住宅小区物业管理招投标书Word格式.docx

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四、参谋效劳的方式

五、项目参谋组简介

〔一〕组织机构图

〔二〕职责描述

六、参谋效劳的容与效劳质量保证措施

〔一〕项目参谋根本围

〔二〕项目参谋具体容

〔三〕参谋效劳质量保证措施

七、参谋效劳工作进度表

八、项目参谋效劳费

第一局部　　项目物业管理理念

第一章　　项目调研

　　为使管理效劳工作更加贴近XXX高尚住宅小区中的“宅〞与“人〞，我们深入现场调研，所了解的根本情况如下：

【XXX位于江宁开发区佛城路以南,将军南路以东,牛首河以北,占地面积约79.7亩。

江宁开发区按照高起点、高标准的开发战略，以建立XX新区、高新技术产业密集区为目标，精心规划设计。

以百家湖为核心，依次向外分设三个开展圈层：

一是百家湖风景游览城，设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心；

二是金融、科技、社团与住宅区；

三是高新技术产业加工区，以与占地6000亩，可容纳5万名师生的高教科研中心。

随着诸多的大专院校与高科技企业在江宁开发区的落成,一个全新的以科技文化为主的江宁开发区正在崛起,为本地块居住小区的成功开发带来无限商机。

紧邻地块南侧的牛首河的沿岸将形成优美的绿带。

佛城路、将军南路穿插口的大转盘将是一个非常大规模的中心“绿岛〞,这一系列景观绿化工程的完成将使整个居住地块周边环境得以很大的提升。

销售对象主要为来江宁创业的企业家,投资家,和高薪白领。

】

如何把XXX高尚住宅小区纳入物业管理的视角，到达都市地标性建筑形象的要求,XXX高尚住宅小区给我们带来了诸多课题：

l从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工〔配套工程收尾〕长期并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。

lXXX高尚住宅小区业主主要为来江宁创业的企业家、投资家、和高薪白领，素质高、要求高，其特殊的人员结构与厚重的文化沉淀必将为居住区带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，因此要求未来物业管理企业实现管理方式和管理手段的现代化。

l“XXX文化区〞这一规划设计理念，如何能在物业管理的环节中得以承续？

社区中的文化建立能否切合“国家安定团结的需要、物业管理企业管理的需要、社区成员自娱自乐的需要〞？

　　社区活动的开展应充分尊重江宁地区的风俗习惯，社区文化用房的使用功能安排应切合高学历者、IT产业人士和投资家人士的需求。

lXXX高尚住宅小区的业主根本属于高收入阶层，物业管理企业所提供的效劳产品也应是“精品效劳〞，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的需求。

l受住宅商品化进程的影响，国物业管理行业在一段时期，仍需摆脱传统房管体制所造成的局部业主物业管理消费意识不强等问题。

这些问题的存在，一定程度上会影响管理效劳费的收缴率，对此如何应对？

第二章　　管理效劳理念与管理思路

　　按设计说明，XXX高尚住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念，以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境。

而我们的调研结果也显示：

XXX住宅小区是“都市文化人〞的居所，“文化人〞重情、讲理、守法。

开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、效劳需求与主动参与社区建立的愿望。

　　我们提出构建“XXX文化区〞的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区〞的管理目标。

文化管理涉与两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以与社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善〞的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建立社区人文环境的积极性。

二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进展约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。

我们的设想是：

一、倡导“天天让您满意〞的效劳理念：

我们秉持“实施科学管理，持续改进效劳，不断开拓创新，增强顾客满意〞的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理效劳方式.每一项效劳作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以到达省时、高效的效劳准那么.我们实施“管理报告制度〞，每季度如实向业主报告物业管理效劳费的收支使用情况，以与本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。

　　二、营建“事业至真，生活至爱〞的文化效劳理念

社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建立的最终目的是在居住区建立一种“生活至爱〞的文化气氛，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠〞。

我们将以开展安康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。

　　我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、安康家居〞等五大主题来组织、策划社区活动，努力把XXX高尚住宅小区创立为精神文明建立的窗口。

　　三、塑造“朴实无华，追求时尚〞的审美理念

在新世纪里，业主更加关注居住区的人文环境。

物业管理人与业主一起参与环境文化的建立，将极满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。

在环境文化气氛营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；

提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势；

以多种形式组织业主开展环境保护与美化家园活动，并不断完善居住区的园林小品与自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区〞。

科学技术的开展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对效劳的需求也不断提升。

作为二十一世纪的XX物业管理人，必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。

我们在管理体制上实现了部员工持股，并建立起符合市场经济规律的现代企业制度。

在管理机制上，建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制，建立了多种体系有机结合的鼓励机制，建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。

