房地产土地估价评估案例指错总结表Word文档格式.docx
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5.估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内,算一处错。
6.估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围,算一处错。
7.估价报告内容前后严重矛盾。
报告结构
封面
8.封面应有7项,报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号.缺项算一处错,或者表述不正确。
9.报告名称:
如果是抵押,一定要写房地产抵押估价报告。
10.封面中缺委托人或者是“估价报告出具日期”可作为一处错误。
11.缺少估价编号肯定是错。
12.目录格式6项,标题,声明,假设限制条件,估价结果报告,估价技术报告,附件6项,少一项算错。
致委托人函
13.致委托人函固定格式有9项。
标题、致函对象、估价机构落款和盖章、日期。
正文部分5点,要写明估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价结果(总价、单价)。
缺少一项,都算一处错。
可以不用写单价。
14.主要错误:
估价时点不对应,无致函落款,法人签字,估价机构盖章,缺少估价目的,缺少价值类型,缺少估价报告有效期,抵押价值地没有说明法定优先受偿款和抵押价值。
15.但是在考试中,致委托人函中缺估价方法或者在致函落款中没有法人签名盖章,不算错。
16.致委托人函、结果报告、技术报告中的估价结果不一致的,算一处错。
17.致函落款处的致函日期,一般都是估价报告出具之日。
声明
18.标题为:
注册房地产估价声明
19.要列出实地查勘的注册估价师的姓名。
20.一定要有参加本次估价的注册估价师的姓名、注册号、亲笔签字、盖章。
21.不要求有“实地查勘日期”,缺了不算错。
22.重要专业帮助应具体说明,不应笼统说明,如损害赔偿评估商品房安全性能缺陷超出了评估人员的工作能力与经验,必须借助相关专业人士评价鉴定意见。
假设限制条件
23.要说明4个部分:
假设前提、未经调查确认或无法调查的资料、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响、报告使用的限制条件。
24.说明不全,如工业房地产作商业用途,假设……
25.他项权利,抵押权对资产的影响。
26.特殊处理,无年确认的数据特殊处理。
27.权证说明,证与用途不一致,产权问题,他项权利是否评估,出让土地最高年限超出,如商地本应40年,证载70年,要按40年处理,划拨土地转让说明。
28.不能随意编造对估价对象结果有直接影响的估价假设。
29.假设限制条件中没有说明对估价结果有重大影响的不确定性因素,也未说明该不确定性因素对估价结果可能产生的影响。
30.假设限制条件中说明了有重大影响的不确定性因素,但是未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。
31.对于估价时点与实地查勘日期不一致的,应在假设限制条件中进行假设说明。
估价结果报告
32.固定格式加标题在内14项,顺序不能错,不能缺项。
33.估价结果报告中估价机构中缺“估价资质证书编号”,算一处错。
34.估价时点中没有说明“估价时点的确定理由”,算一处错。
35.市场价值评估应有最高最佳利用原则,如不是市场价值则可以不列此原则。
36.结果报告中,一定要有估价报告使用期限。
37.估价结果确定,不要求总价、单价表述齐全。
但一定要求有总价和大写金额。
估价技术报告
38.具体见各方法
委托人
39.写明委托单位全称、法人和住所。
如是个人委托,要写姓名、住所、身份证号。
估价机构
40.要有估价机构全称、法人或合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。
缺少一项算一处错。
估价目的
41.着重查看估价方法是否与估价目的,估价对象适用,估价技术路线是否正确。
42.估价目的表述不具体、不准确。
43.估价目的表述错误、模糊,未对应其经济行为。
估价对象
44.概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况、区位状况。
45.对土地的说明应包括:
名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况;
46.对建筑物的说明应包括:
名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。
47.土地权益方面:
土地使用权人交代不清,没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》,土地使用权人。
土地使用权性质,出让与划拨、集体所有与国家所有、长期用地与临时用地等交待不清。
土地使用年限交代不清,如起止年月。
土地规划用途、容积度、建筑密度、绿化率等交代不清。
土地使用权证交代不清。
对共有产权或部分产权交代不清。
48.土地实物方面:
土地生熟程度交代不清。
土地价格类型,商业工业或住宅用地及几类用地交代不清。
土地现实用途、容积度、建筑密度、绿化率等交代不清。
土地面积形状等交代不清。
四至交代不清。
地形地势地质状况交待不清。
49.建筑物方面:
房层所有权证及权属交代不清,特别是抵押估价。
建筑物结构交代不清,建成年代交代不清,房屋状态交代不清如在建工程的进度,房屋总高度总层数及位于第几层等交代不清。
不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清,面积前后不符,分部之和不等于总面积。
50.估价对象不符合估价目的相应的处分要求的,算一处错。
51.
