新政典型案例解读
[典型案例]李先生于2020年7月4日签定购房合同,屋子单价6000元/平方米,总价70万。
黄先生在今年11月3号购买了个人的第一套房,面积为90平方米,合同日期为11月3号。
他们不明白自己办理房产证时别离应该如何交纳契税。
[典型解析]2020年10月23日发布的新政规定:
个人购买高级住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。
其中,个人购买一般住房由2%调整为%;个人第一次购买90平方米及以下一般住房的,契税税率暂统一下调到1%。
10月28日,市国土房产局出台了实施细那么:
今年2月1日前签定购房合同或交易合同的,依照此前单价5500元/m二、总价70万及别墅的分界线,高级房及一般房别离征收4%或2%的契税;2月1日~10月31日购买的房产,以合同时刻为准,依照单价5700/m二、总价80万及别墅等标准,分别征收2%或4%的契税;11月1日以后购买的房产,以合同时刻为准,按衡宇不同档次,别离按4%、3%、%或1%征收契税。
依照以上新政推理:
李先生签定购房合同时刻在2月1日~10月31日之间,依照单价5700/m二、总价80万的标准判定,他的那个屋子由于单价超过了5700/m2,因此属于非一般住宅,故契税为4%。
黄先生签定合同的时刻在11月1日以后,执行新政,因为他是第一次购买个人住房且面积为90平方米,故契税为1%。
契税该在何时交
(案例)
邓小姐购买樱花园的屋子,交首付款时,开发商让她把契税、印花税、生意手续费、衡宇记录费等一并缴清,并把这些钱与首付款一路开在同一收据里。
后来邓小姐听说契税并非在购房时就必需交纳,就要求开发商退还其预付的契税。
开发商那么以为,这事实上是为客户着想,契税预先收齐,办理房产证时方便,表示不肯退,两边闹得很不愉快。
邓小姐遂向律师咨询。
(评析)
第一让咱们从法律上来看一下,契税究竟应该在何时交、向什么部门交。
《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:
“契税的纳税义务发生时刻,为纳税人签定土地、衡宇权属转移合同的当天,或纳税人取得其他具有土地、衡宇权属合同性质凭证的当天”。
第九条规定:
“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、衡宇所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内交纳税款”。
可见,契税应该在签定土地、衡宇权属转移合同的当天交纳。
但实践中,由于我国实行国家记录确信不动产所有权转移的制度,因此往往是生意两边到房管部门立契的当天,才被视为衡宇权属合同确信日。
也确实是说,衡宇生意两边办理衡宇记录过户手续的时候,才是交纳契税的义务发生之日。
有些购房者很早就签定了商品房预售合同或销售合同,但由于各类缘故,可能要好久乃至几年以后才去办理衡宇过户记录手续,只有在办手续的时候才开始交纳契税。
再观点律规定的收税机构,国家税务总局《关于契税征收治理假设干具体事项的通知》第二条规定:
“契税征收应当以征收机关自征为主。
目前自征确有困难的地域,
经上一级征收机关批准,能够委托本地衡宇治理部门、土地治理部门或其他有关单位代征。
对代征单位,征收机关应发给委托代征证书,进行政策和业务指导,确保将代征税款及时解缴入库。
”
事实上,此刻通行的做法都是由房管部门代为征收契税的,除外,其他企业一样无权代为征收契税。
樱花园的开发商在签定预售衡宇合同的同时就要求客户预交契税、手续费等,我猜想其本意可能只是想代理客户办理衡宇权属转移手续。
先预收契税等费用,就没必要往后再追着客户罗罗嗦嗦地索要交契税的钱、索要交手续费的钱等。
这倒也是从便民的角度考虑的,但什么缘故最后会与客户闹得很僵呢,我以为是其工作方式存在不妥的地方。
这件情形,原本能够向客户好好说明,让客户了解到法律的具体规定,取得客户的明白得与配合。
而且要注意,从法律角度上讲,客户并无需在签署衡宇预售或销售合同的同时就先行交纳契税的。
之因此如此,完满是为了方便开发商朝办相关手续。
因此客户情愿配合就配合,客户不肯意配合,谁都无法强迫客户先交纳税费。
基于那个道理,当客户提出要求退还预交的税费时,也不能扣着不给。
由于不太了解法律的规定及工作方式欠妥,因此本案例中的开发商处于好心办事,但成效欠佳,令人遗憾。
我想,只要两边以法律为依据,以互谅互让的精神协商,应该不难解决那个问题。
契税案例
(1)父母将自己名下房产过户给子女(即仅作房产证更名),是不是视同法定继承人继承土地、衡宇权属,不缴纳契税?
答:
父母在世时将名下房产过户给子女的行为不能视同继承土地、房屋权属,应属于赠与行为,按规定缴纳契税。
(2)个人购房发票购房金额里既包括了住房还包括了车库价钱,是不是要分开缴纳契税?
答:
承受的房屋附属设施如为单独计价的,按照各自适用的税率缴纳契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。
另外,根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)的规定,对于承受与房屋相关的附属设施(包括车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,应按照契税法律、法规的规定缴纳契税。
对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不缴纳契税。
(3)甲在南山顶泰花园购买了一套房产,采纳分期付款方式支付款项,首期支付总价款的五成,应按总价款仍是按首期支付的款项计缴契税?
答:
按照现行契税法律、法规规定,房屋买卖的计税依据是成交价格,即权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
因此,合同确定的成交价格包含的所有价款都属于计税依据范围。
采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计缴契税。
(4)个人购买自用一般住房的,继续执行暂减半征收契税的优惠,适用税率为%;对个人受赠的一般住房应如何适用契税税率?