第三章　　探求、创造“XXX文化区〞物业管理新模式

XXXXX置业开发的“XXX小区〞，是专为有识之士和XX市的创业先锋们打造的精品住宅。

从小区规划、户型设计、工程建立、楼盘销售到物业管理环节，XXX高尚住宅小区未来的物业管理工作中将以“精品效劳，全心全意满足顾客需求〞为目标开展。

住宅产业＂三分建、七分管＂的客观事实决定了物业管理的重要性，探索“XXX文化区〞物业管理新模式，对于推动住宅产业快速、安康的开展，满足作为受益主体－－高收入阶层的效劳需求具有重要的现实意义。

　　近段时间以来，我们反复探讨研究“XXX文化区〞到底需要什么样的管理模式？

我们认为,管理好高尚住宅小区的核心问题在于:

解决提高效劳质量与降低管理本钱之间的矛盾。

　　我们确立XXX的物业管理模式是：

l严密围绕“效劳业主、报效社会〞的核心理念

提供“精品效劳〞的优质产品

l倡导“以客户为中心〞的流程管理思想

建立以流程为基石的客户需求价值链

l倡导科学管理和专业效劳，

　　　规管理效劳行为

l致力于与业主建立平等的现代契约关系，

　　　推广“天天让您满意〞的效劳理念

　　在确定管理模式的根底上，针对XXX高尚住宅小区的特色与实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的根本思路。

我们的管理思路是：

l采用整体管理和专业管理相结合的方法

l强调本钱控制意识和本钱管理程序

l强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合

l强调流程团队的有效运作和效劳流程的持续改进

l确保公众效劳的规化与特约效劳的个性化

l确保配套设施的不断完善与商务效劳的日趋完美

l致力于培养员工的专业素质以与社区全员的参与意识

l致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升

l致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境

第四章　　拟采取的管理效劳措施

　　结合XXX高尚住宅小区物业管理的难点、重点与管理思路，我们拟采取以下管理效劳措施，以保证管理模式的实现与精品效劳的供给：

一、导入ISO9001质量管理体系

XX物业已于国较早通过ISO9001质量管理体系，虽然业界对物业管理企业竞相进展ISO9001质量管理体系认证意见不一，但我们认为，进展质量体系认证建立了一种科学规的企业外部监视体系，使企业在“说到、做到〞的根底上为“做好〞创造了可能，使效劳产品的提供不致于偏离标准化轨道。

在XXX物业管理介入与实施过程中，导入ISO9001质量管理体系是我们开展工作的根底。

XX物业于九七年建立了ISO9001质量管理体系，并顺利通过英国BSI的第三方认证，通过四年多的实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，质量保证体系已成为我们提供规化、标准化物业管理效劳的基石。

随着国际标准化组织于2000年12月公布了2000版质量管理标准，我们审时度势，积极跟进，与时对原有的质量体系进展了改版，并于去年12月份成功获得ISO9001：

2000质量管理体系的转版认证。

在XXX物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行ISO9001，以期在为业主提供优质效劳的过程中不偏离既定的轨道。

　　二、结合自身优势，提升效劳质量

XX物业在开展已有八年，自身经营管理不断完善，市场表现日益突出，并形成了一整套运作较为成熟的管理模式，并于2000年成功进入全国物业管理市场，相继在承接了XX凯悦花园、博雅庄园、太湖世家、龙昆居、创新科技广场等大型物业管理项目，结合本地特色，积累了丰富的工作经历。

我们认为对于企业而言，XXX物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。

我们将充分运用XX物业的管理模式以与在市场成功运作的工作经历，有针对性地开展工作，了解客户需求，提供个性化效劳和精品效劳，对可能发生的问题进展前期预防，使管理处推出的各项管理效劳措施更加切合业主的需要与市政策法规。

三、建立素质优良的员工队伍

要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。

管理处日常运作中的一项工作重点就是保证XX物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。

在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好〞的有志之士充实到“XX物业管理人〞的队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训、加薪、升职的时机，甚至介入高层管理。

　　如果这些有志之士把加盟XX物业视作一种机遇的话，我们将充分利用这种机遇造就一批人才。

　　四、建立“全方位式〞的员工培训机制

　　由于提供效劳产品的主体之间的个性差异，对于效劳产品的提供，不能简单地制造一种“准那么〞，而是不断依据效劳需求的变化而调整，也即效劳的层次、容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。

在实践中，我们推出了“全方位式〞的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持效劳知识、技能与效劳需求到达动态平衡。

　　五、建立“数码社区〞，实现管理手段现代化

　　纵观全球信息的浪潮，网络信息正以不可阻挡之势向我们涌来。

在当今各级组织对信息的通讯和共享有着迫切的需求。

我们在物业管理中，力求管理手段现代化与信息网络化，形成一个可为业主提供多种信息，为管理提供方便的资源共享的信息网。

我们设想在居住区计算机网上建立XX物业XXX管理处，将管理处与业主相关的信息登录在上，还可通过Internet国际互联网、政府主管部门的网络系统、总部的计算机网络获取大量信息，业主可通过上该得到相关管理效劳信息，有利于信息的多层面传递；

政府主管部门、总部可通过网与居住区计算机网相联，查阅管理处的资料，对