估价对象范围或者状况界定存在严重错误的,算一处错。
52.
权益、实物状况描述不全,如缺少土地使用权状况描述,如土地使用人、土地使用期限、建筑物的建成年代等。
53.权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。
54.估价对象基本状况包括:
名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。
55.估价对像范围,如土地、房屋、构筑物、树木等,包含动产、债权债务、特许经营权等其它财产等界定不清楚的。
56.房屋用途、建筑物结构、房屋建成、房屋的权属(特别是抵押的情况)、房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)
估价时点
57.估价时点确定不正确,注意各种估价目的的房地产估价的估价时点。
与后面引用的时间数据是否吻合。
征收房屋价值估价时点为房屋征收公告之日。
58.估价时点确定理由未简要说明。
59.对于估价时点与实地查勘日期不一致的,应在假设限制条件中进行假设说明。
60.估价时点表述为估价时期、估价年月的,算错。
价值类型
61.价值类型选择或者价值定义表述存在错误的,算错。
62.注意抵押价值类型、征收等的价值类型的表述是否有误,参照案例教材。
估价依据
63.估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准,或者在估价报告分析中没有体现其要求,或者运用存在严重错误的。
滥列估价依据。
64.必须要有《房地产估价规范》,如果没有,算一处错。
65.说明本次估价依据的估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有交资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
估价原则
66.应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。
对所列估价原则进行简要定义,不能滥列。
67.抵押价值必须列明谨慎原则,如没列时,算错。
68.市场价值评估应有最高最佳利用原则,如果不是市场价值可以不列此原则。
69.对于最高最佳利用的用途,是注意是否违反合法原则。
估价方法
70.应采用的估价方法未采用,算一处错。
71.在结果报告和技术报告中都要说明所选用估价方法的理由,没有说明的算错。
72.如果只选用一种方法,要在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法的理由。
73.在技术报告中没说明估价方法定义不算错。
74.采用的估价方法名称或者定义不准确,算错。
75.在结果报告中,估价方法只采用一种方法估价的还要说明不采用其它方法的理由,对采用两种或两种以上方法的不要求说明不采用其它方法的理由。
76.有条件选用市场法的,应选用市场法估价,没有选用的,应说明理由。
77.有收益或潜在收益的房地产应把收益法作为一种估价方法,不选用的说明理由。
78.具有投资开发或再开发潜力的房地产,应选用假设开发法估价,不选用应说明理由。
79.估价方法选用出现错误。
80.估价结果报告与技术报告中的估价方法选用不一致的。
81.估价技术路线确定出现严重错误的。
82.估价基本数据、参数选取出现错误或明显偏离客观实际的。
83.估价方法运用出现严重错误,包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现错误。
84.要注意前后一致的问题,有些在估价方法中没有说明成本法及定义,但在后面的估价技术报告中又运用了成本法,算错误。
估价结果
85.估价结果包括币种、总价、单价及总价金额大写,缺少一项算错。
86.若用外币表示,一定要有估价时点中行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格。
87.估价结果内涵不清晰,如是否与假设限制条件一致,是否扣除出让金、相关费用及税金等。
88.估价结果不能用“可能”这种不确定语气的字眼。
估价人员
89.未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名。
90.有协助估价的和重要帮助的专家,应列明。
估价作业日期
91.估价时间与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的,算错。
92.估价作业日期是本次估价的起止日期,要与封面上的估价日期相一致。
估价报告使用期限
93.结果报告中使用期限或估价报告应用的有效期也是重要内容,缺失算一处错误。
土地实物状况
94.土地实物状况包括:
名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。
建筑物实物状况
95.建筑物实物状状包括:
名称、规模、用途、层数层高、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。
96.注意分析因素与估价对象类型相吻合,商业要具体分析用途、用地面积、临街状况、内部格局、楼层、面积、装修。
住宅要说晴建筑物结构、建筑面积、类弄、式样、设施、设备、质量、朝向、楼层。
工业要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等,用地面积、地质水文条件。
写字楼要具体分析用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修。
权益状况分析
97.土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其它特殊情况的描述不全面、不清晰。
98.房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其它特殊情况的描述不全面、不清晰。
99.权益状况调整没有考虑容积率的调整。
成新度调整未考虑。
区位状况分析
100.位置状况包括:
坐落、方位、距离、朝向、楼层等,没有算错。
101.交通状况包括:
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。
102.环境状况包括:
自然环境、人文环境、景观等。
103.外部配套设施状况包括:
基础设施、公共服务设施。
104.注意分析因素与估价对象类型相吻合,商业注意繁华程度、交通条件,住宅注
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- 房地产 土地 估价 评估 案例 指错 总结