答:
个人受赠、交换普通住房比照个人购买自用普通住房,适用税率为%。
(5)甲在福田区竹子林众海家园2期购买了一套房产,衡宇类型为高层,建筑面积为138.33平方米
,成交价钱2159960元。
请问甲应缴纳契税多少元?
若甲是因拆迁而重新购置该住房的,根据拆迁补偿协议其拆迁补偿款为1000000元。
则甲应缴纳契税多少元?
每平方米成交价格:
2159960/=15615(元/平方米),已超过福田区商品住房平均交易价格的倍(13800元/平方米),因此,不满足普通住房条件,不能享受个人购买自用普通住房要求享受减半征收契税的优惠政策,应照常按3%的税率缴纳契税。
应缴纳契税为:
2159960×3%=(元)
若甲因拆迁重新购置住房,按照政策可只对超出部分计缴契税:
(2159960-1000000)×3%=(元)
(6)某大型企业打算在某地兴修厂房,本地政府为鼓舞企业投资,给予该企业减免土地出让金的优惠政策,以零地价方式将部份国有土地利用权出让给该企业。
关于此种以零地价方式取得国有土地利用权的行为是不是需缴纳契税?
答:
契税现行法律法规规定,对承受国有土地出让金所支付的土地出让金,要计征契税。
《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函〔2005〕436号)明确规定,不得因减免土地出让金,而减免契税。
因此,此种以零地价方式取得国有土地使用权的行为应缴纳契税。
(7)某国有企业A将名下一划拨用地经补缴土地出让金和其他出让费用后转为出让用地,补缴的土地出让金和其他出让费用共500万元。
以后A又将此出让用地以1000万元的价钱转让给某公司B。
请问如何缴纳契税?
答:
契税一般由受让方缴纳。
上述案例比较特殊,转让方和受让方均须缴纳契税。
因此涉及到两个环节的契税。
①B缴纳的契税:
1000×3%=30(万元)
②A缴纳的契税:
500×3%=15(万元)。
(先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
)
(8)甲为乙的生前老友,依照乙的遗言,甲经受了乙的一处房产。
请问甲是不是应缴纳契税?
答:
契税现行法规规定,对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。
而非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。
因此,甲应缴纳契税。
离婚分房案例四:
离婚房产更名不交契税
如果房产证上只有夫妻双方一方的名字,那么在办理离婚手续时需要如何办理呢?
皇姑区房产交易中心副主任燕辉告知记者,因为离婚后的房产涉及很多问题,因此在交易中心办理手续的时候工作人员都额外认真。
第一,必需夫妻两边
全数到场签字,此前也显现过有人冒名顶替来进行离婚后的房产更名,都被工作人员识破。
手续上若是是协议离婚就拿离婚协议书,若是通过法院裁决的,就拿法院裁决书,房产部门将依照有关证明为两边办理更名。
其中包括离婚证、两边的身份证、房产证、契证等,由于是夫妻两边分割财产,因此免交契税及鉴定费,只需要交纳100元查档费及80元工本费,交易费那么按每平方米3元计算。
曾凡东等商品房买主诉桑植县房地产开发公司衡宇生意契税承担案
2020-4-14
【颁布单位】最高人民法院中国应用法学研究所
原告:
曾凡东等桑植县首批商品房十户买主。
代表人:
曾凡东,男,34岁。
被告:
桑植县房地产开发公司。
1993年12月至1994年4月间,桑植县房地产开发公司(下称开发公司)分别与曾凡东等12户商品房买主签订了商品房购销合同书。
合同中约定了购房位置、销售价格、建筑标准、结算、付款、验收方法、税费负担、违约责任以及房屋售后管理等。
合同第2条第2项约定:
“商品房价格以建筑面积每平方米造价为计算单位,内容包括:
勘测设计、土地征用青苗补偿、劳动力安置,房屋建安工程费用、给排水电等配套设施费用。
”第6条第2项约定:
“甲方(公司)负责办理房屋交易和产权手续,并领取房权证,待乙方(买主)将全部款额交足甲方后,由甲方连同购销房屋一并移交给乙方,所需经费按有关规定执行。
其余有关税费均包括在商品房的单位造价内,不再另行收取”。
合同签定后,12户买主别离向开发公司交纳了购房定金。
1994年年末前,12户买主交清全数购房款后,开发公司按合同约定陆续将衡宇移交给12户买主,并于1995年3月将其衡宇所有权证移交完毕。
1995年4月,桑植县澧源镇财政所征收了除钟岐山、周传兴之外其他10户衡宇买主即本案原告的契税共计19986.53元,其中刘双英、王树成因迟交契税还交滞纳金共1034元。
该10户买主以契税不该由自己承担为理由,向桑植县人民法院提起诉讼。
原告知称:
依照合同规定,房产契税应由被告开发公司承担。
现要求被告承担契税和刘双英、王树成两户买主交付的滞纳金。
被告开发公司辩称:
合同第6条规定的不另收取的税费是指房产售前的税费,如耕地占用税、营业税、水电增容费、消防治理费等。
契税是房产售后买方应完纳的契税,不包括在单位造价之内。
原告的诉讼请求没有法律依据,应当驳回其起诉。
【审判】
桑植县人民法院以为:
被告与原告签定合同时在第6条第2款明确规定:
“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内,再也不另外收取”。
其意思表示真实,权利义务明确,即已包括在单位造价内,应由被告承担契税。
原告刘双英,王树成两户所交的滞纳金应由自己承担。
依照《中华人民共和国民法通那么》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百一十四条的规定,裁决:
被告应退还原告被征契税金额共计19986.53元;刘双英,王树成两原告被罚滞纳金1034元由其
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